логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Дом для офиса Наталья МАТВИЕНКО - «Контракты» №51 Декабрь 2003г.

Несмотря на настоящий бум строительства офисных помещений в столице, надеяться на снижение арендных ставок и цены продажи на них не стоит


Цена аренды не упадет

По данным риэлторских и девелоперских компаний, общая площадь специализированных бизнес-центров в Киеве к концу следующего года возрастет наполовину — к имеющимся 200 тыс. кв. м за год прибавится еще более 100 тыс. кв. м. В результате суммарная площадь высококлассных офисных помещений перевалит в украинской столице за отметку в 300 тыс. кв. м. Тем не менее, падения арендных ставок на офисные помещения ждать не приходится — новое предложение лишь восполнит существующий сегодня дефицит и подешеветь могут только самые низкокачественные помещения — так называемый класс С-, к которому риэлторы относят необорудованные площади в админзданиях на территории промышленных предприятий и комнаты в постсоветских НИИ.

«Сейчас спрос на офисные помещения класса В превышает предложение не менее чем на 40-50%, а на класс С+ на 20%, — рассказывает старший агент компании DTZ Алла Литвин. — К сожалению, на рынок не вышло довольно много объектов, которые, заявлялись к сдаче в эксплуатацию еще на осень этого года. В общем, рынок «не досчитался» порядка 30 тыс. кв. м, которые согласно обновленным планам девелоперов ожидаются к выходу лишь ко второму кварталу следующего года. Еще 50 тыс. кв. м (преимущественно в офисных центрах класса С) заявлено к выходу в мае 2004 года. Новое предложение, по нашим расчетам, полностью нивелирует наблюдающийся сегодня дефицит помещений класса С и несколько улучшит ситуацию с офисами класса В. Хотя, конечно, все зависит от того, какими темпами будет формироваться украинская экономика и как стремительно будут развиваться в столице коммерческие предприятия».

Риэлторы отмечают, что бум переездов в новые офисы приходится на канун Нового года, конец весны и начало осени. Не найдя «в сезон переезда» требуемого предложения, арендаторы, потенциально готовые раскошелиться на класс В, переезжают в более дешевые, но в то же время доступные помещения класса С и С- ($6-10 за кв. м в месяц). По оценкам аналитиков, в дальнейшем им психологически сложнее раскошелиться на офис более высокого, а значит, и более дорогого класса. И на год-два такая компания, как правило, выпадает из разряда потенциальных арендаторов высококлассных помещений. Впрочем, как показывает практика, со временем компания все же оказывается перед необходимостью улучшения «жилищных условий» — технические проблемы в низкокачественных зданиях и неудобство их месторасположения вынуждает их снова выйти на рынок.

Арендаторы хотят элитных помещений

По оценкам специалистов агентства Red, более популярной, нежели в прошлом году, стала аренда дорогих офисов. «Иностранные фирмы традиционно предпочитали помещения самого высокого класса, — отмечают в агентстве. — Поэтому спрос пополнился преимущественно за счет отечественных компаний, которые наконец-то выросли до того уровня, что считают недостойным для себя арендовать дешевые помещения. Вместе с тем, спрос на помещения средней ценовой группы ($10-15 за кв. м в месяц) не упал и по-прежнему устойчив».

Риэлторы отмечают, что по метражам пальму первенства продолжают удерживать офисы в 80-100 кв. м. В этом году не менее популярными для аренды стали и площади в 150-300 «квадратов», что свидетельствует о росте компаний и их возрастающем желании разместить в одном месте все свое офисное хозяйство. А вот в сегменте больших площадей (от 800 кв. м) особого спроса на рынке аренды не наблюдается — столь крупным фирмам выгоднее приобрести подобное помещений или построить его, нежели арендовать.

Что касается аренды помещений в многочисленных старых админзданиях и НИИ, то цены на такие помещения за последний год несколько снизились и достигли отметки в $2-6 за кв. м в месяц. Правда, в центре цена на такие помещения, несмотря на их низкую техническую оснащенность, может достигать и $10-15 за кв. м. По-прежнему востребованной остается и аренда квартир в качестве офисов — в этом сегменте наблюдается постоянная ротация арендаторов — одни компании переезжают в квартиры из низкокачественных помещений в «админках», другие, напротив, насытившись деловой жизнью на жилых квадратах, мигрируют в общественные помещения. Тем не менее, специалисты сходятся в том, что спрос на квартиры-офисы в обозримом будущем не упадет — ведь арендные ставки здесь, как правило, на 30-50% ниже, чем ставки за аналогичные помещения в офисных центрах.

