логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Земля на перспективу Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №35 Сентябрь 2004г.

Киевляне уже почти скупили всю землю в так называемой элитной пригородной зоне. Красивые трехэтажные домики с красными крышами у большинства владельцев таких участков только в проекте: строительство — это дело времени.


Элитные кусочки

Пристоличная земля вблизи озер и лесов пользуется безумным спросом. Цены на околокиевские земли выросли два года назад вслед за ценовым рывком столичных квартир. Сегодня приобрести участок в 15 соток и построить на нем двухэтажный домик стоит столько же, сколько купить квартиру в центре площадью 150 кв. м, к тому же не по самой высокой цене (например, $1700 за кв. м). При этом участки, не идеальные для коттеджной застройки, агентства по недвижимости не могут продать месяцами. Киевляне желают инвестировать исключительно в «хорошую», элитную землю. Тем временем большинство свободных участков за границами пристоличной 30-километровой зоны остаются «мертвым» товаром. Хотя перспективы и у этого сегмента рынка вполне неплохие.

К высшей категории земельной продажи относятся такие районы под Киевом, как Золотые Ворота, Романово, Пуща-Водица, Осокорки, Русановские сады. Это земли в чистой экологической зоне, и находятся они не далее 30 км от Киева. Если покупатель не может себе позволить покупать по ценам Обуховского направления, спрашивают Житомирскую (Мрия, Капитановка, Гореничи) или Одесскую трассу (Круглик, Васильков). Пользуется спросом рекреационная зона вокруг Ворзеля. «Для участков этого сегмента на цену особо не смотрят, покупают и за $2 тысячи, а если в эксклюзивном месте, то и за $5 тысяч за сотку, — подчеркивает Евгения Жура, директор агентства недвижимости «ЮС». — В то же время нельзя сказать, что нынешний покупатель сметает все подряд. Например, если на земле стоит старый дом под снос, то готов платить $2-2,5 тысячи за сотку. Но если в цену включено старое, неликвидное здание — такой вариант тяжело продать».

Менее привлекательны такие города, как Гостомель и другие, обозначенные на карте пятнами постчернобыльской радиоактивности, а также загрязненная зона в направлении Киевского моря. Но и эти направления считаются элитными благодаря близости к столице. Да и самой элитной земли под Киевом осталось немного. Как отметил в разговоре с журналистом «Контрактов» покупатель, пожелавший остаться неназванным, уже несколько лет подряд он не может найти себе подходящий участок. «Визуально, если проехаться под Киевом, земли много. Но это либо резервные земли, либо под фермерское хозяйство. А если взять в руки генплан и кадастр — все интересные предложения разобраны априори», — указывает бизнесмен.

В качестве главных признаков элитности пригородной земли операторы рынка называют красивый ландшафт, близость к главным трассам, коммуникациям, крупным водоемам (прежде всего к Днепру и Десне). Два участка рядом в Козине могут значительно отличаться в цене только из-за того, что у одного выход на воду и подъезд к лесной зоне, а второй — просто в поле. Интересно, что на цену может влиять и такой субъективный фактор, как наличие нормальных, такого же полета, соседей.

Terra incognita

В более глухих местах земля даже с дворцами-коттеджами продается чрезвычайно сложно. Сельская местность вне 70-километровой зоны от Киева не гарантирует покупателю ни асфальтированных дорог, ни таких признаков цивилизации, как газ, водопровод. Такие объекты хотя и выставляются по рыночной цене, но продаются чрезвычайно долго, к тому же обычно за полцены. «Иногда дом может сначала стоить $50 тысяч, а все имение (20-30 соток земли) после длительного простоя уйдет за $20-25 тысяч», — говорит Евгения Жура.

Таких предложений в базах агентств, по словам заместителя директора АН «Эдва» Всеволода Жоголева, сотни, но продается лишь 1%». «Элитной земли под Киевом не так много, как кажется, — 2-3%. Остальное — обычные поля или даже болота, неприметные села без признаков цивилизации, — говорит Жоголев. — Собственно, этот рынок еще не заработал. Если посмотреть на такой сегмент, как земля за 100 км от Киева, то в каждом селе множество никому не нужных участков. Там можно за 3 тысячи гривен купить землю с домом, хотя его совокупная стоимость составляет $15 тысяч». Здесь предложение во много раз превышает спрос.

