логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Хлеба и зрелищ. Торговые центры меняют формат Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №38 Сентябрь 2004г.

Новый этап эволюции украинских ТЦ — торгово- развлекательные мегаполисы.


Наиболее динамичный сектор коммерческой столичной недвижимости — торговый — приблизился к поворотной точке. Конъюнктура рынка требует от владельцев ТЦ активно заняться освоением новых форматов. Жесткая конкуренция побуждает отказаться от формата «торговый» в чистом виде. Игнорировать новую тенденцию могут разве что такие проекты, как «Глобус», который выиграет за счет своего уникального места расположения под Крещатиком. А масштабные проекты подальше от центра часто остаются незаполненными. Вспомним хотя бы ТЦ «Украина», который был запущен почти год назад, но его часть до сих пор остается незанятой.

Рынок присматривается к окраинам

Весомым фактором, определяющим будущее торгового объекта, остается его местонахождение. Понятно, наибольшим спросом пользуются помещения или земля в центре, прицентральных районах или вблизи главных транспортных узлов. Там сосредоточено большинство дневных посетителей. Но ни для кого не секрет, что свободной земли в центре Киева осталось не так много. «Визуально кажется, будто бы много площади, но вся она уже «забита», отмечает директор риэлторского отдела АН «Ред» Ярослав Цуканов.

Поэтому рынок переориентировался на окраины. Как вполне перспективные оцениваются проекты наподобие Cash&Carry, которому достаточно хорошей транспортной развязки в пределах Киева.

Насыщенность рынка

Общая площадь столичных торговых комплексов в начале 2004 года составляла 150 тыс. кв. метров. В 2004-2006 годах запланировано ввести в эксплуатацию не менее 270 тыс. Тогда суммарно Киев выйдет на уровень 400-500 тыс. кв. метров. По прогнозам операторов, столица спокойно проглотит и эту площадь при условии, что это будут действительно современные ТЦ. Несмотря на стремительный рост рынка, Украина все равно существенно отстает от показателей развития (количественного и качественного) торговых площадей соседних стран. Сегодня на 1 тысячу киевлян приходится около 100 кв. метров торговых площадей, тогда как в Москве и Праге этот показатель достиг почти 200, Варшаве — 300, Париже — 400 кв. метров.

Единственным сегментом, где перенасыщение очевидно, стали стандартные супермаркеты. Поэтому главной тенденцией рынка становится переформатирование ТЦ. Подталкивает ее недовольство качеством украинских ТЦ со стороны иностранных торговых операторов, положивших глаз на украинский рынок и, по прогнозам, намеренных завершить планы захвата нашего рынка к 2007 году. Уже заявили о намерении сделать инвестиции немецкая НІТ, две российские и три балтийские компании. Изучают наш рынок французский оператор Carrefour и английский Tesco.

Таким образом, если до сих пор отечественные ритейлеры играли на рынке по своим правилам, то теперь им придется считаться с мировыми форматами. И все более популярным при проектировании и реконструкции ТЦ становится так называемый мультиформат: смежная концепция двух-трех товарных профилей. Компания Fozzy, например, недавно запустила дискаунтную сеть «Фора» по образцу известных в мире corner-shop (магазин на углу). Мегамаркет занимается электроникой.

Арендные ставки

Арендные ставки в ТЦ расслаиваются в зависимости от статуса клиентов. Верхний ценовой предел — крупные известные иностранные бренды, арендующие площади в элитных комплексах, таких как «Глобус» или «Мандарин Плаза». Здесь расценки иногда достигают $100-200 за кв. метр. Среднюю нишу (по географии и качеству) занимают менее известные иностранные марки и продвинутые украинские — до $100 за кв. метр. Третья категория — не очень известные операторы, арендующие малогабаритные стандартные секции ТЦ за $25-50. Арендные ставки в супермаркетах колеблются от $30 до 80 в зависимости от удобства расположения. Несмотря на то, что в 2003-2004 годах торговые площади увеличились почти вдвое, тарифы на аренду остались неизменными.

