логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Обманчивое затишье Леся Соловчук - «Контракты» №52 Декабрь 2004г.

В следующем году ожидаемого подешевления недвижимости не произойдет. Однако цены на жилье будут расти меньшими темпами, чем в этом году.


Снижение спроса на недвижимость, которое риэлторы непосредственно связывают с политическим кризисом, уже повлекло за собой замирание цен на жилье. Однако очевидных предпосылок для подешевления недвижимости в 2005 году нет.

По оптимистическому сценарию уже в конце февраля рынок опять активизируется. Иными словами, благодаря непродолжительному и, главное, результативному третьему туру банки возобновят кредитование строительных проектов (одна из последних тенденций — девелоперы все чаще выходят на рынок, привлекая банковские кредиты) и операций по покупке жилья. Так что и физлица, и предприятия опять начнут инвестировать в недвижимость. По словам директора АН «С. I. Т.» Эдуарда Бразаса, в таком случае можно ожидать традиционного для рынка постепенного подорожания жилья в пределах 10-15% в год, т.е. на уровне инфляции. Собственно, этот прогноз касается и коммерческой недвижимости. Основные факторы, играющие на подорожание, традиционны — рост экономики и благосостояния украинцев, инфляция, подорожание стройматериалов, далекий от насыщения рынок недвижимости, особенно в коммерческом сегменте. К этим факторам добавился и психологический — продавцы вторичного жилья закладывают в стоимость квартиры налоговые расходы. Речь идет о вступлении в силу со следующего года законодательной нормы о налогообложении операций по продаже имущества. Хотя сугубо экономических оснований для этого и нет (см. Контракты, № 50).

На первичном рынке жилья Киева дополнительный аргумент для повышения цен появился и у строительных компаний. Уже на январь они заявляют о повышении цен на новостройки на 5-7%, поскольку столичная власть требует повысить зарплаты строителям на 20-25%. По мнению вице-президента холдинговой компании «Киевгорстрой» Василия Можара, в связи с подорожанием трудовых ресурсов в регионах цены на новое жилье в 2005 году могут вырасти еще больше, поскольку сейчас они отстают от уровня киевских. Кроме того, в последнее время недвижимость очень активно продается в регионах. Однако, прогнозирует эксперт, цены на провинциальное жилье будут расти плавно — ежемесячно на 2-3%.

В то же время риэлторы убеждены, что в 2005 году не изменятся ставки коммерческой аренды, поскольку столичный рынок пополнится несколькими торговыми и офисными центрами.

Таким образом, в случае улучшения политического климата рынок недвижимости останется сверхпривлекательным для инвестиций — как краткосрочных (жилищные проекты), так и рассчитанных на окупаемость только спустя несколько лет (коммерческая недвижимость).

Альтернативный — пессимистический — сценарий возможен при длительном политическом противостоянии. «Если экономика закачается, как в 1998-м, цены опять снизятся вдвое, и мы, сложив руки, полгода будем ждать стабилизации», — допускает Бразас. При таком сценарии в следующем году объемы рынка недвижимости составят только половину показателей 2004-го, что в первую очередь будет связано с замораживанием ипотечного кредитования (через ипотеку сегодня обслуживается 25-30% операций с недвижимостью). Большинство операторов рынка считают: если банки и возобновят ипотечное кредитование, то кредитные ставки вернутся к обычным 12-15% в валюте только в начале лета.

В то же время и пессимисты, и оптимисты единодушны в том, что темпы роста рынка недвижимости в 2005-м должны замедлиться. Поэтому рост цен на жилье в следующем году будет приблизительно вдвое меньше, чем в этом: 10-15% против 25-30%. В столице большими темпами будет дорожать вторичное жилье, в регионах — новостройки. Многие риэлторы ставят под сомнение состоятельность строительных компаний значительно повышать цены на фоне прогнозируемого уменьшения спроса на первичное жилье в столице, особенно дорогое.

Советы экспертов

Риэлторы советуют покупать недвижимость в начале года — в этот период у строительных компаний меньше оснований для повышения цен.

Контракты №52 / 2004


Вы здесь:
вверх