логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Нежилые тенденции Вацлав КОПЕРИН - «Контракты» №40 Октябрь 2003г.

Последние несколько лет украинская экономика развивалась достаточно стабильно, что не могло не отразиться на состоянии спроса и предложения в сегменте промышленной и коммерческой недвижимости.


Прописка — город-спутник

Риэлторы отмечают значительное и резкое сокращение предложения на вторичном рынке объектов промышленного назначения, с одной стороны, и увеличение спроса на этот вид недвижимости, с другой. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Александра Бондаренко, спрос на такие объекты в крупных промышленных городах вдвое превышает предложение. Особенной популярностью пользуются производственные объекты, расположенные в черте города, и объекты, имеющие хорошую транспортную инфраструктуру. Разумеется, повышенный спрос отразился на стоимости.

За последние 8—9 месяцев цены на столичные промышленные объекты в среднем поднялись на 20—30%. Сегодня нижняя граница стоимости квадратного метра производственного здания составляет $60—70, а в инфраструктурных районах — $200—250. Такая высокая планка не всегда устраивает покупателей, поэтому в последнее время наблюдается тенденция переноса производства в небольшие города-спутники, где цены на недвижимость значительно ниже. Для столичного региона, например, такими городами стали Белая Церковь, Борисполь, Бровары, Васильков, Фастов.

Отмечена риэлторами и новая тенденция рынка — готовность приобретать старые, непригодные для использования, но недорогие производственные помещения с целью их реконструкции, либо последующего сноса и строительства новых. В связи с сокращением предложения существующих объектов эта тенденция в будущем может только усиливаться. Риэлторы прогнозируют, что среднегодовой рост спроса может составить 30%, а сам рынок будет расширяться в первую очередь за счет нового строительства.

Неудовлетворенный спрос

Тенденции рынка коммерческой недвижимости зависят от многих объективных факторов. По данным Госкомстата, объем розничной торговли в прошлом году увеличился на 16% и, как прогнозируют эксперты, при сохранении существующих экономических и политических условий будет такими же темпами расти ближайшие пару лет. Такое состояние рынка немедленно отразилось на спросе на коммерческую недвижимость. В некоторых городах сложилась уникальная с точки зрения рынка ситуация: спрос есть, а удовлетворить его некому. Например, в Чернигове, по словам председателя Черниговского отделения АСНУ Владимира Кота, велика потребность в помещениях площадью до 200 кв. м для использования под магазины, кафе, аптеки, парикмахерские, салоны красоты и так далее.

Спрос на такую недвижимость остается неудовлетворенным уже несколько лет, так как новое строительство в Чернигове почти не ведется. Такая ситуация характерна не только для городов с малыми объемами строительства, но и для более благополучных крупных центров с миллионным населением. На рынке коммерческой недвижимости особой популярностью пользуются небольшие помещения площадью от 30 кв. м до 200 кв. м, что вызывает массовое «потребление» квартир, расположенных на первых этажах жилых зданий, освоение подвалов и других, ранее не пользовавшихся спросом, помещений.

В южных областях Украины отмечается активизация строительства курортных объектов, начиная от частных пансионатов и заканчивая звездочными отелями. Цены на рынке коммерческой недвижимости растут приблизительно такими же темпами, как и на рынке недвижимости жилой. По прогнозам риэлторов, ближайшие два-три года такая тенденция сохранится, а в городах-миллионниках ожидается ее усиление. В настоящее время стоимость квадратного метра торгового помещения в центральных районах Киева составляет до $2—2,5 тыс., а на столичных окраинах — $500—700. В менее «богатых» городах цены, конечно же, ниже. В Чернигове, например, за квадратный метр торгового помещения площадью 30—50 кв. м в центре города запрашивают $600—700.


КРЫМ. Постепенный рост цен недвижимости наблюдается с 2000 года. Жилье, коммерческая и складская недвижимость дорожают практически ежемесячно в среднем на пару процентов. Специалисты вторичного рынка заявляют о наступающей стабильности цен в автономии. Они связывают это с общими тенденциями на рынке недвижимости в стране, повышением благосостояния населения, стабильной экономической ситуацией и отсутствием различных форс-мажорных обстоятельств. При этом за два последних года количество агентств недвижимости в Симферополе увеличилось почти вдвое и уже приближается к 100. Несмотря на это, крымский рынок продолжает страдать от недостатка предложения, что, в свою очередь, является одним из определяющих факторов цены.

Например, стабилен дефицит однокомнатных квартир, соответственно, продавцы взвинчивают цены. С начала года стоимость одного квадратного метра жилья в Симферополе возросла практически на 30%, составив в среднем $250—260. Однокомнатная «малосемейка» в Симферополе при покупке через агентства обойдется в $7—9 тыс., однокомнатная полнометражная квартира — $10—11,5 тыс. Диапазон цен на двух- и трехкомнатные квартиры шире — $11,5—16 тыс. и $12—18 тыс. соответственно. Ценовое разграничение «центр—окраина» кануло в прошлое. Развитая транспортная сеть, налаженное отопление квартир, четкая подача воды сыграли свою роль. Кстати, сегодня предпочтение зачастую отдается квартирам в спальных районах, где отопление и водоснабжение более предсказуемы.

На первичном рынке компания «Консоль», строительный монополист в Крыму, предлагает жилье по $300—450 за 1 кв. м. Однокомнатная «консолевская» квартира обойдется примерно в $12 тыс., двушка — от $18 тыс. до $40 тыс., трешка — от $20 тыс. до $60 тыс.

Рынок нежилых помещений в Крыму относительно стабилен: цена потихоньку ползет вверх. На вторичном рынке агентства предлагают помещения под офис или склад по цене от $200—700 за 1 кв. м. «Консоль» строит объекты, где цена за 1 кв. м колеблется от $350 до 500. При этом, по некоторым данным, в недавно построенном «Консолью» торгово-офисном комплексе в центре Симферополя цена 1 кв. м достигает $1 тыс.

Эксперты вторичного рынка недвижимости считают, что при сохранении нынешней экономической ситуации резкого скачка либо обвала цен в ближайшее время ожидать не стоит. «Консоль», в свою очередь, настраивает покупателей на постепенный рост цен на жилье и нежилые помещения в Крыму до середины 2004 года — именно тогда, прогнозируют специалисты компании, на первичном рынке наступит ценовая стабильность.

В целом крымский рынок недвижимости имеет свою, четко обособленную от других регионов страны, черту: начиная с августа (когда завершается пик курортного сезона) и до конца года рынок оживляется, уровень продаж значительно увеличивается. Подзаработав в летние месяцы, крымчане во второй половине года обычно готовы вкладывать деньги в недвижимость. Поэтому август—декабрь для продавцов недвижимости — желанная пора.

Андрей БОГДАНОВ

Контракты №40 / 2003


Вы здесь:
вверх