логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Офис в квадрате Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №46 Ноябрь 2004г.

До Киева дошла европейская мода на склад&офис.


Покупай и работай

Раскрученные региональные компании напористо штурмуют столицу. Пускают корни в Киеве и новые международные представительства. Такая плотность торговых брендов привела к формированию на рынке недвижимости еще одной востребованной ниши — складское помещение с офисной пристройкой.

Новый формат, на который в Киеве спрос за последние полгода вырос настолько, что, по словам операторов рынка, можно говорить о больших очередях, предполагает большой метраж комплекса — 10-15 тыс. складских квадратных метров плюс 1,5-3 тыс. кв. м офисной площади. Оптимальное местонахождение такого комплекса — от границ Киева по окружному контуру до 5-15 км от столицы. Принципиальное отличие нового формата от традиционных складских помещений или офисных зданий — высокие требования к качеству оснащения, технического обеспечения и обслуживания объекта. По словам эксперта АН «РЕД» Романа Андрущенко, по качеству такой формат — нечто среднее между высококлассными логистическими центрами, которых в Киеве единицы, и переделанными бомбоубежищами или заводскими цехами, которые почти невозможно переоборудовать по складским профессиональным стандартам. «Это готовый формат для ведения бизнеса со всей необходимой инфраструктурой. На одной территории компактно расположены и склады, и представительство с товароведами и логистическим обслуживанием. Офисная составляющая выступает мобилизационным фактором. Только приезжай — и работай», — отмечает руководитель международной юридической компании «Соломон-групп» Андрей Шульга. По словам эксперта, потенциальные покупатели и арендаторы таких объектов всегда выставляют перечень условий к владельцам площади. Наиболее востребованные склады для продуктовых товаров, а эта ниша требует особого технического оснащения, включая современное холодильное оборудование и режим постоянного кондиционирования.

Главными клиентами на склад&офис выступают либо иностранные компании, либо совместные предприятия с Западной Украины, сотрудничающие с венграми, чехами или поляками. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Кепитал Ріал Істейт» Александра Кравченко, именно от европейцев украинцы переняли опыт сочетания складов с офисными пристройками. Также эксперт отмечает, что целевая аудитория такого предложения пока невелика, поскольку отечественные предприниматели предпочитают склады в чистом виде, при этом главным фактором при выборе недвижимости становится цена. В то же время европейцы больше внимания уделяют удобствам. Среди требований западных СП или их дочерних компаний — главный офис должен быть расположенный близко к складу-магазину. Такие инвесторы или выкупают склад с дополнительной территорией, для того, чтобы достроить офис, или ищут варианты для застройки на свой манер.

«Сейчас у меня есть заказ на покупку склада с офисом от одной фирмы с иностранными инвестициями. Это должен быть отдельный комплекс, состоящий из склада на 4-5 гектаров и 1-1,5 тысячи кв. м офисных помещений. Понятно, среди требований — цивилизованные подъездные пути, отапливаемое помещение», — отмечает Кравченко. По его словам, такой объект в зависимости от места расположения и состояния помещения может стоить $200-400 тыс.

На объекты такого типа и арендные ставки несколько выше, чем на склады. Если на обычные склады ставки колеблются в пределах $3-8 за кв. м, то офисно-складское помещение стоит в среднем $6-10 за квадрат. В логистических центрах арендные ставки достигают $10-15/кв. м в месяц, более $20 — если в обслуживание на месте включены дополнительные услуги — по растаможиванию, перепаковке товара.

Редко на рынке встречается и сочетание более-менее современного склада и современного офиса. Поэтому некоторые компании, владеющие определенными ресурсами, после исследования рынка принимают решение покупать землю и строить склад&офис самостоятельно под свои запросы.

