логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
 Купите долгострой - теперь это выгодно - «Контракты» №46 Ноябрь 2000г.


Купите долгострой - теперь это выгодно

Новый закон о приватизации объектов незавершенного строительства учитывает интересы как государства, так и предпринимателей

Елена ДОБРОНРАВОВА

Закон "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" вступил в силу 18 октября. Это как раз тот редкий случай, когда интересы государства совпали с интересами предпринимателей.

Выгода государства вполне понятна: недостроенные объекты не только не могут приносить прибыли, а наоборот, требуют денег для содержания их в законсервированном состоянии или проведения работ по их ликвидации. Поэтому власти сознательно пошли на бюджетные расходы, лишь бы только избавиться от строительного хлама. Что же касается будущих владельцев долгостроев, то они, кроме символических цен на объекты незавершенного строительства, по закону получили значительные налоговые льготы.

Экспертные прогнозы о будущем отечественных долгостроев весьма радужные: за несколько лет вместо бетонных монстров и котлованов могут появиться около 60 тыс. новых заводов или объектов социальной сферы

Фото Светланы СКРЯБИНОЙ

Купишь долгострой - получишь льготы

Закон проходил через парламент как никогда быстро и "безболезненно". И это не удивительно: представителей фракций и групп всех цветов не нужно было долго убеждать в том, что приватизацию долгостроев надо провести как можно скорее. В конце концов, они же не "Укртелеком", и вокруг них никогда не столкнутся интересы представителей крупного бизнеса. Теперь дело за малым - доказать среднему предпринимателю, что покупать недостроенную недвижимость выгодно и перспективно. В пользу этого утверждения "Контракты" нашли по меньшей мере несколько убедительных доказательств, содержащихся в новом законе.

Стоимость долгостроя "со стажем" почти символическая, поскольку определяется на основании баланса без учета инфляции. Если же объект и по балансовой стоимости выходит дорогим, закон разрешает приобрести его в рассрочку. После уплаты половины стоимости незавершенки (для объектов жилого назначения - 30%) остальную часть денег покупатель может отдавать в течение пяти лет (в случае покупки недостроенного жилья - десяти лет).

На долгострои также установлен отдельный порядок налогообложения. Покупатель объекта незавершенного строительства (ОНС) может включать все расходы на его приобретение, достройку и ввод в эксплуатацию в валовые расходы. Это значит, что все деньги, израсходованные на долгострой, не облагаются налогом на прибыль. Кроме того, при проведении строительных работ на ОНС не вносится плата за землю, на которой находится объект. Если объект расположен в престижном районе города на дорогом земельном участке, это будет существенным плюсом для нового владельца долгостроя.

Закон неплохой, но мог быть и лучше

Впрочем, дотошные эксперты нашли в новом документе ряд неувязок. Так, аналитики Института законодательства им. Ярослава Мудрого указывают на то, что закон запрещает иностранным компаниям покупать земельные участки под объектом приватизации. В то же время в проекте нового Земельного кодекса для нерезидентов не ограничивается частная собственность на землю несельскохозяйственного назначения. Как отмечали руководители зарубежных инвестиционных компаний, с которыми общались "Контракты", приватизировать наши долгострои без земли они не будут. Ведь проекты, по которым строились ОНС, и использованные при строительстве материалы уже давно устарели, и единственной ценностью для иностранцев является именно земля.

Так что в случае существования в законе данной нормы большинство недостроенных гостиниц или пансионатов в том же Крыму, видимо, так и останутся полупостроенными. Их продажная цена слишком высока для отечественных предпринимателей средней руки, тогда как западные компании вкладывать деньги на данных условиях тоже не будут.

Внимание экспертов привлекла также норма, касающаяся налоговых льгот для покупателей незавершенки. Налоговики, кстати, уже подсчитали, что в результате действия этих льгот в следующем году бюджет потеряет по меньшей мере 630 млн грн. При этом действующее законодательство требует сначала корректировать бюджетный закон, а уже потом принимать нормативы, влияющие на сокращение доходов госказны. Однако, в проекте бюджета-2001 никаких поправок на льготы для долгостроев не заложено. Поэтому "Контракты" не исключают, что налоговики могут воспользоваться такой законодательной несогласованностью, чтобы заставить новых владельцев ОНС платить налоги сполна.

Наконец, закон оставляет обиженными органы местного самоуправления: местные власти и юридические лица, имущество которых находится в коммунальной собственности, не имеют права покупать ОНС. Тогда как согласно принятым в первом чтении поправкам к закону о малой приватизации и те и другие включены в перечень возможных покупателей долгостроев. В принципе, ничего плохого в том, что местные власти приватизируют недостроенный объект, нет: как бы там ни было, но его по крайней мере доведут до ума.

Долгострои бывают разными. Ликвидными - тоже

Закон законом, а в жизни долгострой способен принести своему владельцу немало забот. Прежде всего потому, что его приватизация напоминает покупку кота в мешке. Скажем, состояние объекта невозможно оценить "на глаз" - вроде бы и стены стоят, а начнешь достраивать - все рушится. Следует учесть и то, что нашим долгостроям как минимум 5-10 лет, и достраивать их по проекту зачастую бывает уже не актуально.

А перепланировка может стоить значительно дороже, чем строить "с нуля". "При выборе долгостроя нужно учитывать не только его состояние, но и то, сколько денег придется потратить, чтобы это состояние определить, а потом сопоставить все затраты с расположением ОНС, - считает инженер-строитель научно-исследовательского института строительных конструкций Николай Яцишин. - Вот, скажем, на Подоле (район Киева. - Ред.) есть здание, которое, несмотря на его плохое состояние, недавно достроили, вложив кучу денег.

Но у владельцев был своя выгода - район престижный, недвижимость там дорогая, да и выбора сейчас особого нет (почти все уже приватизировано). Другое дело - бетонная двадцатидвухэтажная "каланча" на Соломенской площади в Киеве. Пока никто не может определиться: или финансировать ее исследование и достройку, или просто разобрать до фундамента. Более того, и разобрать-то ее не так просто - нужно взрывать. А как это сделаешь, если вокруг другие дома. Так что бетонный монстр еще долго будет портить пейзаж".

Впрочем, как убедились "Контракты", в каждом отдельном случае покупки долгостроя есть свои "за". Например, Киевская табачная фабрика СП "Реемтсма-Украина" выкупила ОНС на окраине столицы и, достроив, создала новые производственные цеха. Или, скажем, в Днепропетровске компания "Альбатрос" приобрела недостроенный корпус ПО "Южный машиностроительный завод" и наладила там производство металлочерепицы. Но, пожалуй, самым убедительным аргументом в пользу приобретения незавершенки "Контрактам" показалась судьба одного из таких объектов в Трускавце. За восемь месяцев благодаря западным финансовым вливаниям из него создали современный лечебный центр реабилитации детей, больных церебральным параличом.

Похоже, государство сделало свой шаг, чтобы долгострои скорее попали в хорошие руки. Слово за предпринимателями.

Главное
Контракты №46 / 2000


Вы здесь:
вверх