Стандартные ТЦ становятся инвестиционно непривлекательными

Именно арендные ставки служат основой срока окупаемости объекта, который и становится определяющим фактором интереса инвесторов и девелоперов на рынке торговой недвижимости. За последние два года срок окупаемости вырос вдвое, поскольку средств в проекты инвестируется больше, а интерес к стандартным ТЦ несколько упал. Изменились и отношения между ритейлерами и арендаторами. Большинство так называемых якорных арендаторов (продуктовые супермаркеты, детские комнаты и другие «фишки»), привлекая основной поток покупателей, осознают свою исключительность и арендуют помещения в центре за смешные деньги. Говорят, что когда сдали в эксплуатацию Глобус-3, большинство покупателей до него не доходило. В результате «якорщики» потребовали снизить арендные ставки в 10(!) раз, то есть брать не $100-150, а $10-15 за кв. метр.

Инвесторы «старых» ТЦ вынуждены корректировать планы окупаемости. Если раньше капиталовложения в отрасль возвращались за 2-3 года, то сегодня операторы рынка называют объект, окупаемый за 5 лет, идеальным. В среднем же этот срок сейчас составляет 6-8 лет, но при условии обязательного переформатирования ТЦ.

В поиске новых форматов

Пробелом в развитии киевских ТЦ стали специализированные проекты с расширенным ассортиментом одного вида товара. «В ближайшее время пройдет сегментирование рынка по типам товаров — вплоть до того, что будут создаваться сети, торгующие исключительно краской, строительными материалами или автомобилями, — прогнозирует директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий.

Почти все начинаемые проекты ТЦ предусматривают торгово-развлекательный формат — чтобы обеспечить максимальный поток платежеспособных покупателей. В «комплект» обязательно входит детская комната, все чаще бесплатная, некоторые пытаются выделиться игровым центром или катком, боулинг-клубом или даже 3D-кинотеатром. По словам руководителя отдела связей с общественностью компании «Новый проект» Светланы Машовец, наши ритейлеры уже поняли, что наступило время искать конкурентное преимущество каждому конкретному проекту, и это преимущество теперь уже не может сводиться только к правильному размещению торговых площадей и направлению потоков покупателей.

Поэтому больше всего внимания теперь уделяется дизайну, эмоциональной концепции центра. Теперь владелец сначала ясно осознает, каким ассортиментом он будет оперировать и для какой аудитории, и только потом выбирает оператора, который поставит оборудование под готовую концепцию. «Мы поставили в центре ТЦ «Симпатик» пекарню, чтобы создать домашнюю атмосферу, — говорит Машовец, — ведь теперь ТЦ превратились в центры отдыха. Главная ставка делается на то, чтобы люди проводили здесь свои выходные, поэтому и появились игровые комнаты, кинозалы, фонтаны и уютные кафе». По ее словам, ближайшая эволюция ТЦ — это торгово-развлекательные мегаполисы. Следующий этап — супермодные в Евросоюзе МОЛЛы — самый большой формат ТЦ с аквапарком, каруселями, картингом и другими соблазнами в духе Диснейленда.

Прогноз

Операторы рынка отмечают оживление регионального направления в строительстве ТЦ, темпы которого до сих пор отставали от столичного на 1,5-2 года. Ожидается, что региональные проекты будут осваиваться вдвое быстрее, чем киевские, поскольку в столице пришло время не количественного, а качественного роста.

Что касается киевских ТЦ, главный акцент будет делаться на создание уникальной эмоциональной атмосферы. Опрошенные нами эксперты прогнозируют, что ближайшие два года станут кульминацией развития торгово-развлекательных центров.


Стоимость аренды в киевских ТЦ

ТЦ
Площадь, кв. м
Средняя ставка, $/кв. м
Мандарин Плаза 22 000 70-100
Метроград 2800 50
Квадрат - Лукьяновка 9000 50
Глобус 30 000 80-100
Караван 42 000 25
Детский мир 20 000 24
Украина 38 000 50-70
Контракты №38 / 2004


Вы здесь:
вверх