логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Центоробежное движение офисов Сергей ЛЕБЕДЬКО, Богдан МАЛИНОВСКИЙ, Ольга ШВАГУЛЯК-ШОСТАК - «Контракты» №17 Апрель 2004г.

Появление новых офисных центров в прилегающих к центральной части столицы промзонах будет содействовать насыщению рынка и снижению арендных ставок. Эта тенденция наблюдается и в регионах.


Центр Киева вскоре будет перенасыщен офисами

В столице не стихает строительство новых офисных центров. Стимулом для него служит недостаточная насыщенность рынка специализированными офисными площадями: общая площадь бизнес-центров в Киеве в 5-7 раз меньше, чем в меньших по количеству населения Будапеште, Варшаве или Праге. Соответственно ставки аренды офисных площадей в Киеве выше, чем в столицах некоторых новых стран — членов ЕС, а заполненность бизнес-центров, по данным Colliers International, превышает 90%, что считается среди девелоперов хорошим показателем.

Активный спрос на офисы, расположенные в бизнес-центрах, обусловлен не так ростом деловой активности, как повышением требований к рабочему пространству фирм, работающих довольно давно.

Сейчас в столице сооружается целый ряд бизнес-центров. На углу ул. Мечникова и бульвара Леси Украинки уже выкопан котлован под фундамент бизнес-центра класса А «Эльсбург-Плаза». Инвесторы уверяют, что уже в следующем году благодаря «Эльсбург-Плазе» в центре Киева появится дополнительных 60 тыс. кв. м офисных площадей. Учитывая то, что в центре Киева (на ул. Саксаганского, неподалеку от Ботанического сада им. Фомина) строится еще один офисный центр класса А — Botanic Towers общей площадью 5,5 тыс. кв. м, а фирма «НЕСТ» переоборудует под бизнес-центр класса А здание на Михайловской, конкуренция между расположенными в центре столицы бизнес-центрами заметно вырастет. А это значит, что арендные ставки на офисную недвижимость, которые по сравнению с докризисным 1997 годом на сегодня уменьшились почти вдвое (в долларовом эквиваленте), будут снижаться и дальше.

При этом земля в центре Киева дорожает, следовательно, прибыльность строительства бизнес-центров в сердце столицы будет снижаться.

К экономическим факторам, ограничивающим строительство современных офисов в центре Киева, прибавляются архитектурные. Строители жалуются на то, что Главкиевархитектура часто не позволяет сносить даже полуаварийные сооружения, расположенные во дворах. Кроме того, статус памятников истории сохраняют немало посредственных с архитектурной точки зрения домов, вся ценность которых в том, что во время оно несколько раз там собирались на подпольных сходках большевики-экспроприаторы.

И если бизнес-центр удастся построить, еще не гарантировано, что арендаторы его расхватают, поскольку престижное место расположения еще не является достаточным преимуществом. «Девелоперы уже пожинают плоды недальновидного активного строительства офисных площадей в центре города: здесь в несколько раз увеличилась нагрузка на транспортные магистрали», — замечает генеральный директор бизнес-центра Podil Plaza Ведат Сагироглу.

Офисная конверсия промзон

В этих условиях офисное строительство постепенно переносится в прилегающие к центру Киева промзоны. Во-первых, земельные участки здесь дешевле. Во-вторых, городская власть уже несколько лет перенимается проблемой рационального использования территорий неработающих предприятий. В-третьих, постоянное повышение платы за землю вынуждает задуматься над «бегством» на окраины, а то и за пределы мегаполиса работающих предприятий. Специалисты компании DTZ подчеркивают такую характеристику бывших промышленных сооружений, как возможность свободного планирования устраиваемых там офисов в соответствии с пожеланиями арендаторов.

Ярким примером подобной «конверсии промзоны» является строительство Бизнес-Сити «Форум» на пересечении улиц Артема и Глубочицкой. На месте бывшей обувной фабрики на территории в 2,6 га вырастет автономный городок из шести зданий площадью от 1000 до 8000 кв. м, среди которых — 23-этажный офисный корпус с подземным паркингом, который станет, безусловно, градостроительной доминантой этого столичного района.

