логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Построиться в долг Евгения МАРКОВНИКОВА, Наталья МАТВИЕНКО - «Контракты» №48 Декабрь 2003г.

Застройщики прогнозируют двукратный рост объемов жилого строительства в ближайшие два года. Это станет возможным прежде всего за счет увеличения продажи недвижимости в кредит, спровацированым вступлением в силу ипотечных законов.


«Основной плюс нового ипотечного законодательства — усиление защиты интересов банков-кредиторов и некоторое снижение рисков, поскольку будет упрощена процедура обращения взыскания на передаваемую в залог недвижимость, — отмечает Иван Истомин, начальник управления розничного кредитования АКИБ «УкрСиббанк». —

Помимо повышения надежности обеспечения открывается возможность получать рефинансирование для развития ипотечного кредитования. Дополнительные источники финансирования благотворно повлияют как на банки, так и на строительные компании». — Мнение банкира разделяет и Ангелина Деревлева, менеджер по маркетингу компании ТММ: «После вступления в силу нового ипотечного законодательства стоит ожидать увеличения объемов застройки. Ведь, чем лучшие условия кредитования будут предлагать банки, тем больше появится желающих купить квартиру. При увеличении спроса будет расти и предложение.

Естественно, сам закон не приведет к понижению процентных ставок по кредитам, просто у банков увеличится финансовый инструментарий для работы на рынке, и они начнут наконец-то на него выходить, увеличивая наши продажи».

Государственное кредитование

Наибольшие надежды сейчас возлагают на главный банк страны. Председатель Нацбанка Сергей Тигипко недавно заявил о намерении НБУ (возможно, совместно с Кабинетом Министров) создать государственную ипотечную компанию. Сейчас отрабатывается несколько вариантов работы новой структуры. Один из них предполагает рефинансирование за счет средств новой компании коммерческих банков, которые, собственно, и будут заниматься выдачей ипотечных кредитов конечному заемщику. На сегодняшний день Национальный банк «одалживает» гривневые средства коллегам под 8% годовых, в данном же случае, специалисты не исключают запуск новых ипотечных схем по более низким ставкам.

«Главным звеном в схеме ипотечного кредитования должен стать центральный орган, который выдавал бы ипотечные кредиты под 6-7% годовых. Такой орган может быть создан под эгидой Национального банка Украины. Введение предлагаемой Госстроем схемы ипотечного кредитования может уже в 2005 году увеличить объемы строительства жилья в Украине более чем в два раза», — считает глава Госстроя Валерий Череп. Он так же отметил, что появление государственного оператора на рынке недвижимости позволит изменить механизмы кредитования населения. Поскольку правительственная схема не предполагает первоначального взноса в размере 30% от стоимости жилья, который является обязательным условием при кредитовании в коммерческих банках.

На начальном этапе для создания схемы ипотечного кредитования было бы достаточно государственного финансирования в объеме 400-500 млн грн. «При увеличении объемов жилищного строительства схема будет самоокупаемой», — отметил Валерий Череп. По его словам, в настоящее время стоимость строительства жилья бюджетными организациями составляет в среднем 1,5 тыс. грн за 1 кв. м. По отдельным регионам и объектам она колеблется от 1100 до 7000 грн за 1 кв. м.

Единственная преграда для реализации правительственных и нацбанковских ипотечных замыслов — это отсутствие законодательной базы для введения новых схем финансирования постройки недвижимости. Ожидается, что соответствующие законопроекты будут поданы в парламент в первом полугодии 2004 года.

Иностранцы улучшат условия кредитования жилья

Наибольших инвестиций в строительную отрасль ожидают от иностранных финансистов. «Строительный бум наблюдается на всех направлениях — жилье, торговые помещения, офисы. Мы собираемся реализовать возможности, открывающиеся с вступлением в силу закона «Об ипотеке». Уже разработаны программы, для реализации которых сейчас выбираются 2-3 банка», — сообщил директор Европейского банка реконструкции и развития в Украине Камен Захариев. Предполагается, что на начальном этапе ЕБРР вложит в ипотеку около $30 млн.

Ипотечный рынок станет приоритетом при распределении вложений в Украину и для другого иностранного инвестора — Всемирного банка. Как и в случае с Европейским банком, ВБ будет осуществлять лишь общее финансирование развития украинского рынка недвижимости, а непосредственное кредитование населения будут проводить уполномоченные украинские банки. Последние надеются на то, что в Украине в 2004 году будет реализована уже обкатанная в Латвии схема. Латышская ипотечная программа имеет три направления — кредитование молодых семей, пенсионеров и жилищных кооперативов. Только на первоначальном этапе введения проекта с помощью гарантий ВБ был уменьшен размер первого взноса при приобретении жилья в кредит со стандартных 30 до 10%. Срок кредитования был доведен до 15 лет.

Всех строителей охватили

Отечественные финансовые учреждения, которые пока не в состоянии за счет собственных возможностей улучшать условия кредитования, предлагают населению стандартные условия этой операции. Единственное, в чем они в ближайшее время смогут перещеголять иностранных коллег — это в широте размаха. На сегодняшний день украинские банкиры заключили генеральные соглашения по ипотечному кредитованию со всеми сколько-нибудь серьезными застройщиками. И даже при этом они не останавливаются, продолжая охватывать весь рынок недвижимости. «На сегодняшний день по ипотечным проектам мы сотрудничаем с ХК «Киевгорстрой», «Киевжитлобудом», «Познякижилстроем», ГХО «Житло-Інвест» и компанией «ТММ», — рассказал заместитель директора кредитного департамента АППБ «Аваль» Вадим Березовик. Такой размах позволил увеличить объем кредитных продаж недвижимости у разных строительных компаний с 2-3% до 10-15% от общей реализации жилья.

