логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Зачистка промзон Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №44 Ноябрь 2004г.

Промышленная недвижимость Киева и области продается по назначению только на 10%. Остатки объектов промзон превращаются в офисы и торговые центры.


Заданная год назад высокая планка спроса на киевские основные фонды не опустилась и в 2004-м. В то же время попытки киевской городской власти вынести большие промышленные объекты за границы города на предложении особенно не отразились. Несмотря на то, что зачистка промзон предусмотрена Генеральным планом перспективного развития Киева, большинство крупных (и не очень) промышленных предприятий не спешат оставлять территорию столицы. «Из Киева выезжают, только если нет другого выхода. Практика показала, что даже низкий периферийный налог на землю не перекрывает всех проблем, которые приходится решать предприятиям-эмигрантам. В частности, вне столицы они столкнулись с тем, что специалисты в провинции менее квалифицированные, чем в Киеве, поэтому персонал все равно приходится возить из столицы. Однако часто на новое место дислокации завода тяжело добираться не только работникам, но и партнерам по бизнесу», — отметил директор агентства недвижимости «Янус» Олег Сидненко. И это только крошечная часть проблем, возникающих в случае выселения предприятия.

Предложение под «шубой»

Столичное промышленное предложение разделяется на три основных категории. Во-первых, это сооружения, которые были приватизированы и стали собственностью юридических лиц. Это самые дешевые объекты, в которых давно не делали ремонт. Вторая категория — старый фонд, который реконструировали, сделали так называемую шубу (поменяли перекрытие, перепланировали, изменили фасад). «Таких объектов на рынке промышленной недвижимости — 90% (устаревшие недострои, бывшие административные сооружения с кабинетной системой). И их стоимость обычно завышена на 30-40%, то есть именно в этом сегменте осуществляется большинство спекуляций», — указывает менеджер по коммерческой недвижимости компании «Кэпитал риал истейт» Александр Кравченко. Третий сегмент — новостройки, расположенные преимущественно на периферии города (часть Подола, Левый берег, Святошинский район). Интерес к ним в последнее время все больше проявляют иностранные производственные представительства, которые, перебираясь в Киев, настаивают на приобретении новых, а не реконструированных объектов.

В целом, операторы рынка констатируют, что за последний год существенно вырос спрос на производственные фонды прямого использования. До сих пор в цехах обычно размещались супермаркеты или склады. А теперь четко прослеживается тенденция повышения спроса на цеха для... цехов. Среди причин — укрупнение и взросление малого и среднего бизнеса. На одно ликвидное промышленное помещение сегодня приходится пять претендентов-производителей, отмечает директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий. По его словам, большинство покупателей и арендаторов ищут площади за городом, но в пределах

30-километровой зоны, расположение в которой дает возможность относительно быстро поставлять сырье и вывозить готовую продукцию. В пределах Киева особой популярностью пользуются помещения под столярные и кондитерские цеха, размещенные преимущественно на Петровке, Куреневке и Подоле. Одним из главных требований к ним является обязательная автономность объекта как относительно территории, так и относительно его коммуникаций.

Спрос на промышленную недвижимость также фокусируется на группе объектов площадью 1,5-2 тыс. кв. метров. Метражи от 2 тыс. преимущественно перепрофилируют на склады, которых хронически не хватает на киевском рынке. Однако, как свидетельствует практика, функцию цехов склады в большинстве случаев выполняют только временно — пока инвестор не приведет в порядок документы и не получит разрешение на строительство чего-то своего.

Последний писк моды — расположенный на окраине Киева небольшой имущественный комплекс на 1-2 тыс. кв. метров (в идеале — с земельным участком не менее 30 соток). Обычно на этой территории фирма-покупатель размещает весь хозяйственный комплекс, например, 300 кв. метров — под производственные помещения, 100 кв. метров — под офис и около 1000 кв. метров — под склады. Такое предложение можно спокойно продать за $100 тыс. за весь имущественный комплекс вместе с землей (цена колеблется в зависимости от места расположения, метража, состояния и собственно назначения). Однако такого предложения с недавних пор днем с огнем не сыщешь. Вместо этого в продаже еще имеются «совковые» имущественные комплексы на 4-5 тыс. кв. метров. Если «квадрат» в таком помещении обойдется покупателю около $400, то суммарная стоимость комплекса тянет на $1,8-2 млн. Поэтому иногда покупатели, чтобы поймать нужное предложение, готовы согласиться даже на откровенно завышенную цену.

Для аренды наиболее ликвидными считаются помещения площадью 500 и 1000 кв. метров. По словам ведущего специалиста по недвижимости АН «Благовест» Светланы Карповой, наибольший арендный спрос — на отремонтированные помещения (с отоплением, освещением, подведенной водой). Высокая арендная планка на промышленные метры была поставлена еще в прошлом году, когда спрос начал превышать предложение. «Если два года назад аренда в среднем стоила в пределах $4 за кв. метр, то сегодня это уже $7-8», — констатирует Карпова.

Цеха превращаются...

Но все же из всех приобретенных промышленных объектов только 10% используются в производственных или складских целях. 60% объектов — по большей части административные сооружения, превращающиеся в офисы закрытого типа. Еще около 30% становятся площадкой для строительства торговых центров. Объект обречен на торговое перепрофилирование, если он расположен в людном месте, возле метро или транспортной развязки. Такие сооружения обычно выставляются по существенно завышенной цене на уровне офисной недвижимости для своего района. Как правило, эти объекты сначала арендуют на 5-10 лет, и если они оправдывают средства, вложенные в ТЦ, соглашение продлевают еще на 15-20 лет. «Сегодня девелопер считает, сколько можно заработать, если дом снести или реконструировать, заселить арендатора и оправдать арендной ставкой свои инвестиции. Если девелопер выходит на цифру в 12-15% окупаемости, ему такой проект становится неинтересен — лучше вложить деньги в банк и не создавать себе лишних проблем», — объясняет эксперт АН «РЕД» Роман Андрущенко.

Несколько иначе перестраховались инвесторы при сооружении ТЦ «Караван» — сначала была выкуплена половина ДОКа, а когда вернули вложенные средства, приобрели и вторую часть, где вскоре будут строить каток.

Как площадки под непромышленное строительство рассматриваются и четыре столичных завода — «Большевик», «Радар», «Арсенал» и Киевхимволокно, производственные мощности которых мэрия планирует перенести за пределы города. После переселения заводов московская строительная фирма «Беркли» на их месте собирается возвести жилищные и торговые комплексы. Вскоре обещают открыть торгово-развлекательные центры на территории редукторного завода (пересечение улиц Борщаговской и Индустриальной), ставшего первой жертвой принудительной миграции промзон, а также на месте фабрики «Юность».

Прогноз

По словам Александра Кравченко, уже через несколько лет изношенные промзоны исчезнут с карты Киева и на их месте появятся торгово-развлекательные центры. Та же судьба ожидает и большинство реконструируемых административных сооружений, построенных в 50-60-е годы. «Будущее — за промышленными новостройками, которые, несмотря на торговый бум, набирают все больше оборотов», — отметил специалист.

Стоимость неперепрофилированного промышленного метра

Расположение
Аренда
Средняя цена
Центр Киева, реконструируемый фонд
$12
$1300
Периферия Киева, новостройки
$12
$700
Киев, промзона
$9
$300
Киевская область в пределах 30-километровой зоны
$6
$80
Более чем 30 км от Киева
$3
$50
Контракты №44 / 2004


Вы здесь:
вверх