логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Квартирный вопрос Наталья МАТВИЕНКО - «Контракты» №4 Январь 2004г.

Большинство киевских застройщиков с нового года подняли цену на квадратный метр жилья на 5-15%, что, по оценкам риэлтеров, неминуемо приведет к подорожанию квартир на рынке вторичного жилья, хотя рост цен на б/у квартиры будет довольно плавным и достигнет планки в 10% лишь к середине весны. Чтобы не потерять еще больше, потенциальным покупателям квартир на вторичном рынке стоит поторопиться.


Новостройки уже подорожали

Практически все столичные застройщики во главе с флагманами рынка — ХК «Киевгорстрой» и ГХО «Житло-iнвест», строящими порядка двух третей столичного жилья, — заявили о поднятии цен на новое жилье в связи с отменой льгот по уплате НДС для частных инвесторов.

Первой о поднятии цены сообщила холдинговая компания «Киевгорстрой». По словам ее президента Владимира Поляченко, холдинг попытался сделать все, чтобы рост цены не превысил возможностей массового покупателя и существенно не отразился на спросе. В среднем цена на реализуемые холдингом квартиры повысилась на 8%. «Мы не могли избежать этого, потому что не имеем таких прибылей, как застройщики центральной части столицы — 90% жилья компания строит в «дешевых» районах, где крайне низкая рентабельность, к тому же существенная часть средств тратится на освоение новых территорий и их инженерное обеспечение. Произошедшее подорожание фактически исчерпывает возможности рынка по росту цены, и хотим мы этого или не хотим, несколько снизит спрос на столичные новостройки».

Сразу за холдингом о поднятии цен на 10% заявили такие компании, как «Познякижилстрой» и «УкрАзияСтрой», возводящая высотные объекты в поселке Троещина (Киев). По словам представителей компании «Познякижилстрой», подход к повышению цен на каждый отдельный объект будет дифференцированным — решение будет зависеть от рыночных характеристик каждого конкретного объекта, при этом цены на нежилые объекты и парковочные места, реализуемые компанией, не изменятся.

ГХО «Житло-iнвест» вообще пока приостановила заключение новых инвестиционных договоров. Эта компания ликвидируется, а на ее базе к концу февраля будет создана финансовая структура, через которую и пойдут платежи инвесторов. Тем не менее, представители «Житло-iнвеста» заявляют о том, что цены на жилье тут также будут подняты как минимум на 10%. Помимо затрат на покрытие введенного НДС, они будут включать затраты на организацию новой структуры. Что же касается тех покупателей, с которыми инвестиционные договора к моменту вступления в силу новых положений закона об НДС уже были заключены, то пока они выплачивают стоимость своих квартир по старым расценкам. Но так продлится только до получения строителями комментариев налоговой, которая должна определить, будет ли НДС применяться ко всему дому или же только к той его части, на которую инвестиционные договора к моменту вступления налоговых изменений еще не были заключены.

Только через неделю возобновит заключение новых инвестиционных договоров и ОАО трест «Киевгорстрой-1» имени Загороднего, который сейчас также занят созданием своей собственной финансовой структуры — в данном случае это будет специальный фонд, организованный при «Укргазбанке» (владеет контрольным пакетом акций строительной компании). «Создание собственной финансовой структуры никак не отразится на ценах на недвижимость, реализуемую компанией, — отметил начальник отдела инвестиций компании Евгений Галюк. — Тем не менее, в связи с отменой льгот по НДС цены на наше жилье будут подняты как минимум на 15% — мы не такая большая компания, как холдинг «Киевгорстрой» и не имеем возможности покрывать затраты из собственных резервов. Уже сейчас на выплаты тех, кто заключил инвестиционные контракты в прошлые годы, накладывается НДС — то есть они платят с нового года гораздо больше. Когда ценовая политика компании будет определена окончательно, НДС будет включен в цену квадратного метра».

Активность инвестора приблизилась к нулю

Практически все застройщики признают, что пока рынок замер и инвесторы не проявляют особой активности, крайне сложно прогнозировать, «проглотит» ли он стремительно поднявшиеся цены. Ошибочную политику избрали те компании, которые в связи с грядущим подорожанием в конце года придержали наиболее ликвидное жилье. В ближайшее время они будут испытывать с его реализацией существенные проблемы, поскольку рынок продажи новостроек фактически замер и только возобновление его активности позволит реально оценить сложившуюся ситуацию и сделать вывод о том, удержится или нет произошедшее подорожание.

