логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Домик с видом на средиземное море Сергей ШЕВЧЕНКО, Киев-Пафос-Лимассол-Киев - «Контракты» №27 Июль 2003г.

На фоне последних курсовых проблем доллара и неопределенных перспектив евро все более привлекательными становятся инвестиции в зарубежную недвижимость. В этом плане риэлторы советуют всем, кто желает диверсифицировать свои сбережения, обратить особое внимание на Кипр. Ведь в связи с грядущим вступлением в Евросоюз островная недвижимость неизбежно вырастет в цене. <Контракты> попытались выяснить почему и почем наши нынешние и бывшие соотечественники (которые уверенно занимают третье место по покупке кипрского жилья после англичан и швейцарцев) могут приобрести жилье на острове Афродиты.


Мифы и реалии Кипра

В любой кипрской компании, занимающейся строительством или продажей недвижимости, вам расскажут о неимоверных красотах Кипра, его потрясающей природе и возможностях отдыха практически круглый год (здесь девять месяцев в году — лето в нашем понимании этого времени года). Это будет искренний и вдохновленный рассказ, продиктованный не только желанием получить от вас деньги. Киприоты — настоящие патриоты своего острова, свято уверовавшие в то, что Кипр — это истинный рай земной. Впрочем, тот, кто хоть раз побывал на родине богини красоты Афродиты, подтвердит: по своим природным особенностям наш Крым даст сто очков вперед этому средиземноморскому острову.

Не соответствует действительности и рекламный тезис о дешевизне островной жизни. Достаточно один раз зайти в магазин или ресторан, расположенный в курортной зоне, чтобы понять: островные цены не просто высоки, они неприлично завышены. Не случайно многие компании, рекламируя безоблачную жизнь на Кипре, используют расплывчатые формулировки, к примеру, «относительно низкие цены» или «относительно низкая стоимость жизни». Впрочем, это ничуть не смущает аборигенов (они-то знают, где и почем нужно покупать и в какие рестораны ходить) и тысячи присоединившихся к ним иностранцев, временно или постоянно проживающих на острове.

Десятки тысяч англичан, швейцарцев, бельгийцев, немцев и прочих европейцев уже давно приобрели здесь недвижимость. Правда, жителям Европы кипрские цены не кажутся такими уж высокими: у себя дома они к ним уже привыкли. Но не жалуется на жизнь и немаленькая (по кипрским меркам) русскоязычная диаспора. По разным оценкам, на Кипре (в основном в Лимассоле) проживает более 35—40 тысяч выходцев из СНГ. И, как свидетельствуют даже беглые опросы «постсоветских» владельцев вилл, мезонетов и апартаментов, своей кипрской «пропиской» они очень даже довольны.

Четыре основные причины жить на Кипре

Как бы то ни было, но, как утверждают кипрские риэлторы, несмотря на то, что островная реальность несколько отличается от глянцевых фотографий из рекламных буклетов, немало бизнесменов из стран СНГ (прежде всего России и Украины) проявляют немалый интерес к приобретению кипрской недвижимости или уже обзавелись жильем на острове.

Первая причина, на которой обычно акцентируют внимание выходцев из постсоветстского пространства, желающих обзавестись кипрской недвижимостью, — это абсолютная безопасность жизни на «острове любви». Преступность на Кипре сведена к минимуму и в этом он может дать фору даже ведущим европейским государствам.

Во-вторых, Кипр очень удобен с точки зрения ведения бизнеса. Учитывая развитое транспортное сообщение руководители и другие топ-менеджеры компаний могут в буквальном смысле летать с Кипра на работу и обратно. Авиакомпания «Аеросвiт» дважды в неделю (среда и суббота) осуществляет рейсы на Кипр. А ведь существуют еще и сезонные чартерные рейсы. Автор этой статьи общался с киевским бизнесменом, чья семья постоянно проживает на острове Афродиты, а он прямо оттуда два-три раза в неделю наведывается домой (проверить как идут дела) и возвращается обратно. Все-таки не многим более трех часов полета из Пафоса до Киева — это не так уж много.

