логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Аренда без крайностей Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №27 Июль 2004г.

Снять как элитную, так и супердешевую квартиру в Киеве сложно


Аренда подтягивается к евронормам

Умиротворение, которым, на первый взгляд, отдает киевский рынок аренды недвижимости, на удивление обманчиво. Даже в летний период, когда спрос на жилье резко уменьшился, найти таковое для всех категорий съемщиков — большая проблема. И экономические показатели арендных операций, которые раньше составляли наиболее прибыльную часть рынка недвижимости, стали намного скромнее.

В первую очередь следует отметить, что срок окупаемости новой квартиры путем аренды значительно изменился. Это связано с тем, что рост арендных ставок существенно отстал от темпов подорожания недвижимости. Сейчас, отмечают операторы рынка, темпы окупаемости квартир приближаются к традиционным нормам ЕС, где они, как правило, не превышают годовых ставок банковских депозитов (т.е. 8-9% в год). «За последний год доходность аренды в Киеве снизилась от 25 до 16% годовых, и наблюдается тенденция к ее дальнейшему понижению. Думаю, через год-полтора этот показатель достигнет европейской границы. Во всяком случае, сегодня уже невозможно представить, как три года назад доходность составляла 50%», — отмечает директор риэлторского отдела АН «РЕД» Ярослав Цуканов.

В то же время изменение арендных ставок привело к выравниванию сроков окупаемости квартир различных категорий. Если раньше окупаемость сдаваемых в аренду самых дешевых квартир (в непрестижном районе столицы и без особого комфорта) достигала 20, а элитных — три года, то теперь этот срок изменился до 8-9 лет. Больше всего «пострадала» верхняя граница арендных ставок. «Начиная с 2003 года, общее снижение ставок составляло 20-40%. В центре они опустились на 40-50%, на массивах — на 15%. В то же время аренда однокомнатных квартир подорожала на 15-20%», — объяснил Ярослав Цуканов. Вдвое подешевела и суточная аренда, рынок которой сосредоточен преимущественно в центре и прилегающих к центру районах, — от $60 до 30.

Дефицитный «супер-люкс»

С начала 2004 года существенных изменений в арендных ставках операторы рынка не отмечают — минус 1-3% от цен на 1 января. «Ставки приблизительно на том же уровне, однако они намного «мягче», чем были этой зимой. Иногда можно выторговать 5-10% начальной цены, а то и больше, если владельцу жилья нужно срочно сдать его в аренду», — указывает Олег Сидненко, директор агентства недвижимости «Янус». В то же время, по его словам, на аренду некоторых категорий жилья цены удерживаются искусственно. Например, в новостройках, количество которых в предложении резко выросло. По прогнозам операторов рынка, если произойдет удешевление аренды квартир, оно коснется, в первую очередь, этого сегмента недвижимости.

Как и в прошлом году, аренда в Киеве жилья класса «люкс» остается проблемой. Эта ниша хотя и не пользуется очень большим спросом, но из-за уменьшения верхней арендной ставки (дорогими считаются квартиры от $1000 в месяц) арендодатель все чаще отказывается делать в престижной квартире «навороченный» евроремонт. Ведь потом ее тяжело сдать в аренду за большие деньги. Поэтому такую квартиру легче оборудовать мебелью средней цены, сделать стандартный ремонт и пустить на рынок по более низкой цене, чем просят за элитную. «У разных людей разные понятия качества. Если в объявлениях акцентируют на «евроремонте», на самом деле это не всегда так. Евроремонт — это вмонтированные стеклопакеты, импортная сантехника, новая современная мебель. И квартира должна быть «чистой» — только после ремонта. Если там несколько месяцев жила какая-то пара, жилье уже имеет вид «секонд-хэнда». Клиенты дорогих квартир хотят иметь все «с нуля», — рассказывает Евгения Жура, директор агентства «ЮС». Наплыв таких клиентов операторы рынка ожидают с осени, когда происходят кадровые ротации в представительствах иностранных компаний, фондов, посольствах и солидных фирмах.

Дешевые квартиры уже разобрали

К дешевому жилью в Киеве требования, конечно, значительно более скромные. Главное — как можно более низкая цена. Понятно, чем ближе к транспортной развязке, тем выше цена. Если дом не возле метро и к нему нужно еще добираться автобусом или маршруткой, цена значительно ниже. В рейтинге районов больше всего котируются такие районы, как Позняки, Русановка, КПИ, Лукьяновка (там спрашивают преимущественно студенты), а также Оболонь. Троещина для аренды остается менее привлекательным районом. Таким образом, аренда однокомнатной квартиры на Позняках с нормальным ремонтом и уютной обстановкой составляет $200-250, двухкомнатной — $250-300, трехкомнатной — $400, а если она с новым ремонтом, то и $500-600. Специалисты отмечают исчезновение с карты Киева дешевых предложений вообще. Хотя именно на них наибольший спрос. «Даже летом, когда спрос очень низкий и люди очень долго выбирают и торгуются, выполнить заказ на однокомнатную за $120-130 для нас на грани фантастики. Сегодня это уже стоимость одной комнаты в квартире с хозяином. А отдельные квартиры за $170-180, да и то где-то на Борщаговке, очень быстро разбирают. Двухкомнатные проходят у нас от $230, и они также быстро реализуются», — отмечает Евгения Жура. По ее словам, тяжелее всего искать жилье новоприбывшим студентам, подавляющему большинству которых придется за 400-500 гривен снимать комнаты в старых, отдаленных от центра районах.

Прогноз

Большинство опрошенных нами специалистов прогнозируют незначительное снижение стоимости аренды во втором полугодии — на 5-10%. Это связано, в первую очередь, с перенасыщением дорогого арендного предложения. Цены, похоже, достигли максимального уровня и постепенно начнут падать.


Средняя арендная стоимость (в у. е. за месяц) квартир в Киеве

Район
однокомнатные
двухкомнатные
трехкомнатные
Голосеевский 176 244 501
Голосеевский (центр) 332 406 861
Дарницкий 166 260 460
Деснянский 149 223 271
Днепровский 176 257 399
Оболонский 187 244 450
Печерский 283 550 878
Подольский 217 379 653
Святошинский 162 225 330
Соломенский 195 293 348
Шевченковский 211 305 526
Шевченковский (центр) 346 480 925

По данным консалтинговой компании «РЕД», http://www.red.kіev.ua

Арендные платежи могут далеко отклоняться от среднего значения, поскольку на формирование этой величины существенно влияет качество работ по внутренней отделке квартиры (качество ремонта), а также «степень меблирования» квартиры. Также правильнее отдельно рассматривать квартиры, которые сдаются под офис, поскольку к расположению, внутренней отделке и меблировке таких квартир выдвигаются другие требования.

Контракты №27 / 2004


Вы здесь:
вверх