логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Жилищный пат. Киевляне не готовы покупать квартиры по завышенным ценам Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №20 Май 2004г.

После прошлогодней кульминации киевский рынок недвижимости начал трезветь. Цены на квартиры сделали свой осторожный и несмелый ход навстречу покупателю.


Пристойное предложение

Мягкая ценовая «либерализация» началась с наиболее чувствительного сегмента — вторичного жилья. С начала года соотношение между спросом и предложением здесь существенно изменилось в пользу последнего. Как отмечают операторы рынка, в первые месяцы года количество контрактов по сравнению с квартирным бумом конца 2003-го уменьшилось в несколько раз. Одновременно количество квартир на продажу существенно выросло. «Если говорить о нашей базе, то сегодня постоянно «висит» тысяча квартир, причем на рынок они поступают с большей скоростью, чем распродаются», — сознается заместитель директора АН «Едва» Всеволод Жоголев. Кроме того, в разделе предложения появилась еще одна весомая статья — заложенные квартиры, которые быстро «ликвидируются». Также, по словам Жоголева, весомым фактором удешевления квартир является то, что, несмотря на все заявленные показатели, в Украине не происходит реального экономического роста — ВВП просто съедают инфляционные процессы. К падению спроса и удешевлению квартир, по его мнению, привели также законодательные нововведения, которые сделали недвижимость менее инвестиционно привлекательной, чем она была до сих пор. Однако приведет ли падение спроса к существенному снижению цен, сказать пока сложно. «Мы снижаем цену на вторичном рынке, чтобы не задерживать объекты, — говорит учредитель фирмы «Эммануил» Виктор Видута. — В то же время на первичном рынке, который формируется не совсем по рыночным отношениям и который также ощущает нехватку покупателей, торговаться не принято, поэтому строители и дальше выставляют «золотые» цены».

«Хрущевки» определяют курс?

Самая заметная тенденция к снижению — у «хрущевок» и малогабаритных квартир типа «гостинок» — на 2-5% с начала года. В первую очередь это обусловлено их функциональным износом. Начинают снижаться цены и на «среднюю» недвижимость на массивах, прежде всего на стандартное жилье (50-метровые двухкомнатные, 70-метровые трехкомнатные). Если такая тенденция сохранится, по логике рынка, она может «заразить» и другие сегменты. «Эта тенденция будет тянуть строителей назад. Сколько бы ни стоили материалы и какой бы НДС ни вводили, все-таки есть факторы, против которых не пойдешь», — прогнозирует Жоголев. Однако его оптимизм не разделяет другой оператор рынка — АН «Благовест». По словам ведущего специалиста этого агентства Андрея Игнатенко, в ближайшей перспективе удешевление коснется только «гостинок» и «хрущевок», которые постепенно будут терять свой вес на рынке недвижимости. Игнатенко считает, что «хрущевки», которые у нас нет возможности снести, как это сделали в Москве, чтобы построить «человеческое» жилье, пока в Украине мало кого интересуют. Ведь в последнее время у украинцев заметно повысились требования к качеству жилья, что существенно отразилось на структуре спроса. Если ранее наибольшим спросом пользовались 1-, 2-комнатные низшего диапазона цены, то сегодня это 2- и 3-комнатные средней цены от $35 до 60 тыс. Большинство таких договоров приходится на Борщаговку, Нивки, Троещину, Виноградарь, Оболонь, а также Чоколовку, Соломенку и Лукьяновку, которые риэлторы любят называть вторым кольцом центра. В то же время, как отмечают агентства, существенно уменьшилась покупка в центре и на дальней периферии.

