логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Ипотеку заклеймили Наталья ЗАДЕРЕЙ - «Контракты» №15 Апрель 2004г.

Банки станут активнее развивать ипотечное кредитование, благодаря появлению в ипотечном механизме недостающего звена — единого держателя реестра ипотек.


Желающие получить ипотечный кредит могут «штурмовать» банки смелее — с 1 апреля вероятность получения отказа в получении средств снизилась. У банков появился повод активизировать выдачу ипотечных кредитов после того, как был утвержден временный порядок государственной регистрации ипотек. Данный порядок ликвидирует юридическую нестыковку, возникшую в связи с требуемой Законом «Об ипотеке» государственной регистрацией ипотек, проводить которую до недавних пор было некому. Отныне же держателем единого государственного реестра ипотек определено Министерство юстиции, а непосредственно вносить записи в реестр будут государственные и частные нотариусы.

Реестр преткновения

Вступление в силу с 1 января ряда законов, призванных упорядочить механизмы кредитования под залог недвижимого имущества, привело к неожиданному эффекту — с начала года многие банки снизили объемы ипотечного кредитования. Осторожность банкиров была вполне объяснимой. К проблеме невозможности выселения «погоревших» заемщиков из квартир добавилась еще одна — легитимность ипотек. Правовой загвоздкой, как ни парадоксально, стал переход к более передовому методу определения прав собственности на недвижимое имущество — по факту государственной регистрации. Так, по Закону «Об ипотеке» приоритет прав ипотекодержателя на недвижимое имущество возникает лишь при наличии государственной регистрации ипотеки. Между тем, ввиду отсутствия соответствующего закона, единого реестра ипотек не было. Таким образом, в случае невыполнения заемщиком обязательств, суд вполне мог признать договор ипотеки недействительным.

Такой юридический казус не преминул сказаться на рынке жилищного кредитования. Многие банки приостановили процесс выдачи ипотечных кредитов в связи с тем, что нотариусы отказывались удостоверять договоры ипотеки недвижимого имущества, право собственности на которое возникло у нового собственника после 1 января текущего года. Кроме того, как отметил президент Киевского банковского союза Леонид Черновецкий, отсутствие временного положения о порядке регистрации ипотек привело также к тому, что банки лишились возможности осуществлять рефинансирование собственной кредитной деятельности с помощью закладных. Подобный вопрос поднял и банковский комитет Американской торговой палаты, отметивший, что отсутствие регистрации ипотек в Украине выводит из использования предусмотренный законом «залоговый» инструмент, а также не позволяет создать пул для выпуска ипотечных облигаций.

Игра на опережение

С начала года наряду с всеобщим нареканием на несовершенство правовой базы в банковской системе наблюдалась и иная тенденция. Некоторые банки активизировали ипотечное кредитование. Так, по словам начальника кредитно-депозитного управления банка «Аркада» Любомира Килимника, в условиях отсутствия временного положения о порядке государственной регистрации ипотеки, отягощения на недвижимое имущество регистрировались нотариусами в едином госреестре в форме запрета на отчуждение имущества в соответствии с Законом «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечными сертификатами» и законом, регламентирующим деятельность нотариата.

Недостатки правового поля не отразились на планах по развитию ипотечного кредитования еще нескольких крупных банков. В итоге, пока «консерваторы» ожидали последнего слова законотворцев, игнорирующие законодательный вакуум банки не преминули увеличить свою долю рынка. Стоит отметить, что, несмотря на несовершенство правового поля, конкуренция на рынке ипотечного кредитования только усиливается. По данным НБУ, в первом полугодии минувшего года доля десяти основных операторов рынка коммерческой ипотеки несколько снизилась, в то время как на рынке жилищной ипотеки наблюдалось перераспределение сегментов между основными операторами. Таким образом, конкуренция вынуждает банки вступать в борьбу за клиента, опережая нормотворческие процессы. Так, недавно о снижении ставок по кредитам до 13-14% в валюте и продлении сроков кредитов до 15 лет объявил УкрСиббанк. По словам председателя правления банка Александра Адарича, такую возможность открыло не что иное, как размещение еврооблигаций, благодаря которым у УкрСиббанка появились «длинные» деньги по достаточно приемлемой цене. Такие же сроки кредитования предлагает клиентам и банк «Финансы и Кредит».

Что банкам удобнее, то клиентам все равно

Появление временного порядка регистрации ипотек может «развязать руки» и несклонным к юридическому риску банкам. Тем не менее, если отсутствие единого реестра ипотек единогласно признавалось тормозом развития ипотечного кредитования, то пророчить недавно утвержденному порядку роль катализатора рынка в банковских кругах не спешат. «Утверждение порядка регистрации ипотеки будет способствовать упорядочению рынка ипотечного кредитования, повышая его прозрачность и надежность для кредиторов и инвесторов», — полагает начальник управления розничного кредитования УкрСиббанка Иван Истомин. По его мнению, существенного влияния на деятельность банков в сфере кредитования утверждение порядка, возможно, и не окажет, но, тем не менее, банки будут чувствовать себя более защищенными и будут охотнее предлагать ипотечные кредиты. Подобное мнение высказывает и начальник управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Виталий Шастун, полагающий, что появление временного порядка госрегистрации ипотеки никак не скажется непосредственно на коммерческой деятельности банков, но взаимодействие между участниками рынка ипотеки будет более прозрачным, ускорится процесс прохождения всей цепочки получения ипотечных кредитов.

Таким образом, несмотря на то, что залоговые механизмы обещают стать более прозрачными, а значит, менее рисковыми, ожидать существенного улучшения условий кредитов вряд ли стоит. «Для того чтобы произошли существенные изменения, необходима целая цепь событий, а соответствующая регистрация ипотек — лишь одно из звеньев», — констатирует директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Сергей Волков. По его словам, недостающими звеньями остаются полноценный Закон «О регистрации прав собственности и обременений на недвижимое имущество» и Закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Контракты №15 / 2004


Вы здесь:
вверх