Наиболее же дальновидные строители повысили свои цены накануне введения новых норм, то есть в конце прошлого года, когда спрос на новое жилье был ажиотажным. «Такого спроса, какой был в октябре—декабре прошлого года, я не помню уже лет десять, — отметил Владимир Поляченко. — Зная о предстоящих нововведениях и грядущем повышении цен, люди стремились приобрести недвижимость до наступления 2004 года, и рынок демонстрировал просто потрясающую активность». По оценкам аналитиков, за этот период (октябрь—декабрь 2003 года) цена квадратного метра в столичных новостройках в среднем поднялась на 14%, что, правда, большинство застройщиков связывают отнюдь не с повышением спроса, а со стремительным подорожанием строительных материалов.

Политику стабильности цен сегодня выбрали лишь небольшие компании и компании, торгующие элитным жильем.

Так, компания «Консоль» заявила о том, что стоимость ее квартир останется на уровне декабря 2003 года. Пока не определилась с ценовой политикой компания ТММ. Нежелание элитных застройщиков повышать цены вполне объяснимо — спрос на такого рода жилье в отличие от сегмента массового жилья давно уже не превышает предложения, а прибыль, оцениваемая разными аналитиками в 250-400% от проекта, позволяет компенсировать затраты от законодательных нововведений без особого ущерба для компаний.

Не особо затруднило мелких и средних застройщиков и приведение своей деятельности в соответствие с новым Законом «О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства». Большинство из них постоянно работали с банками, и с нового года лишь немного откорректировали форму договоров со своими инвесторами, не изменяя, в отличие от лидеров рынка, структуру своей работы принципиально.

Представители строительных компаний сходятся во мнении, что к весне все неудобства, связанные с реорганизацией и образованием новых финансовых структур, утрясутся. Что же касается цен на новые квадратные метры, то расти им больше некуда — практически весь запас, который мог бы поглотить имеющийся на рынке спрос после новогодних повышений практически исчерпан. «Если мы превысим цену, за которую люди готовы покупать новое жилье, построенные квартиры начнут простаивать, — говорят застройщики. — Поэтому если этот год не принесет дальнейшего повышения цен на стройматериалы, до лета цены вряд ли будут расти». Кроме того, стабилизация цен и увеличение доли возводящихся одно- и двухкомнатных квартир, должна привести к повышению спроса на многокомнатные апартаменты небольших площадей.

Хотя некоторые аналитики говорят о том, что рост цен будет продолжаться, поскольку неудовлетворенный спрос все еще велик — по оценкам национальной ипотечной ассоциации, в Украине около 1,7 млн семей нуждаются в новом жилье, а сбережения украинцев по разным оценкам составляют от $10 млрд до $20 млрд.

«Вторичка» подтянется за новостройками в цене

В любом случае эксперты сходятся во мнении, что сразу после подорожания первичного рынка недвижимости аналогичные ценовые изменения произойдут и на рынке б/у жилья. Забыв свои прошлогодние прогнозы насчет предстоящего снижения цен, риэлторы дружно предрекают, что в наступившем году стоимость квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке продолжит расти. «Правда, повышение цен на новостройки вряд ли станет причиной для стремительного роста цен на «вторичке», — отмечают в столичном агентстве недвижимости C. I. T. — Если на рынке новостроек цены регулируются административно и могут повыситься в той или иной компании с завтрашнего дня, то покупатели «вторички» должны психологически привыкнуть к новым ценам. Поэтому рост стоимости квадратного метра будет здесь постепенным. До конца весны он составит примерно 10%, то есть на столько, насколько стоимость новостроек увеличилась с января 2004 года. «Вторичка» прореагирует на законодательные изменения относительно налогообложения жилья на первичном рынке постепенным ростом, который равномерно распределится по месяцам».

По оценкам риэлторов, повышение цен коснется в первую очередь сегмента 1-2 комнатных квартир, которые продолжают оставаться наиболее востребованными на рынке. В то же время, на рынок вторичного жилья определенным образом повлияет и другая налоговая новация. Введение 13% налога с доходов от сдачи в аренду жилья может привести к тому, что собственники решат избавиться от своих дорогостоящих квартир, в которых не проживают, и «выбросят» их на рынок. Хотя это, по прогнозам риэлторов, и не приведет к падению цен в этом сегменте, но может чуть замедлить рост цен.

Вместе с тем, по оценкам специалистов, рынок вторичной жилой недвижимости в этом году будет крайне активен — число сделок купли-продажи на нем должно существенно увеличиться в связи с тем, что нынешний год — последний, когда продавцы не платят с продажи жилья налог с доходов физлиц. К тому же пока еще государством не определен орган, который в ближайшем будущем будет выставлять оценочную стоимость продаваемых квартир. Также не составлена оценочная сетка по городским районам, стоимость квартир в которых, по слухам, может несколько превышать существующую на сегодняшний день рыночную стоимость. Поэтому покупатели и продавцы пока могут заключать сделки, руководствуясь той ценой, о которой они сами договорились.

Контракты №4 / 2004


Вы здесь:
вверх