логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Моя земля Дмитрий КЛЕПАЧЕВСКИЙ - «Контракты» №20 Май 2004г.

Как купить землю предприятиям с иностранными инвестициями


На днях Украинская бизнес-ассоциация от имени 316 украинских компаний с иностранным капиталом направила правительству обращение на тему: «Преграды для инвестиций в Украину». Среди самых актуальных проблем — неопределенность украинского земельного законодательства, согласно которому процесс покупки земли иностранцами столь сложен, что приобрести землю в соответствии с процедурой, заложенной в Земельном кодексе, предприятия с иностранными инвестициями почти не могут (есть, правда, исключения, подтверждающие общее правило).

Впрочем, страдают от этой «законодательной неопределенности» не только инвесторы, но и обычные компании, в уставном фонде которых есть иностранный капитал, а таких насчитывается уже десятки тысяч предприятий.

Однако не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Юристам удалось найти способы преодоления данной проблемы.

Проблема

Идеология Земельного кодекса такова, что сложней всего приобрести украинскую землю иностранным юридическим лицам. Такой подход, в общем-то, понятен и соответствует мировой практике (многие государства защищают таким образом свою землю от «чужеземного вторжения»). Однако отечественный Земельный кодекс «уравнял в правах» предприятия с иностранными инвестициями (а также совместные предприятия) и нерезидентов, а это, мягко говоря, не совсем корректно. Ведь инвестиции могут приходить и через «нормальные» отечественные предприятия, причем последние не превращаются тем самым в нерезидентов. Но закон есть закон...

Согласно ст. 129 Земельного кодекса, продажа иностранцам государственных земельных участков осуществляется Кабмином по согласованию с Верховной Радой. Если земля принадлежит территориальным общинам, то решение о продаже принимает местный совет, однако также по согласованию с КМУ. Иными словами, неважно, в чьей собственности находится земельный участок, в любом случае продажу придется согласовывать с правительством. А это значит, что для этого необходимо ни много ни мало — добиться отдельного подзаконного акта. Таким образом данная процедура может растянуться на месяцы и даже годы.

Интересно, что опрошенные нами юристы, а также топ-менеджеры предприятий с иностранными инвестициями не смогли объяснить ни процедуры согласования покупки земли в Кабмине, ни порядка подачи соответствующего ходатайства, ни даже отдела или управления в структуре правительства, в юрисдикции которого находились бы подобные дела. Возможно, крупным транснациональным корпорациям еще как-то удается договориться с правительством, но что делать представителям среднего или, тем более, малого бизнеса, вообще неизвестно.

Власти хотят продать, но не могут

В последнее время проблема покупки земли иностранцами, а также предприятиями с иностранными инвестициями и совместными предприятиями значительно усугубилась. С одной стороны, строительство производства на «своей земле» снижает риски и повышает ликвидность этого самого производства. С другой же стороны, местные власти сами заинтересованы в продаже земли, поскольку в последнем случае это способ наполнения местного бюджета.

Случается, что одним из условий длительной аренды земли является обязательство ее покупки. Возможен также вариант, когда договор аренды с последующим выкупом земли сопровождается авансовым платежом...

Кроме того, поскольку цену аренды устанавливают местные советы, они зачастую значительно завышают стоимость аренды для тех предприятий, в планах которых не значится приобретение земельного участка в обозримом будущем. Менеджер одного из довольно крупных предприятий с иностранными инвестициями как-то пожаловался «Контрактам» на то, что в то время как средний по Украине размер арендной платы составляет 2,5% от стоимости земли, местный совет установил плату 8%, как бы намекая на то, что предприятию разумнее было бы эту землю просто купить. «Но у нас нет такой возможности», — сказал пожелавший остаться неназванным директор.

Выход есть!

В 2003 году в статью 82 Земельного кодекса были внесены изменения. С тех пор п.3 ст. 82 читается: «Совместные предприятия, основанные с участием иностранных юридических и физических лиц, могут вступать в права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения... в порядке, установленном этим кодексом для иностранных юридических лиц».

А теперь представьте, что один из учредителей, скажем, общества с ограниченной ответственностью, уехал на постоянное место жительства в другую страну, сохранив за собой права собственности на предприятие. Возникает вопрос: будет ли такое ООО являться после этого «совместным предприятием, основанным с участием иностранного физического лица»? Или еще пример: иностранный портфельный инвестор приобрел 0,2% акций некоего акционерного общества. Будет ли такое АО являться «совместным предприятием, основанным с участием иностранного юридического лица»?

Однозначно ответить на эти вопросы можно было бы, если б в Земельном кодексе содержалось определение «совместного предприятия», однако его там нет. Зато есть проблемы у огромного количества компаний. Как отмечает юрист юридической компании «КМ Партнеры» Максим Олексюк, если нормы статьи 82 понимать буквально, то приобретать землю в порядке, предусмотренном для иностранных лиц должны лишь те предприятия, которые были основаны иностранными лицами. Если же предприятия были основаны украинцами или отечественными юрлицами, а впоследствии проданы, то порядок приобретения земли, предусмотренный для иностранных лиц, на этих субъектов не распространяется. Вместе с тем юристы полагают, что это довольно смелый подход. Иногда в таких случаях в дело вмешивается прокуратура и легитимность сделки приходится доказывать в ходе судебной тяжбы, которая может растянуться на несколько месяцев.

Максим Олексюк считает, что оптимальный вариант решения данной проблемы — создание «дочерней» структуры, которая была бы полностью украинским предприятием. «Это позволит значительно упростить процедуру приобретения земельного участка», — говорит юрист. Идеальный вариант — если учредителями «дочерней» фирмы будут исключительно отечественные лица. Например, если среди учредителей некой компании с иностранными инвестициями (которая нуждается в приобретении земли) есть как отечественные, так и иностранные лица, то основателями «дочки» в этом случае должны стать отечественные учредители. Собственно, «держание земли» может вообще быть единственной реальной функцией такой фирмы. Единственный нюанс, который при этом надо учесть, состоит в следующем. Поскольку нередко земля приобретается под конкретным строением, то для ее покупки дочерней структуре необходимо передать право собственности на данную недвижимость.

Это хлопотно, но, пожалуй, других возможностей приобрести землю без непосредственного участия Кабмина у инвесторов не так уж много. А на скорое изменение земельного законодательства рассчитывать не приходится. Как сказал на встрече с представителями иностранных инвесторов членов Украинской бизнес-ассоциации замминистра экономики Сергей Романюк: «Мы не можем часто переписывать законы».

Контракты №20 / 2004


Вы здесь:
вверх