Немало промышленных территорий сейчас эксплуатируются не по первичному назначению и на Подоле. Этот район Ведат Сагироглу считает очень перспективным для сооружения офисных площадей: во-первых, Подол расположен недалеко от центра столицы, во-вторых, здесь достаточно свободных площадок для парковки. В то же время специалисты компании «Энран», которая со следующего года хочет пополнить список ведущих девелоперов Киева, считают наиболее перспективной для «конверсии» под офисные площади зону расположения предприятий строительного направления возле станции метро «Выдубичи».

Тем временем офисное строительство осваивает стопроцентно «спальные» районы. Еще в прошлом году 9-этажный торгово-офисно-развлекательный центр «Ритм» появился на Борщаговке. Четыре верхних этажа сооружения общей площадью почти 6 тыс. кв. м переданы под офисы.

Тенденцию к «переселению» офисных центров за пределы центра специалисты по недвижимости считают неотвратимой. В качестве примера они называют самую «продвинутую» в сфере офисного строительства восточноевропейскую столицу Варшаву (1,9 млн кв. м офисных центров — более 1 кв. м на каждого жителя(!). Там 75% сооружаемых сейчас офисных площадей расположены за пределами городского центра, а некоторые большие бизнес-центры вообще находятся за городом.

РЕГИОНЫ

Львов
Свободная ниша — для категории А

Офисных центров категории А, которая предполагает специализированное проектирование, строительство и обустройство с нуля, сегодня во Львове нет. Местный бизнес не может себе позволить дорогие офисные «апартаменты». Большинство из двух с половиной десятков разного рода и размера офисных сооружений, позиционирующих себя как офисно-бизнесовые центры, относятся к категории С. На этом фоне активнее всего, по наблюдениям экспертов, перестраивается средняя прослойка офисных центров категории В, который, учитывая соотношение цена— качество в условиях региональной бизнес-среды, имеет лучшие перспективы.

Сегодня во Львове на подходе несколько таких сооружений площадью от 2,5 до 6-7 тыс. кв. м. В частности, бизнес-центр «Лемберг«, который специалисты классифицируют по категории В+, имеет 7,5 тыс. кв. м офисных и 1,5 тыс. кв. м торговых площадей. По словам его менеджера по отбору арендаторов Галины Потабенко, на 20% помещений уже заключены соглашения с будущими арендаторами, которые смогут поселяться здесь с июня этого года. Один квадратный метр офисов, выполненных по принципу открытого планирования, стоит от 10 до 13 евро в месяц. Смелый шаг к нецентральному расположению «Лемберга» Галина Потабенко объясняет тенденциями в бизнесе, акценты которого все больше сзмещаются на производственную сферу. Поэтому предприниматели и, в частности, западные инвесторы, которые активизировались в галицком направлении, хотят получить офис в близком соседстве с производственными помещениями, складами, которыми, собственно, и «населен» этот когда-то промышленный район.

Центровые офисы «НТОН-групп», которые занимают 4,5 тысячи квадратов и относятся к категориям С и (частично) В, конкурируют с другими в первую очередь благодаря своей географической дислокации. При минимальной цене в $10 за квадратный метр этот офисный центр имеет высокую плотность заселения — 95%.

В общем в течение последнего года цены на офисные помещения во Львове увеличились в 1,5 раза (в прошлом году аренда квадратного метра стоила $5-7 за месяц). А до конца этого года, по прогнозам экспертов, они вырастут еще в 1,5-2 раза.

Донецк
«Мавзолей» не для всех

Международный бизнес-центр (МБЦ) — архитектурное украшение и символ делового начала «шахтерской столицы» — возведен на руинах недостроенного Дома политпросвещения преимущественно усилиями Первого украинского международного банка.

В свое время покинутый на произвол судьбы объект заметила администрация успешного банка. Она позаботилась не только о месте для регионального офиса ПУМБа, но и о других местных предпринимателях. Сегодня донецкий «мавзолей» (как неофициально именуют МБЦ за характерное оформление фасада) привлекает бизнесменов удобным расположением на перекрестке главных транспортных магистралей, европейским уровнем оборудования офисов, возможностью воспользоваться просторным конференц-комплексом, мощными каналами связи (у бизнес-центра есть собственный интернет-провайдер), а также фактом нахождения под одной крышей с солидным банковским учреждением. Не последнюю роль играет и наличие квалифицированной охраны, большого паркингау рядом и элитного ресторана. Стоит этот провинциальный «люкс» около $40 за кв. м в месяц, однако свободных помещений в «мавзолее» давно нет, следовательно, потенциальные арендаторы должны ждать своей очереди.