Третья причина — это грядущее (1 мая 2004 г.) вступление Кипра в Европейский союз. После этого имея недвижимость на Кипре и, соответственно, кипрский вид на жительство, «заезжий киприот» сможет беспрепятственно перемещаться по Евросоюзу. На понятном желании выходцев из «1/6 части суши», приобретя недвижимость, получить вид на жительство в объединенной Европе кипрские риэлторы собираются неплохо заработать. Уже сейчас цены на недвижимость выросли на 10–15% (при ежегодном росте 7–8% в последние годы), а после вступления в ЕС, по словам кипрских экспертов, вырастут как минимум в 1,5–2 раза. Впрочем, последнее утверждение может быть просто рекламным ходом местных застройщиков.

И, наконец, на Кипре с учетом вышеперечисленных плюсов относительно дешевое жилье. Скажем, располагая суммой в $30—35 тысяч долларов, вы сможете приобрести вполне приличное студио (в нашем понимании — однокомнатную квартиру гостиничного типа). Довольно внушительная вилла с тремя санузлами, небольшим земельным участком и общим (на несколько вилл) бассейном обойдется в $300—350 тыс.

Где покупать недвижимость?

Допустим, вы положительно ответили на вопрос: «Покупать или не покупать недвижимость на Кипре?» Следующим шагом должен стать выбор компании, предлагающей клиентам либо уже готовое жилье разных видов, либо земельные участки под застройку, на которых в течение года (средний срок строительства приличной виллы на Кипре) будет воплощен ваш заказ. При выборе компании-подрядчика эксперты советуют обратить внимание на опыт ее работы (у солидных фирм он исчисляется как минимум 20—30 годами).

При выборе компании следует учитывать, что крупнейшие из них давно поделили между собой территории для застройки и выкупили перспективные земельные участки в крупных городах Кипра — Никосии, Лимассоле, Пафосе, Айа-Напе, Ларнаке, а также их окрестностях. Поэтому нужно принять решение, в каком именно месте лучше приобрести недвижимость. В Никосии (на острове ее называют Лефкосия) обычно покупают жилье те, чей бизнес тесно завязан на кипрскую столицу. Однако, следует помнить, что этот город расположен внутри острова и не имеет выхода к морю. Тем, кто хотел бы совмещать бизнес-деятельность с морским отдыхом, что называется «не отходя от кассы», рекомендуют второй по значимости после Никосии кипрский город — Лимассол (местное название — Лемессос). Именно в Лимассоле с его 130—140 тыс. жителей проживает крупнейшая русскоязычная община и зарегистрировано около половины оффшорных предприятий.

Пафос подойдет тем, кто хочет отдохнуть от городской сутолоки. Этот небольшой городок с 40 тысячами жителей сегодня застраивается наиболее активно. И, кстати, добираться из него до деловых центров Кипра на автомобиле недолго: около часа до Лимассола, 1,3—1,5 часа до Никосии. В Айа-Напе находятся лучшие на острове пляжи и молодежные дискотеки. Это центр молодежного отдыха. В Ларнаке расположен один из двух международных аэропортов Кипра и тем, кто часто летает, возможно, стоило бы обосноваться здесь.

Выбрав город, в котором вы хотели бы поселиться, следует поинтересоваться в местных строительных компаниях, какие участки они могли бы предложить. Представители компании все покажут и расскажут. Причем, бесплатно. Поскольку виллы киприоты, как правило, строят в предгорье, не меньшее значение, чем планировка жилья, количество спален и санузлов, имеет панорама, открывающаяся из окон. Следует помнить, что только треть земельного участка будет занята недвижимостью, все остальное — это садики и бассейн.

За все нужно платить

Потенциальному покупателю недвижимости на Кипре стоит заранее прикинуть основные расходы, которые ему предстоят. Во-первых, это оплата самой недвижимости. В среднем стоимость односпаленных апартаментов колеблется от $40 до 45 тыс., двуспаленных от $55—65 тыс., трехспаленных от $75 тыс. Приличная вилла с двумя спальнями (это минимум для этого класса жилья) стоит от $170 тыс., с тремя спальнями — от $200 тыс. (в последнее время курс кипрского фунта к доллару США составляет 1CYP/$1,9).

Во-вторых, это пошлина на передачу права собственности, которую взимает Департамент по регистрации земельных угодий Кипра, рассчитываемая по прогрессивной шкале. Например, при покупке жилья стоимостью до 50 тыс. кипрских фунтов нужно заплатить 1500 CYP.