Покупать лучше сегодня — завтра будет дороже

Тем не менее, в количественном измерении все-таки большую долю на рынке сегодня продолжают занимать компании, желающие приобрести офис для собственных нужд. Как и в сегменте аренды, наибольшей популярностью среди таких клиентов пользуются площади в 100 метров, расположенные возле удобных транспортных развязок. «В принципе, не меньшей популярностью среди покупателей офисной недвижимости пользуются и метражи в 300-500 метров, — рассказывают в агентстве «Благовест». — Площади свыше 1000 кв. м особым спросом не пользуются. Поскольку сейчас на коммерческих фирмах не популярны раздутые штаты и, следовательно, компаниям требуется меньше «квадратов» для размещения своего офисного хозяйства. Правда, иногда под представительство покупаются и целые здания, но такие сделки редки на рынке и не превышают десятка в год».

В среднем цены на продажу недвижимости на сегодняшний день составляют от $600-700 за кв. м в новопостроенных жилых зданиях на Харьковском массиве до $1,5-3 тыс. за кв. м помещения в центре. По словам специалистов из «средних» районов популярностью в последнее время начали пользоваться Соломенка и район КПИ, где офисный «квадрат» оценивается на уровне $800-1000. При этом небольшие компании и далее предпочитают покупать под офисы жилую недвижимость — во-первых, квартира-офис требует меньше затрат, а во-вторых, ее в случае развала фирмы, можно легче и быстрее продать — она не привязана к окружающим помещениям, коммуникациям и охране админздания. Стоимость квадрата жилой недвижимости, которую можно использовать под офис, в центре составляет на сегодняшний день $ 1,5-2 тыс. (без ремонта).

Наибольшим дефицитом на рынке продолжает оставаться покупка по реальной цене помещений в современных бизнес-центрах. Поскольку владельцы этой недвижимости, как и прежде, предпочитают сдавать ее в аренду.

По словам старшего агента компании DTZ Аллы Литвин, причин нежелания хозяев идти на продажу несколько. «Пока что законодательство практически никак не защищает собственника, которому принадлежит офисный центр, от неуплат по коммунальным выплатам собственников малых частей, — отмечает она. — К тому же продажа частей офисного центра влечет за собой потерю возможности влиять на позиционирование офисного центра на рынке — политика компаний собственников малых частей может в той или иной степени нарушить имидж бизнес-центра на рынке, а повлиять на них уже нет никакой возможности. Хотя, по большому счету, все-таки непродаваемых офисных площадей сегодня на рынке не существует — все дело в цене, которую за них предложит потенциальный покупатель». По-другому дело обстоит с офисными центрами, которые по своей концепции изначально предполагались на продажу. Это всем известный «Доминант» (Бессарабский квартал), в котором квадрат оценивается на уровне $3 тыс. за кв. м, центр «Олимпик» (напротив НСК «Олимпийский»), где уже идет вторичная перепродажа и цена квадрата сейчас колеблется на уровне $1,7 тыс, а также недавно заявивший о себе «Олимп» (возле Дворца спорта), собственники которого заявляют, что цена 1 кв. м здесь не превысит $2 тыс.

Несмотря на относительную дороговизну квадратов, выставляемых сегодня на продажу, риэлторы говорят, что подобные приобретения оправданы — если ставки аренды в ближайшие полтора-два года все-таки плавно будут падать, то стоимость покупки офисных помещений, по прогнозам риэлторов, будет только расти.

Бизнес на офисах продолжает развиваться

Эта тенденция делает еще более привлекательным бизнес на строительстве и продаже офисных площадей. По словам ведущего специалиста агентства «Благовест» Натальи Матвийчук, покупателей офисных площадей можно условно разделить на два больших класса — тех, кто приобретает для себя, и тех, кто покупает с целью последующей коммерческой эксплуатации. «Пока только некоторые компании обладают достаточными средствами и возможностями, чтобы отводить себе участки и строить на них офисные центры, — рассказывает Наталья Матвийчук. — Хотя прибыльность данного вида вложения средств продолжает оставаться крайне высокой и при прежнем уровне себестоимости строительства квадратного метра в $300-500, стоимость продажи офисных помещений выросла, достигнув $600-3000 за кв. м. И это при том, что сдача вновь построенных помещений в аренду представляется еще более выгодной».

Кроме того, риэлторы отмечают, что в последнее время этим бизнесом, видимо, решили заняться и зарубежные компании. Во всяком случае, иностранцы активно интересуются земельными участками от 1 до 3 гектаров под так называемые офис-парки. Это высококлассные офисные центры с просторными паркингами и зонами отдыха для сотрудников. Тем не менее, по причине сложности с выделением земельных участков и их дороговизны украинская столица сейчас переживает бум реконструкции и перепрофилирования существующих промышленных и административных зданий в офисные центры класса В и С. «Особой популярностью пользуются недорогие административные здания на территории промышленных зон, — отмечают в агентстве Red. — Если цена за такое помещение не превышает $150 за кв. м, то оно пользуется спросом, даже если расположено на Выдубичах (городская окраина. —Ред.)».

Контракты №51 / 2003


Вы здесь:
вверх