логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Ставка на аренду Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №45 Ноябрь 2004г.

Начиная с сентября арендные ставки на офисные помещения выросли уже на 5-10%. При этом спрос превысил предложение вдвое.


Прогнозы оптимистов не подтвердились

В свое время в компании Colliers Іnternational прогнозировали, что в связи с увеличением столичного предложения на 50 тысяч профессиональных офисных метров количество незанятых площадей должно было существенно вырасти и превысить 7-процентные показатели прошлогоднего простоя. А это, в свою очередь, — потянуть вниз арендные ставки, и так считавшиеся в Киеве слишком высокими. На снижение ставок должны были бы играть, по мнению экспертов, и президентские выборы, которые, по данным Colliers Іnternational, сдерживают спрос на киевские офисы со стороны иностранцев.

Однако сентябрьская ценовая динамика продемонстрировала противоположные тенденции — пустых офисов на рынке почти не осталось, арендные ставки только за два последних месяца выросли на 5-10%. По словам операторов рынка, у таких компаний, как DTZ и Нест, которые управляют значительным количеством киевских бизнес-центров, уже не осталось свободных офисных помещений. «Еще в начале лета заполненность наших офисов достигла отметки 100%. И хотя коэффициент простоя в наших центрах составляет 1%, это довольно условная цифра, отображающая только текучесть арендаторов. Сегодня кто-то выехал, а завтра на его место сразу въезжают другие», — отмечает аналитик DTZ Марта Костюк.

Наиболее достоверной причиной офисного бума игроки рынка считают версию о подтягивании этого сегмента под жилищный бум, также стартовавший в сентябре. На сегодня цены на жилье в некоторых районах столицы по сравнению с августовскими расценками повысились на 20%. Кроме того, по наблюдениям операторов, 2004-й стал годом существенного роста спроса, особенно на помещения класса С и В, т.е. низкой и средней ценовых категорий.

Класс А (VIP-категория бизнес-центров) подорожание зацепило меньше всего. В этом сегменте ставки не поднялись, но зато наблюдается значительно меньшая склонность арендодателей к уступкам. В прошлом году, когда пустовало довольно много VIP-помещений, арендодатели были вынуждены поощрять потенциальных нанимателей: например, на момент проведения ремонтных работ арендатору компенсировали определенный процент выплат. Теперь ситуация противоположная. «Если на начало лета в только что сданном в эксплуатацию бизнес-центре «Олимпийский» немало помещений оставались свободными, то в сентябре ранее заявленные объекты с арендной ставкой в $25/кв. м, сдавались уже за $28/кв. м. Кроме того, значительная часть офисов, находящихся в стадии ремонта или реконструкции, также была зарезервирована», — отмечает аналитик АН «РЕД» Роман Андрущенко.

1:2 в пользу спроса

Массово невостребованные в 2003 году помещения класса В сейчас в фокусе наибольшего интереса. Особенно со стороны региональных компаний, в последнее время активно открывающих в Киеве свои представительства. Класс В — это еще не евролюкс, но современное здание обязательно с паркингом, лифтом, охраной и сигнализацией. Самый дорогой класс А также удерживает своего клиента — как правило это крупные международные компании. Сегодня арендные ставки на А-офисы в среднем составляют $27 за квадрат. Нижняя граница расценок на А-офисы ($20-22/кв. м) — в Подол-Плазе, самая высокая ($40/кв. м) — на здания из категории VIP-офисов с пальмами на нескольких этажах Горизонттауэра (на Шелковичной).

Однако большинство компаний, оседающих в Киеве, начинают не с класса А, а ищут что-то более дешевое. Такие фирмы обычно для начала арендуют малометражные помещения в жилищном фонде за $10-15/кв. м. У фирм-середняков спрос сфокусирован на более-менее современные (или реконструированные) отдельные помещения или в бизнес-центрах. По словам операторов рынка, офисные помещения, которые обычно отводят на коммерческих первых и вторых этажах в новых элитных жилищных комплексах, буквально идут нарасхват.

Для компаний, ориентированных на класс В, в последнее время стал привлекательным не только столичный центр, но и прицентральные районы, особенно Подол с его архитектурно-историческим фоном. Именно на Подоле сегодня бурно реконструируют все помещения, подходящие под офисы.