Между бомбоубежищем и логистикой

Общая емкость складского рынка столицы составляет около 500 тыс. кв. метров, хотя рынок, по словам операторов, требует как минимум вдвое больше. А неудовлетворенный спрос на большие профессиональные площади — где-то на отметке 100 тыс. кв. м. В общем же в складском предложении и дальше существенно преобладает доля низкокачественных старых складов в промышленных зонах — 70% рынка. Еще 20% занимают переоборудованные склады. И только 10% складов — профессиональные помещения и логистические центры, где товар не только хранится, но и обслуживается (к таким помещениям выдвигаются специальные требования, начиная с покрытия пола и заканчивая пожарной сигнализацией и автономной системой электроснабжения и отопления).

Таким образом, сегодня вариантов склад&офис в Киеве наберется не больше 10-15% от общего складского предложения. Все готовые к продаже объекты сделаны «под ключ», высшего сорта и, соответственно, они относятся к высшей ценовой категории. Средняя ценовая ниша на рынке не представлена.

По словам операторов рынка, в связи с дефицитом вариантов склад&офис некоторые их коллеги часто предлагают «кота в мешке». Как вариант они предлагают старый заводской склад, пытаясь в то же время избавиться от неликвидного административного сооружения большого метража. По словам директора голосеевского филиала агентства недвижимости «Благовест» Людмилы Друзенко, комбинированных офисно-складских объектов на рынке очень мало. А поэтому цена на них в среднем на 30-40% выше, чем на обычные производственные площади. «Стоимость комбинированного объекта может достигать $600 за кв. м, в то же время средняя цена производственных площадей в черте города колеблется от $200 до $400», — отмечает эксперт.

Впрочем, по словам Андрея Шульги, сегодня в Киеве запускается несколько десятков проектов профессиональных офисно-складских помещений — заказчики как прямые (компании, строящие с учетом специфики своего бизнеса), так и девелоперские компании. Немало киевских строительных компаний запускают проекты с целью отбить деньги на строительстве, т.е. рассматривают офисы-склады как коммерчески привлекательную нишу для строительства и продажи. По словам Шульги, при удачном проекте с адресным набором услуг и удачным месторасположением, срок окупаемости такого проекта уменьшается до 2-5 лет, что превышает даже показатели окупаемости торговой недвижимости. Срок окупаемости проектов, строящихся в черте города, в связи с высокой ценой земли и услуг вдвое больше, чем у загородных комплексов — до 15 км от столицы (как правило, это Гостомельское и Житомирское направление).

С недавних пор из-за отсутствия интересных объектов разбирают даже недостроенные, а иногда и «голые» проекты — земля с инвестиционным проектом с чертежами, сметой строительства, резюмированными данными о том, когда объект окупится и какую выгоду может принести покупателю. «Я к таким проектам отношусь довольно скептически. Ведь инвестиционный проект, просчитанный фирмой, которую клиент видит впервые, вызывает много вопросов. Тем более что за виртуальный проект продавец берет сверху еще 25% от земельного участка. Это дешевле, чем готовое строительство, однако граничит с коммерческими аферами. Только несколько раз мне приходилось видеть действительно грамотные проекты. Однако это скорее исключение, чем правило», — отмечает Кравченко.

Прогноз

По мнению риэлторов, арендные и покупательные расценки на склад&офис пока не достигли своего максимума и в ближайшее время могут подняться по меньшей мере на 5%. «Этот рост задается интересом региональных структур, желающих вести в столице бизнес в отдельном комплексе со всеми удобствами», — отмечает Шульга. По словам эксперта, сегодня комбинированная ниша только вступает в фазу насыщения, поэтому о стабилизации цен можно будет говорить только через 3-5 лет. До тех пор цены на офисно-складские помещения будет определяться «на глаз». «Ценообразование будет зависеть от поступления объектов на рынок. Чем больше их будут строить, тем ниже будут цены», — прогнозирует Александр Кравченко. Между прочим, до конца 2005 года под Киевом должно быть введено в эксплуатацию несколько серьезных логистических проектов. Например, компания «Эф Ай Эм Консалтинг» достраивает логистический комплекс класса «А» площадью 22 тыс. кв. м недалеко от стадиона «Чайка». В то же время оживление интереса вокруг сегмента склад&офис, по мнению эксперта, может стать стимулом для развития складского сектора рынка недвижимости, который до сих пор называют «мертвой зоной».