Преимущественно в этом сегменте на продажу выставляются земли, прокрученные по одинаковой схеме. Было колхозное поле — председатель сельсовета раздал участки членам общины под ведение индивидуального хозяйства. Потом землю отдали в собственность села, изменили целевое назначение с обоснованием, дескать, молодым семьям надо расширяться. Впоследствии эти участки в 1,5-2 гектара выставляются на продажу. Такие большие площади не очень привлекают покупателей. Поэтому сегодня наблюдается дефицит участков под строительство размером до 20 соток. Зато есть немало земли по 5 гектаров, которую продавцы не хотят дробить.

В удаленных селах практически нет вторичного рынка, когда на приобретенной земле возводится дом, а потом перепродается за значительно большие деньги. Спекуляция на селе — дело будущего, она приобретет распространение, по меньшей мере, лет через 10-15, считает Жоголев.

Единственная зона интереса киевлян на расстоянии 100 км от Киева — Прохоровка под Каневом. Это место, где раньше были роскошные базы отдыха для избранных, леса, хорошие пляжи. Каневский заказник — давно облюбованное киевлянами место. Сейчас земля там раскупается на уровне цен Кончи-Заспы. Но это места под дома, предназначенные исключительно для отдыха.

Прогноз

По словам операторов рынка, тенденция трех последних лет свидетельствует о стабильном росте цен на земельные участки в Киевской области. Ожидается, что далее так называемые хорошие земли будут дорожать более быстрыми темпами. В частности, эксперты также указывают, что подорожание пригородной земли частично будет вызвано недавним запретом столичных властей выделять земельные участки в пределах Киева под индивидуальное строительство. Заметим, что уже больше года, как столичные чиновники под любым предлогом отвергают заявки на землеотвод — лишь в прошлом году было забраковано около 30 тысяч. Между прочим, мэрия также планирует решить проблему самозахвата городских территорий под застройку особняков.

По мнению Евгении Журы, через несколько лет элитная зона может отдалиться до 40 км от столицы. По ее словам, для трехмиллионного Киева этого будет достаточно, в отличие, скажем, от Москвы, где коттеджные городки уже освоили стокилометровую пригородную зону.


Цены на киевские земельные участки в 2001-2004 гг., у. е. за сотку

Направление 01.04.2004 г. 2003 г. 2002 г. 2001 г.
Осокорки, Вишенки, район 1-4-го шлюзов 2000-3000 1000-2000 1000 200
Конча-Заспа: малая и большая дамбы 5000-8000 4000-8000 2000-6000 1500-2000
Козин, Пятихатки, Рудыки, Плюты (вода) 3000-4000, (лес) 2000-2500 1000-2000 1000-1500 500-700
Подгорцы, Романков (село) 300-400 150-200 100-150 100
Подгорцы, Романков (лес) 1200-1500 800-1000 500-700 450
Лесники 1000-2000 500-1000 300-500 200
Старые и Новые Безрадичи 500-600 200-500 150-200 100
Броварское направление, Княжичи 500-700 300-500 250-300 200
Бориспольское направление, Счастливое, хутор Гора, Большая и Малая Александровка 500-800 300-500 250-300 100-150
Район Десны, Зазимья, Пуховка, Рожны 500-700 400-600 200-350 100-150
Район Вышгорода, Новые и Старые Петривцы 500-700 300-500 200-350 100-150
Одесское направление: Васильков 500-700 300 200 150
Одесское направление: Глеваха 300-400 200-300 150 100
Одесское направление: Ивановичи 500-700 300-500 200-300 200
Одесское направление: Мархалевка 500-800 300-500 200-300 150
Одесское направление: Круглик 700-1200 500-1000 300-500 200-300
Одесское направление: Хлепча 700-1000 600-1000 300-500 200-300
Ирпенское и Гостомельское направление 1000-1500 800-1200 500-700 500
Житомирское направление (до 5 км) 1000-1200, (до 20 км) 200-300 800-1000 350-500 200-300
Петропавловская Борщаговка 4500-6000 2000-3000 1000-1500 500-800
Софиевская Борщаговка 3000-4000 1500-2000 1000-1500 500

Информация агентства недвижимости «РЕД». http://www.red.kіev.ua

Контракты №35 / 2004


Вы здесь:
вверх