Самый дефицитный метраж — 50-70 и 150-200 кв. м с арендной ставкой в пределах $18-20 за квадрат. У небольших фирм, пускающих корни на окраинах, также проблемы — бизнес-центры здесь не строят, приходится выбирать из реконструированных помещений. На Соломенке, Левом берегу обновленные офисные сооружения арендуют по завышенным расценкам на уровне $18 и выше, если в помещении есть ремонт, кондиционер и несколько телефонных линий. Когда удается переделать офис на первых этажах с отдельным входом, квадрат будет стоить около $15. В центре наибольшим спросом пользуется площадь около 100 метров с отдельным санузлом. Единственное, что на рынке находится в подвешенном состоянии, — это большие площади, например, предложение на 413 кв. м в Подол-Плазе. Делить его на два арендодатель почему-то не хочет, хотя два помещения по 200 кв. м можно сдать за пару дней. Однако эксперты убеждены, что при отсутствии площадей вскоре разберут и все крупнометражки.

В то же время эксперты констатируют тенденцию уменьшения доли «жилых» офисов — квартир на 1, 2 и 3-м этажах домов, — ранее составлявших треть офисного рынка. «Мы работаем с иностранными фирмами. Приезжая в Киев, они сразу ставят перед нами задачу — офис должен быть в бизнес-центре. Они готовы заплатить больше, но за престижное помещение с добротным сервисом», — подчеркивает директор международной юридической компании «Соломон-групп» Андрей Шульга. Более того, если компания хочет работать по белой бухгалтерии, «жилой» офис порождает проблемы с налоговиками. «В договор аренды необходимо вписывать, какого типа помещение — жилого или нежилого. В этом случае налоговая, конечно, не имеет права разорвать договор аренды, но все платежи по договору может признать недействительными. Такие прецеденты уже были», — объясняет Роман Андрущенко. Поэтому сейчас клиентами на «жилые» офисы являются исключительно небольшие филиалы или начинающие фирмы, которые не делают ставки на VIР-клиентов.

По словам операторов рынка, соотношение между предложением и спросом в Киеве сейчас уже составляет 1:2. «Сегодня 300 тысяч офисных квадратов для такого города, как Киев, — слишком мало. Утверждать, сколько необходимо Киеву, чтобы удовлетворить аппетиты тамошнего бизнеса, не возьмется никто», — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Кепитал риэл истейт» Александр Кравченко. По его словам, киевские аппетиты уже можно сравнивать с европейскими. Однако столичному рынку офисов еще далеко до предложений Москвы, Будапешта, Варшавы или Праги, уже превысивших показатели 1,5 млн профессиональных офисных кв. метров. В то же время именно благодаря своей востребованности киевская офисная недвижимость остается лидером в Европе по доходности, которая составляет 16-20% (против европейских максимальных 12%).

Арендная ставка офисного квадрата

Класс А (помещение класса евролюкс в профессиональном БЦ в центре с охраной)
$25-30
Класс В (реконструированные помещения в центре или БЦ в прицентральных районах)
$16-25
Класс С - 1-й этаж нежилого фонда
$9-15
«Жилой» офис
$5-10

По данным компании «Кепитал риэл истейт»


Офис на продажу

Те, кто решают инвестировать в строительство или реконструкцию, рассматривают преимущественно варианты класса С. «Мы инвестировали в реконструкцию объекта в Соломенском районе общей площадью 8 тыс. кв. м. Выяснив, что по территориальному признаку сооружение не может быть отнесено к классу В, решили его продать.

Однако теперь, принимая во внимание то, что рядом начинается строительство жилищного комплекса с социальной инфраструктурой, пересмотрели свое решение. Чтобы придать объекту долгосрочные конкурентные преимущества, собираемся оборудовать его по уровню класса В. Это несколько увеличит период окупаемости проекта, но сделает объект очень привлекательным для арендаторов», — заметил руководитель отдела маркетинга и рекламы «Эф Ай Эм Консалтинг» Владимир Стадничук.

По словам эксперта, за последний год количество сделок купли-продажи офисных метров существенно увеличилось и почти сравнялось с числом арендных операций. Для покупки спрашивают также малометражные помещения нежилого фонда. «Невозможно найти помещение площадью 50-70 кв. м под маленький магазин, нотариальную контору, офис юриста, магазин мобильной связи. Такие объекты оценивают в $1-1,5 тыс. за квадрат, что довольно дорого».


Прогноз

По словам операторов рынка, на столичном рынке офисной недвижимости соотношение спроса и предложения несколько уравновесится только к концу 2005 года, когда будет введено в эксплуатацию еще 150 тыс. профессиональных офисных квадратов.

В то же время, по мнению экспертов, на арендных ставках дополнительные метры почти не отразятся, поскольку даже этих объемов будет недостаточно, чтобы обеспечить столичный бизнес офисами надлежащего качества. Офисный дефицит исчезнет разве что через два-три года, когда в столице будут возведены 14 офисных центров, которые пока находятся на начальной стадии строительства.

По предварительным прогнозам, новые бизнес-центры могут удвоить нынешнее офисное предложение в Киеве.

Контракты №45 / 2004


Вы здесь:
вверх