Нынешний покупатель стал богаче и рассудительнее — он уже не метет все, что ему предложат, как это было в прошлом году. Большинство людей ходят, смотрят объекты, перебирают, но покупать не спешат, — утверждают риэлторы. Нынешние покупатели — это преимущественно средний класс, который уверен в завтрашнем дне и стремится инвестировать средства в квадратные метры. Как правило, схема такая: люди сэкономили определенную сумму, а остаток взяли в кредит. «Переев дешевого жилья, люди вдруг поняли, что можно жить в просторной квартире, с большими кухней и коридором, а не в тесных «хрущевках». Для этого можно взять кредит на 10 лет, спокойно его погашать и жить, как достойные люди», — отмечает Игнатенко. Эксперт не разделяет мнения, что «хрущевки» будут задавать тон остальному (более качественному) рынку недвижимости. Ведь если сравнивать цены на новое жилье с прошлогодними, то они не только не снизились, но и продолжают расти. Если до Нового года в спальном районе еще можно было купить квартиру в среднем за 2700 грн/кв. м, то сегодня в новостройках возле Святошина или на Харьковском массиве цена достигла 3000-3500 грн/кв. м. Это связано с введением НДС на строительство — застройщики решили перенести свои расходы на покупателей, не желая терять сверхприбыль.

Поэтому сегодня рынок оказался на распутье. С одной стороны, как свидетельствуют риэлторы, складываются все объективные обстоятельства для того, чтобы цена постепенно снижалась, с другой — застройщики не сдают завоеванных позиций и обещают поднять цены в течение года в среднем на 10%.

Таким образом сегодня самая низкая цена за 1 кв. м в 3-комнатной «хрущевке» на массивах — $550/кв. м. Цена в однокомнатной квартире без балкона и кухни на вторичном рынке составляет $600-625/кв. м. Именно эту цену риэлторы называют платой за прописку в столице. Дома застройки 1980-х годов в ценах даже опередили современные новостройки: $680/кв. м в однокомнатной, $615 — в двухкомнатной. На первичном рынке нижний диапазон цены составляет $550/кв. м для однокомнатных и $538 — для двухкомнатных.

Фактор выборов

Большинство операторов рынка особенно акцентируют на факторе президентских выборов, который отпугивает от рынка элитных покупателей. Вообще на таком чувствительном рынке, как недвижимость, политический фактор незримо присутствует всегда. «Люди не знают, куда будет двигаться Украина после выборов — в Европу или СССР, а это довольно серьезное распутье. Если во время президентской гонки политические события будут развиваться неадекватно, рынок будет реагировать нервно. И трудно предусмотреть как — в сторону роста или спада», — считает Жоголев.

Кроме того, накануне выборов основная денежная масса, которая контролируется бизнес-элитой, сосредоточена на избирательной кампании. Поэтому даже если у нее есть желание скупать квартиры или строительные площадки, она его также придержит до лучших времен. Эксперты считают, что стресс, который рынок переживает из-за выборов, пройдет только через три месяца после них, когда ситуация относительно стабилизируется.

Прогнозы

Если операторы рынка прогнозы на годовую перспективу связывают с выборами, то риэлторы говорят о других основаниях — завершении пятилетнего цикла в Украине, который и привел к спаду цен на рынке. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, тенденции к спаду будут наблюдаться до осени и на вторичном рынке могут достичь 15-20%. Менее оптимистичен прогноз агентств: спад если и произойдет, то очень спокойный — не больше чем 5%. К тому же ненадолго.

«Мой прогноз — небольшой спад, а потом рост через год-два. Если экономика будет на высоте, цены вырастут намного больше», — считает Жоголев. По словам экспертов, нашим ценам есть куда повышаться, поскольку они еще не достигли мировой стоимости земли, а именно она является составляющей цены на недвижимость. Например, в центре столицы на Крещатике сегодня можно купить землю по цене $20-40 тыс. за сотку, а в развитых странах стоимость такой земли в сто раз выше. В агентстве «Эммануил» считают, что рост произойдет уже начиная с 2005 года, и связывают его с наплывом инвестиций из стран, которые только что стали нашими соседями по Европейскому Союзу. «ЕС расширился, — напоминает «Эммануил», — его члены сейчас заинтересованы инвестировать в Украину, которая признана развивающейся страной. Поэтому европейские инвестиции зададут нашей недвижимости новый темп, о котором мы можем только догадываться».

Контракты №20 / 2004


Вы здесь:
вверх