логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Атака кондоминиумов Сергей СИДОРУК - «Контракты» №9 Март 2004г.

Киевское городское объединение собственников жилья утверждает, причем уже в судах, что все проданные местными советами подсобные помещения многоквартирных домов проданы и куплены незаконно. У бизнес-структур, совершивших такую сделку с чиновниками, могут возникнуть серьезные неприятности.


Закон сейчас на стороне кондоминиумов

Истоки угрозы

Несмотря на вполне достаточную законодательную и нормативную базу для создания и деятельности объединений собственников жилья (кондоминиумов), формируются они вяло. Сегодня их около 2600 на 50 тыс. украинских многоквартирных домов. Из-за огромной разницы в доходах и экономической культуры жителей среднестатистической многоэтажки где-нибудь в спальном районе кто-то не платит вообще, остальные не хотят платить «за того парня». Жэкам и монополистам проще «разбрасывать» завышенные тарифы и нормативы на всех. Интересно, что в новых домах, построенных на средства граждан, картина совершенно иная. Относительно платежеспособная и юридически подкованная «чистая публика» весьма охотно создает кондоминиумы, дистанцируется от жэков и иногда неплохо экономит на жилищно-коммунальных услугах. Не случайно 124 из 258 столичных кондоминиумов созданы на Харьковском массиве столицы — районе новой, в основном небюджетной, застройки.

Основной стимул создания кондоминиума — экономия. Учет и контроль (благо, счетчики тепла, воды, не говоря уже об электроэнергии, сегодня весьма точны, надежны и совершенны) позволяет чуть ли не вдвое уменьшить оплату потребленного. Услуги дворников и ремонтников также не обязательно покупать по монопольным тарифам. Но едва ли не самое интересное для жильцов то, что законодательство разрешает объединению собственников сдавать в аренду пустующие помещения дома. Кондоминиум — бесприбыльное юрлицо, однако на сумму арендной платы может уменьшать затраты по содержанию дома. Понятно, что для обшарпанной «панельки» на окраине этот момент пока малоактуален, а вот в центре города, сданный в аренду за $10-20 за квадратный метр в месяц подвал, позволяет сделать квартплату символической.

Западня для бизнесмена

Однако процесс создания кондоминиумов создает для бизнеса весьма деликатную проблему. Дело в том, что так называемые подсобные помещения многоквартирного дома (чердаки, подвалы), согласно Закону «О приватизации государственного жилого фонда», приватизации «на сторону» не подлежат. Они должны быть переданы в собственность объединению собственников многоквартирного дома. Пока кондоминиум не создан, помещения находятся на балансе местных советов с правом распоряжения, но без права продажи. Местная власть весьма успешно сдает помещения в аренду и даже продает. Откаты в центре Киева (по слухам) достигают сотен тысяч гривен. Но если создается кондоминиум, то он вправе оспорить продажу помещения в судебном порядке, чтобы, забрав его в собственность, самому стать арендодателем. Предприниматель, имевший неосторожность купить спорный подвал или чердак, может, с учетом доказанного ущерба техническому состоянию дома, «влететь» на сумму даже большую, чем уплаченная при покупке. Проблему усугубляет и то, что в домах, например, центра столицы в основном живут люди влиятельные и небедные. Надеяться на то, что они откажутся от подвальных «копеек», не приходится. Как раз богатые свои деньги считают лучше всех.

Похоже, неладное столичная власть почувствовала давно. 27 февраля 2001 года было издано постановление Киевсовета №?208/1642 «О формировании коммунальной собственности города Киева». Согласно документу, в коммунальной собственности находятся все (!) многоквартирные дома столицы. По логике депутатов горсовета, собственникам квартир принадлежит только воздух в них. Именно этот документ служит юридическим основанием продажи подсобных помещений, которые депутаты сочли нежилыми (у последних иной юридический статус). Таким образом, в случае судебного спора за помещение, кондоминиум опирается на нормы закона, а бизнесмен или юрлицо, купившее подсобное помещение у местной власти, — на постановление Киевсовета.

В ожидании прецедента

Конечно, занятым жильцам отдельно взятого элитного дома бороться за подвал недосуг. Тем не менее, сторона, отстаивающая интересы коллективных собственников домов, уже существует. Это Киевское городское объединение собственников жилья, насчитывающее около полусотни домов. Член правления этой организации Сергей Бублик утверждает, что в судах уже находятся полтора десятка дел о спорных помещениях. Самое громкое — о подвале-бомбоубежище по ул. Городецкого, 4. Это в 50 метрах от Крещатика и 100 метрах — от Администрации Президента. Убежище было выкуплено у райсовета неким юрлицом за $50 тыс. под развлекательное заведение. Кондоминиум оспорил продажу, наложив на помещение арест. Сергей Бублик утверждает, что за разбирательством, затаив дыхание, следит вся бизнес-общественность столицы. И если прецедент в пользу объединения собственников дома будет создан, можно ожидать цепной реакции.

В то же время, создание кондоминиумов может резко активизироваться, если собственники квартир почувствуют выгоду от контроля за подсобными помещениями. Сергей Бублик утверждает, что все подсобные помещения, проданные по всей Украине местными советами в частные руки, проданы незаконно. Так же незаконно взимание арендной платы местным советом с части помещений, которая превышает процент площади неприватизированных квартир в доме. Местная власть является их владельцем и, соответственно, наряду с объединением собственников, совладельцем подсобных помещений.

Зоны риска

Весьма похожая ситуация и с мансардами. У кондоминиума есть все те же юридические основания оспорить законность продажи чердака местным советом инвестору для надстройки мансарды и потребовать компенсации ущерба. Суммы пока не называются, но понятно, что маленькими они не будут. К примеру, чердак в 1000 кв. м в центре столицы, по информации Сергея Бублика, может «уйти» за $1 млн.

Не все просто и с помещениями первых этажей, специально спроектированных под магазины. Там позиция собственника, выкупившего помещение у местного совета, юридически более прочна, да и само помещение имеет юридический статус нежилого (в отличие от подсобного). Но использовать, например, подвал под склад собственник магазина может лишь пропорционально части площади его помещения в общей площади дома. Если подвал весь занят торговцем, то кондоминиум может через суд «попросить» арендную плату за свои квадратные метры. А ведь переезд в таких случаях весьма затруднен.

Похоже, борьба за помещения — это только начало. Ведь есть еще и придомовые территории, коммерческая эксплуатация которых, например, под автостоянками, может существенно уменьшить затраты собственников жилья. Ведь и территории эти, согласно закону, принадлежат кондоминиумам...


Комментарий властей

Орест ЛОТОЦКИЙ, заместитель председателя Госкомитета по?вопросам жилищно-коммунального хозяйства:

—?Не скрою, проблема существует. Об отчуждении подсобных помещений законодательство (в том числе и вступивший в силу с 1 января новый Административный кодекс) говорит четко: на такое отчуждение нужно согласие всех совладельцев дома. К тому же, этот вопрос находится на рассмотрении Конституционного Суда, поданный туда по инициативе группы депутатов Верховной Рады. Если согласия собственников нет, я не исключаю появления судебных исков против тех, кто незаконно осуществил куплю-продажу помещения. Тем не менее, я не думаю, что процесс приобретет угрожающие масштабы. Конфликты возможны разве что в Киеве и облцентрах.

Контракты №9 / 2004


Вы здесь:
вверх