логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Риэлторы в целом удовлетворены новым законом - «Контракты» №24 Июнь 2003г.


Риэлторы в целом удовлетворены новым законом

Опрошенные "Контрактами" столичные риэлторы одобряют принятие нового закона хотя бы потому, что такой закон — неотъемлемый атрибут любого развитого государства.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко добавил: "После принятия закона существенно расширится круг банков, которые будут заниматься ипотечным кредитованием. Мне известно, что некоторые западные и российские банки, работающие в Украине, изучали возможности выхода на рынок ипотечного кредитования, и новый закон позволит им осуществить свои планы".

Прогнозируемая риэлторами активизация ипотечного кредитования принесет три важных положительных результата. Во-первых, возрастет конкуренция между ними, а это на пользу риэлторам, многие из которых уже сотрудничают с банками, помогая клиентам, у которых нет необходимой для приобретения жилья суммы. Во-вторых, как считает Александр Бондаренко, процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся, а срок, на который эти кредиты предоставляют, увеличится. Благодаря этому покупка жилья станет доступнее, а спрос на него вырастет. В то же время, по мнению президента АСН(р)У, на цены недвижимости активизация покупки жилья в кредит ощутимо не повлияет, ведь пока главные ценообразующие факторы на рынке совсем другие.

В-третьих, отсутствие Закона "Об ипотеке", по словам риэлторов, позволяло манипулировать средствами, взятыми под залог незавершенного строительства. Из-за этого строительные фирмы очень редко придерживались обусловленных в инвестиционных соглашениях сроков сдачи. После принятия закона, где выписаны существенные условия ипотечных соглашений и ответственность сторон, как надеются риэлторы, будет покончено с проволочкой сдачи жилья, сооружаемого на кредитные средства.

В то же время риэлторы указывают определенные недостатки нового закона. Так, Александр Бондаренко отмечает, что недостаточно четко прописаны условия финансирования на первичном рынке, в частности нет единого реестра инвестиций. Из-за этого возникают ситуации, когда при выдаче ордеров на одну квартиру претендуют сразу несколько покупателей.

Кроме того, в немедленные благоприятные изменения риэлторы верят мало: "У нас всегда сначала принимают закон, а уже потом вносят соответствующие изменения в подзаконные акты и другие законы, хотя это следует делать одновременно". Так, председатель правления киевского городского отделения АСНУ Сергей Злыдень указывает на то, что вступлению закона в силу мешает то, что до сих пор нет единого реестра прав на недвижимое имущество и в полную силу не заработал Земельный кодекс.

Богдан МАЛИНОВСКИЙ

Привлекательная, но отдаленная перспектива

О необходимости ипотеки сельскохозяйственных земель эксперты говорят уже несколько лет — с тех пор как идет аграрная реформа. Собственно, создавался в Украине рынок сельхозземель с целью стимулировать рыночными методами предоставление недорогих долгосрочных кредитов для аграриев: понятно, что банки будут давать такие кредиты только под солидный и ликвидный залог, которым во всем мире считается земля.

Однако в новом Законе "Об ипотеке" депутаты, чтобы не противоречить ранее принятому Земельному кодексу, разрешили ипотеку сельскохозяйственных земель только с 1 января 2005 г. — даты, после которой кодекс разрешает их покупку-продажу. Фермеры, как заверил глава АФУ и руководитель Комитета Верховной Рады по аграрной политике Иван Томич, положительно восприняли новый закон, хотя в документе уделено слишком мало внимания ипотеке именно сельскохозяйственных земель и недостаточно прописаны нормы, связанные с нею. По подсчетам фермеров, им выгодно будет брать кредиты под залог земли.

Поэтому они планируют активно пользоваться ипотечными кредитами, ведь здесь новый закон дает сельхозпроизводителям полную свободу действий и, насколько возможно, предотвращает потерю ими земельных участков. В частности, чтобы исключить концентрацию сельхозземель в руках банков, законодатели предусмотрели для ипотекодержателя в случае невозвращения кредита только один способ компенсации расходов — продажу земли на публичных торгах. По мнению экспертов, это положение стоит отнести к недостаткам закона, ведь сейчас ликвидность сельскохозяйственных земель невысокая, и для того чтобы найти реального покупателя, может понадобиться не один такой аукцион.

Еще один изъян закона — обязательность выделения в натуре земельного участка, который передается в залог. Это значит, что для получения небольшого кредита, для обеспечения которого хватало бы части земельного надела, нужно или выделять эту часть в натуре, или закладывать весь земельный участок. "Фермеры чаще всего даже для получения небольшого кредита будут закладывать весь участок, ведь при этом они не рискуют потерять всю землю — кредиторы изымут не больше земли, чем достаточно для покрытия долга", — объясняет старший научный сотрудник Института государства и права НАН Украины Павел Кулинич.

Комментарии экспертов

Сергей ВОЛКОВ, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации:

— Закон хороший. Нам этот закон позволит создавать финансово-ипотечную систему в Украине. Это позволит банкам уже сегодня называть вещи своими именами, выдавать именно ипотечные кредиты. Конечно, еще есть целый ряд проблем, которые банки должны решить. Мы как ипотечная ассоциация ставим цель сделать ипотечное кредитование стандартизированным. Речь идет о том, что ипотечные кредиты в Украине должны быть однородными. Есть определенные стандарты: стандарты документов, оценок платежеспособности, процедур, обслуживания и взыскания долга. То есть все эти кредиты в принципе должны быть стандартизированными и однородными. Думаю, что в этом виде закон может устроить участников рынка.

Владимир КОНТОРЩИКОВ, директор агентства недвижимости "Гостиный двор":

— Сейчас 50% продаж недвижимости происходит в кредит. В последнее время предложение банковских средств значительно превышает спрос на них. Мы работаем практически со всеми банками, дающими кредитные ресурсы, и все больше банков выходит сейчас на этот рынок. Но число желающих брать кредит падает, возможно, ввиду большого банковского процента. Надеемся, новый закон даст возможность банкам его снизить, и спрос начнет расти.

Ирена КИЛЬЧИЦКАЯ, вице-президент "Правэкс-банка":

— Отсутствие закона раньше сдерживало развитие кредитного рынка и особенно привлечение иностранных инвестиций. Важный момент состоит в том, что этот закон вводит новый вид ценных бумаг: закладные и другие ипотечные ЦБ (сертификаты, облигации), которые будут способствовать рефинансированию. Снизятся процентные ставки по кредитам — эта тенденция наблюдается последние годы. Если четыре года назад мы начинали со ставки 35% и срока 5 лет и начального взноса клиента 50% от стоимости объекта, то сегодня у нас 14% годовых, 10 лет и 20% начального взноса. Далее возможно снижение процентов и увеличение срока кредитования. Снижаются риски, а потому снизятся и проценты.

Контракты №24 / 2003


Вы здесь:
вверх