Пересмотр уже успевших стать базовыми для рынка условий ожидается не ранее конца 2004 года. К этому времени на ипотечный рынок выйдут по меньшей мере 12-15 новых банков. Конкуренция должна сделать свое дело — увеличить сроки кредитования, уменьшить ставки и смягчить условия кредитования. Пока же новички, занявшиеся кредитованием недвижимости в текущем году (Морской транспортный банк, банк «Хрещатик», Райффайзенбанк-Украина), предлагают клиентам стандартные кредитные продукты: первоначальный взнос при кредитовании 30%, срок кредитования 2-5 лет, ставки 13-16% годовых в иностранной валюте.

«Ставки по ипотечным кредитам могут составить к концу 2004 года 13-15% в валюте, к концу 2006 года — 9-11%, — прогнозирует Владислав КРАВЕЦ, заместитель председателя правления банка «НРБ-Украина». — В настоящее время уровень процентных ставок на рынке кредитования под покупку жилья высок из-за отсутствия серьезной конкуренции в этом сегменте кредитования. Такая конкуренция появится с приходом на рынок в будущем году нескольких крупных ипотечных компаний и привлечением зарубежного рефинансирования. Скажем, в России такие проекты начинают со стартовым капиталом не менее $10 млн».

Начальник управления планирования и экономического прогнозирования одного из системных банков видит такой сценарий развития рынка: «В будущем году многие банки выйдут на рынок с новым продуктом, который позволит физическим и юридическим лицам участвовать в строительстве коммерческой недвижимости. Уже сейчас появляются первые прототипы этой услуги. Я имею в виду так называемые ипотечные вклады: клиент заключает депозитный договор, в котором определяется целевое использование денег — вложение их в постройку недвижимости. Поскольку будущая доходность по эксплуатации объекта недвижимости высокая, то и ставки по депозитам предлагаются выше рыночных. Пока еще это достаточно рисковый продукт: условия входа в пул инвесторов в недвижимость достаточно жесткие. Я думаю, что настоящие схемы с привлечением к финансированию недвижимости паевых фондов и банков заработают на украинском рынке лишь в конце 2004 года».


Мнения специалистов

Андрей ИГНАТЕНКО, ведущий специалист агентства «Благовест»:

— С увеличением цен на квартиры растут и кредитные продажи недвижимости. Теперь банкиры даже могут позволить себе перебирать — кому давать кредит, а кому и нет. Скажем, если раньше они полагались на оценку документации нотариусами, то сейчас целые подразделения в службе безопасности занимаются их проверкой. Кредитуются на разные суммы — от $1 тыс. до $20 тыс. Спрос на кредиты за последние полгода существенно вырос.

Владислав КРАВЕЦ, заместитель председателя правления банка «НРБ-Украина»:

— Сейчас в нашем банке еще раз просчитывается возможная модель выхода на рынок ипотечного кредитования. Хотя мы склоняемся к тому, что в Украине целесообразно применение уже наработанных нашим материнским банком технологий. На сегодняшний день российский Национальный резервный банк через свою дочернюю структуру — Национальную ипотечную компанию выдает ипотечные кредиты в валюте сроком до 10 лет (как на первичном, так и на вторичном рынке). Максимальный размер займа — $200 тыс. Клиентам предлагается пять видов кредита. «Стандартный»: заемщик вносит минимум 20% от стоимости квартиры, остальные средства «одалживает» у банка под 13-15% годовых в валюте.

По варианту «Молодежный» (для клиентов до 33 лет) первоначальный взнос составляет 5-10% под 15-16% годовых с дальнейшим понижением ставки до 13% годовых (как только внесенная сумма превысит 20-25% от стоимости квартиры). Для получения средств клиент обязан предоставить паспорт, трудовую книжку, документы о наличии в собственности квартиры и др.

Подтвержденный официально заверенной справкой совокупный ежемесячный доход семьи, претендующей на заем, должен втрое превышать ежемесячные выплаты по кредиту. Срок рассмотрения заявки — две недели. Заемщик обязан застраховать свою жизнь и здоровье, право собственности на квартиру (титульное страхование), а также приобретенное жилье от ущерба — общая стоимость полиса составит 2-3% в год от суммы кредита. К дополнительным расходам клиента относятся плата за рассмотрение заявки на кредит — $40, плата за открытие и обслуживание ссудного счета — 1,8% от суммы на счете, нотариальная пошлина — 1,5% от рыночной стоимости квартиры.

Иван ИСТОМИН, начальник управления розничного кредитования АКИБ «УкрСиббанк»:

— В текущем году нашим банком для приобретения недвижимости на первичном рынке физическим лицам было предоставлено кредитов на сумму более 30 млн грн, юрлицам — более 46 млн грн. В следующем году можно ожидать рост продажи ипотечных кредитов в 2-3 раза. Пока банк работает на условиях соглашения о сотрудничестве с «УкрСибинвестом». На следующий год планируется заключение соглашений и с другими ведущими строительными компаниями.

Контракты №48 / 2003


Вы здесь:
вверх