логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Элитные метры Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №23 Июнь 2004г.

В Киеве, несмотря на засилье рекламы элитных квартир, на самом деле такого жилья практически... нет


Рынок самых дорогих, так называемых элитных квартир, продолжает жить по своим законам. Несмотря на то, что до сих пор в Украине не выписано никаких критериев для определения такой категории жилья, издания по недвижимости завалены предложениями элитного и суперэлитного жилья. Большинство опрошенных «Контрактами» специалистов считают, что жилища гипертрофированных размеров — это всего лишь квартиры повышенного комфорта и что графа «элитная» здесь — серьезное преувеличение. Покупатель же вынужден выбирать из того, что ему предлагают.

Квартире без вида из окна — грош цена

Впрочем, покупатели, кажется, уже поняли, что метраж квартиры — не самый главный и не единственный критерий элитного жилья. Поэтому сегодня состоятельные покупатели в Киеве скупают не «500-метровые» квартиры, как это было несколько лет назад, а преимущественно на 150-200 «квадратов». На втором месте в рейтинге популярности — квартиры размером 100-150 кв. м, далее — до 100 «квадратов», но это уже категория бизнес-жилья, которое покупается сугубо для ведения переговоров. С большим отрывом в хвосте рейтинга — квартиры более 250 кв. м, экспозиция которых измеряется уже годами. Исключения составляют новые квартиры любого метража с «эксклюзивной» панорамой, открывающейся из окна. Они выкупаются еще до завершения строительства, например на ул. Прорезной («квадрат» достигает $2,5 тыс.) с редкостным видом на Крещатик. Еще один пример — новый дом застройки компании «ТММ» на Владимирской напротив Оперного театра, в котором квартиры с отделкой продаются по цене почти $3 тыс./кв. м. В то же время стоимость квартир в том же доме на более низких этажах вдвое меньше — вид из окна традиционный. Однако такое жилье интересует покупателей, только начиная с 10-12-го этажа. Квартиры на 2-3-м этаже продаются годами.

Предложение: ничего не слышу, ничего не вижу

Спрос на «панораму из окна», собственно, и породил категорию элитных домов в центре города. Строители понимают, что квартира на Крещатике намного дороже, чем такая же на Троещине. Поэтому место на Крещатике для строителей автоматически вписывается в категорию «элитное жилье» и, соответственно, покупателям предлагается за элитные цены. Часто строительные компании используют такой маркетинговый ход — на этапе закладки фундамента выставляют довольно высокую ценовую планку за квадратные метры, не допуская таким образом к дому покупателей среднего класса. Поэтому для строителей основная задача — купить место на Крещатике, как можно быстрее возвести дом и получить свои 200-300% прибыли. Однако из таких домов до «элитного уровня» доводятся не все — в зависимости от того, в чьи руки он попал. Например, проекты строительной компании «ТММ» пользуются более высоким доверием состоятельных покупателей, чем проекты компаний, ориентированных в первую очередь на массовое строительство.

Особое внимание строительные компании ныне уделяют пентхаусам, квартирам с мансардами, куда, случается, уже выводят отдельные лифты. Однако, по словам риэлторов, даже такие объекты вряд ли дотягивают до понятия «элитных» в их чистом виде. По мировому же определению, элитный дом — это не только метраж и панорама, но и среда, в которой расположен дом, куда входит паркинг из расчета 2-3 машины на квартиру, цоколь со вспомогательными офисными, техническими помещениями, собственные сантехник, медперсонал, магазины, спортзал, а также автономная система отопления, электро-, газо- и водоснабжение. На Западе существуют выписанные дополнительные санитарные нормы, а также территориальные, согласно которым дом должен быть расположен на пристойном расстоянии от других сооружений. «У нас же две 25-этажные «свечи» на Старонаводницкой (или на Павловской) расположены в нескольких метрах друг от друга, панорама — «окна в окна», и при этом дома также позиционируют как элитные», — отмечает менеджер Святослав Кожемякин из агентства недвижимости RED.

Многие операторы рынка вообще отказываются считать элитными дома, расположенные вне центральной части города, например, в районах Оболонь, Святошин или Виноградарь, с менее развитой инфраструктурой, менее живописными панорамами и средой не «под элиту». Совсем под другую категорию попадают дома с повышенной степенью комфортности, например, в Святошине и на Виноградаре, которые выгодно выделяются среди общей массы тамошнего жилья. Однако, по словам экспертов, этого мало для того, чтобы продаваться, как «элитные».

По мнению экспертов, настоящее элитное жилье в Киеве — это скорее исключение, чем правило. Из последних в исключения попал новый дом на улице Галины Тимофеевой, а примером настоящей элитности, по словам риэлторов, является дом, где когда-то жил экс-премьер Павел Лазаренко, а теперь обитает Леонид Кучма.

Квартира по стандартам «фэн-шуй»

Что же касается самой квартиры, то здесь со стороны покупателей растет спрос на нестандартную планировку. Покупатели ищут в крупногабаритном жилье что-то такое, чего нет в других. Поэтому в моде нынче террасы, оранжереи, большие панорамные окна, фасадные дома, пентхаус с бассейном. По-прежнему спросом пользуются двухуровневые квартиры. «В последнее время состоятельные покупатели приходят к нам с энциклопедиями «фэн-шуй», требуя именно по этой теории разместить окна и двери в квартире. Когда мы слышим: «В этой комнате окна должны выходить на юго-запад, а здесь — на запад, двери нужно переставить в противоположную сторону», приходится довольно долго объяснять, что в уже построенном жилье даже за большие деньги что-то изменить невозможно», — отмечает Анатолий Осадчий, директор АН «Полесье». В то же время эксперт говорит, что элита (и политическая, и бизнесовая) сегодня вообще не обращает внимания на «основное» — материал, из которого построено жилье. «Никто не интересуется качеством стройматериалов, их экологичностью. Получается, можно использовать даже чернобыльский песок, который ничего не стоит, — никто и не заметит. Не интересует покупателя и качество краски, паркета, других материалов для обработки. А это также один из основных критериев элитности», — замечает Анатолий Осадчий.

И цена — как панорама

Престижным для проживания и строительства остается «тихий» центр столицы — от Ярославова Вала, Тургеневской и Гоголевской, Лысенко, Франко до Владимирской, Паньковской, Московской, Ближнего Печерска, Кутузова и Леси Украинки. Поскольку панорамных мест в Киеве осталось не так много, квартиры в этом районе в ближайшее время дешеветь не будут. Сегодня, в зависимости от этажа, цены за квадратный метр таких квартир колеблются в пределах от $1,5 до 3 тыс. В то же время операторы рынка считают, что особых оснований для подорожания элитного жилья также нет. «Некоторый рост спроса возможен осенью в случае, если на президентских выборах победит нынешний премьер-министр Виктор Янукович, что может повлечь за собой еще одну волну переселения в столицу «донецких», ориентированных именно на элитный сегмент жилья. Однако существенно повлиять на рынок даже донецкие деньги вряд ли смогут», — говорит Анатолий Осадчий.

В то же время риэлторы отмечают, что нынешние цены на жилье в столице (в первую очередь на так называемое элитное, которое до такой категории на самом деле не дотягивает) побуждают относительно состоятельных покупателей делать выбор в пользу собственных домов за городом — в коттеджных городках. О предложении на столичном рынке недвижимости коттеджных проектов — в одном из ближайших номеров «Контрактов».

Контракты №23 / 2004


Вы здесь:
вверх