Альтернативный бизнес-центр недавно начал формироваться на базе донецкой гостиницы «Централь». Объект также достроили из советского общежития высших профсоюзных курсов, но новые владельцы вовремя сообразили, что длинные коридоры и относительно небольшие комнаты больше подходят для мелкого и среднего бизнеса, чем для амбициозных валютных визитеров. «Централь» также обеспечивает стандартный для бизнес-центра пакет услуг: связь, охрана, удобный банковский филиал, презентационные помещения, ресторан и тому подобное. Средний месячный тариф — $25 за квадратный метр офиса.

Буквально «спина к спине» с бизнес-центром гостиницы «Централь» расположено здание бывшего министерства угольной промышленности Украины, которое при отсутствии ведомственных хозяев, которые давно перебрались в Киев, также функционирует в режиме бизнес-центра. Платить в министерском доме стоит разве что за адрес «в самом центре», безопасную парковку во внутреннем дворике, собственную АТС и высокие потолки. Тарифы — от $15 за «квадрат».

Днепропетровск
Неудоволетворенный спрос на престиж

«На сегодня новопостроенных офисных центров в Днепропетровске нет, — рассказывает Александр Лучников, управляющий по маркетингу днепропетровской дирекции фирмы «Консоль». — Все предложение бизнес-центров ограничивается реконструированными зданиями класса С, в лучшем случае — В. В то же время наши исследования рынка засвидетельствовали, что спрос на качественные офисные помещения в престижном месте не удовлетворен. И реакция на этот спрос уже есть — сейчас реализуются несколько проектов новых современных бизнес-центров. Они сосредоточены в центральной части города, поскольку такой конкуренции со стороны государственных учреждений за землю в центре, как в Киеве, в Днепропетровске нет.

Среди этих проектов — 18-этажный бизнес-центр Civilization общей площадью 17,9 тыс. кв. м, который строит в самом центре Днепропетровска фирма «Консоль». Его возведение планируется завершить весной 2006 года. Ожидается, что это будет первый в городе офисный центр класса А. Еще один проект фирмы — торгово-деловой центр «Сити», в котором будет реализован принцип «все в одном»: на первых четырех этажах — заведения торговли и питания, на 5-7-м — офисы, а выше — комфортные квартиры».

Харьков
Офисный выбор по-харьковски

«Офисные площади класса А в городе не представлены, — рассказывает Екатерина Удовиченко, начальник отдела маркетинга «Макрокап Девелопмент Украина». — Наличие большого предложения площадей, пригодных для использования под офис нетребовательными арендаторами, тормозила строительство современной офисной недвижимости. Дало себя знать и то, что, в отличие от Киева, здесь совсем мало представительств иностранных компаний. Поэтому основная часть офисных помещений Харькова относится к классу С (С-). Это не только НИИ, но и небольшие дома бывших контор и общежитий, реконструируемые под офисы.

Отдельные объекты могут быть отнесены к классу В, но таких пока не больше десятка. Это преимущественно реконструированные админздания, расположенные в прилегающих к центру и даже отдаленных районах. До недавнего времени среди них был всего один специализированный бизнес-центр — Деловой центр «Телесенс». Поскольку он расположен на одной из окраин города, часть офисных помещений до сих пор не занята, хотя со времени его сдачи прошло семь лет. Арендные ставки в нем — около $15 за кв. м в месяц.

Сейчас в зоне, прилегающей к центру города (на пересечении улиц Клочковской и Космической), возле удобной транспортной развязки фирма Makrocap Development строит 18-этажный административно-торговый комплекс «Ковчег« класса В+. К классу А его нельзя отнести только из-за некоторой удаленности от центра.

В целом сейчас при арендных ставках от $5 до 12 за кв. м проблем с поиском офисных помещений не возникает.


Офисный выбор по-харковски

Основания пользования офисным помещением
Аренда 92%
Владение 8%
Профиль дома, в котором арендуется офис
Админздание, НИИ 71%
Жилой дом 17%
Отдельный офисный особняк 10%
Специализированный бизнес-центр 2%
Метраж арендованного офиса
До 25 кв. м 9%
25-50 кв. м 28%
50-80 кв. м 29%
80-120 кв. м 25%
120-200 кв. м 5%
Более 200 кв. м 4%

Результаты маркетингового исследования рынка офисной недвижимости Харькова, проведенного Makrocap Development

Контракты №17 / 2004


Вы здесь:
вверх