В-третьих, это гербовый сбор — 1,5 CYP на тысячу, в случае если стоимость жилья не превышает 100 тыс. CYP, если превышает — 2 CYP на тысячу.

В четвертых, оформление заявления по установленной форме в Центральный банк Кипра — 200—250 CYP и, в пятых, оформление вида на жительство 20 CYP с человека в первое обращение плюс по 10 CYP за возобновление в каждый последующий год.

Прибавьте к этому покупку мебели и бытовой техники (в среднем 3—5 тыс. CYP). И не забудьте про муниципальный налог на недвижимость (30—100 CYP в год в зависимости от ее размера), расходы на уборку территории, уход за садами и бассейнами (150—250 CYP в год), оплату водопровода и электричества (по 180 CYP в год) и вывоз мусора (20—30 CYP в год).

В общем содержание студио, как правило, не превышает 200 CYP в год. Содержание виллы в среднем составляет от 500 до 2000 CYP в год. В сумме набегает не так уж и мало, ведь вышеприведенный перечень предстоящих расходов не полон. А ведь возникнут и непредвиденные расходы на так называемое послепродажное обслуживание жилья (уход и ремонт).


Оплата покупки недвижимости

Финансирование инвестиций в зарубежную недвижимость определяется Инструкцией НБУ «О порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за границу», утвержденной Постановлением правления НБУ № 122 от 16.03.1999, и изменениями к ней. Согласно этому документу, физлица, не зарегистрированные как СПД, должны получить индивидуальную лицензию НБУ на осуществление инвестиции. Для этого, в частности, необходимо подать в соответствующее территориальное управление Нацбанка заявление, нотариально заверенные копии соглашения резидента с иностранным партнером, копии документа о регистрации объекта инвестиции за границей и его учредительных документов, реквизиты расчетного счета.

В течение пяти рабочих дней с даты подачи документов управление направляет копию заявления соответствующим подразделениям МВД и СБУ. В срок не более 15 рабочих дней с даты направления копии заявления территориальное управление проверяет комплектность документов, соответствие требованиям инструкции НБУ и законодательству и подает в Департамент валютного контроля и лицензирования НБУ. Этот департамент рассмотрит документы и в течение 20 рабочих дней с даты поступления документов определяет целесообразность выдачи лицензии НБУ. В случае положительного заключения лицензия будет выдана за подписью главы Нацбанка или его первого заместителя.


Справка

Алгоритм покупки недвижимости на Кипре
(по информации кипрских строительных фирм)

1. Выбор объекта недвижимости.

2. Подписание договора купли-продажи с четкой идентификацией объекта недвижимости и условий оплаты.

3. Получение предварительного разрешения кипрского Совета Министров на покупку недвижимости.

Для этого покупателю необходимо подготовить и предоставить заявление в Совет Министров и копию паспорта.

4. Подтверждение предварительного подтверждения от Департамента регистрации земельных владений на осуществление покупки после изучения правоустанавливающих документов и проверки титула продаваемой недвижимости на предмет продажи, аренды, залога и других ограничений в ее использовании.

5. Открытие банковских счетов в долларах США и кипрских фунтах для осуществления платежей продавцу недвижимости. Оплата должна производиться в иностранной валюте. Также допускаются банковские переводы и чеки.

6. Оплата гербового сбора за легализацию покупки недвижимости в Департаменте внутренних налогов. Сбор оплачивается единожды не позднее 1 месяца со дня подписания договора купли-продажи в следующем размере:

0,15% — за каждую тысячу кипрских фунтов, вложенных в недвижимость, если стоимость приобретаемой недвижимости не превышает 100 000 кипрских фунтов.

0,2% — с суммы, превышающей 100 000 кипрских фунтов.

7. Подача документов в районную земельную комиссию не позднее 2-х месяцев со дня подписания договора для внесения в реестр собственности. Получение свидетельства о внесении в реестр.

8. Завершение взаиморасчетов с продавцом недвижимости.

9. Получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости (около $300).

10. Получение от земельного управления правоустанавливающих документов о частной собственности на приобретаемый объект недвижимости (титула собственности). Информирование покупателя.

11. Оплата земельного регистрационного взноса (взнос за производство передачи права собственности на недвижимость).

12. Перевод права собственности покупателю. Регистрация правоустанавливающих документов.

Контракты №27 / 2003


Вы здесь:
вверх