Средняя стоимость объекта склад&офис в зависимости от качества помещений и их места расположения, за кв. м

Вид помещения
 
Бывшее бомбоубежище без коммуникаций, окраина города
$250
Отдельное сооружение, коммуникации, промзона
$425
Капремонт, охрана, вентиляция, рампа, хорошая транспортная развязка, фасад
$450
Евросклад, пропускная система, электронные коммуникации
$530

По данным компании «Кепитал Ріал Істейт»


Политический прогноз

На рынке офисной недвижимости к концу года появится значительное количество помещений, арендованных на короткий срок для региональных и международных компаний, общественных организаций, принимающих участие в предвыборной кампании, сообщил агентству «Интерфакс-Украина» генеральный директор агентства недвижимости «Полесье» (Киев) Анатолий Осадчий. По его словам, в связи с повышенным спросом на такие помещения в период предвыборной кампании произошло повышение арендных ставок, особенно в квартирах, сдаваемых под офисы. Гендиректор АН «Полесье» также отметил рост арендных ставок на офисную недвижимость во втором квартале 2004 года, вызванный «приходом на киевский рынок донецких компаний». Впрочем, риэлторы предполагают, что с выбросом на столичный рынок «послевыборного» предложения снижения арендных ставок не произойдет.

«Победа Януковича, скорее всего, приведет к активному приходу на рынок Киева компаний из регионов, что может вызвать дефицит офисных помещений и, как следствие, рост цен, — прогнозирует эксперт. — Если президентом Украины станет Ющенко, ажиотажного спроса и стремительного роста цен на офисную недвижимость, скорее всего, не будет, поскольку значительная часть его команды уже находится в Киеве, и большого притока в столицу новых компаний не будет».


Ценный вопрос

Электоральный спрос

Президентские выборы особо не повлияли на спрос, предложение или цену на объекты недвижимости в столице. Операторы столичного рынка недвижимости, отмечают, что за последний месяц в среднем по Киеву цены на недвижимость выросли на 1,7-5%, что является абсолютно нормальным показателем с учетом сезонной активности рынка. Правда, именно перед выборами на 10-25% возрос спрос на новое жилье. Впрочем, отмечают эксперты, нынешние объемы продаж далеки от прошлогоднего ажиотажа.

В течение последних месяцев цена квадратного метра на рынке новостроек столицы плавно росла — в августе в среднем на 0,7%, в сентябре — на 2-3%, а в первой половине октября — на 0,6%. В целом же за год стоимость «нового» квадрата в Киеве выросла примерно на 50%. Еще одна тенденция, которую игроки рынка связывают с выборами — ажиотажный спрос на посуточную аренду киевских квартир. Формируют его — приезжие из регионов, принадлежащие к группам поддержки кандидатов в президенты. Причем жилье для такого электората штабы кандидатов снимают поближе к... Центризбиркому (Печерск). Соответственно, все посуточные предложения квартир в районе ЦИК существенно подорожали — некоторые уходят за $70.

Дорогие строители

Бум на рынке недвижимости провоцирует резкий рост цен и на услуги строителей. По данным Госкомстата, индекс цен на строительно-монтажные работы по итогам января-сентября составил в среднем 121,9% по сравнению с декабрем прошлого года. Цены на работы в жилищном строительстве выросли на 19,2%, а в строительстве нежилых сооружений — на 20,6%. Препятствием для роста цен не стало и увеличение объемов строительных работ — за девять месяцев 2004 года они выросли на 23,5%.

Эксперт Международного центра перспективных исследований Ильдар Газизуллин причиной роста цен в строительстве называет рост тарифов на энергоносители и стройматериалы, а также рост заработной платы в этом сегменте. Прогнозы относительно дальнейшей динамики цен на услуги строителей, по мнению специалистов, пока делать трудно в связи с неопределенностью исхода президентских выборов, и, соответственно, темпов роста потребительского и коммерческого спроса на недвижимость.

Контракты №46 / 2004


Вы здесь:
вверх