логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Торги подземелья Автор: Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №10 Март 2005г.

Вопреки пессимистическим прогнозам относительно замедления темпов развития подземной торговли, сегодня воплощается немало строительных проектов под землей с акцентом на развлекательную составляющую


В Киеве суммарное количество подземных торговых площадей достигло отметки 65 тыс. кв. метров. Однако, по словам операторов, до перенасыщения подземками еще далеко, поскольку не хватает торговых площадей как таковых. О дефиците площадей в этом сегменте свидетельствует и довольно большое количество проанонсированных проектов строительства подземок. По предварительным планам столичной горадминистрации, подземные центры будут построены во всех районах столицы, в том числе и на Левом берегу. Уже сегодня ведутся проектно-строительные работы подземных ТЦ около станций метро «Минская», «Лесная», «Дарница», «Политехнический институт», а также на Львовской площади. Сверхприбыльным называют проект, который может соединить Майдан Незалежности и Европейскую площадь. Планы относительно расширения подземных торговых площадей существуют и в других крупных городах — Днепропетровске, Донецке, Полтаве, Харькове, Луганске.

В пользу толпы

Подземные ТЦ отличаются от наземных концептуально. В подземке главный акцент сделан на промышленные группы товаров — одежда, обувь, подарки — и не котируются продуктовые супермаркеты, что сужает выбор арендаторов. И вообще, по словам генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадима Непоседова, предприниматели соглашаются на аренду подземных торговых площадей только при условии успешной концепции ТЦ. Главным фактором экономического выигрыша подземных проектов остается концентрация пассажирских и покупательных потоков. Как свидетельствует практика, лучшее место для подземного ТЦ там, где уже существовала подземная торговля, — в наиболее людных переходах, особенно возле станций метро.

«В Киеве около 30 станций метро, и только 5 из них имеют поблизости подземные торговые центры. Самый лакомый кусок — участок между метро «Левобережная» и метро «Черниговская» с потоком прохожих в 130 тысяч человек в день, а там до сих пор нет ни одного подземного ТЦ», — замечает Непоседов. По его мнению, соседство метрополитена для торговых подземок дает экономию на рекламе, на продвижении ТЦ как отдельного продукта. «В таких случаях не нужно соблазнять потенциального посетителя ТЦ рекламой, витринами магазинов, не обязательно устраивать сезоны скидок, поскольку потенциальный покупатель фактически находится в торговом пространстве по пути домой», — констатирует Непоседов. Успешными проектами могут стать и подземные ТЦ без выхода к метро, но при условии, что ТЦ площадью 5 тыс. торговых метров ежедневно будет посещать 10 тыс. человек.

Расположение подземных ТЦ зависит, в первую очередь, от планов горадминистрации. В частности, год назад столичная мэрия представила программу строительства 40 подземных переходов с торговыми помещениями. Кроме того, часто ТЦ расположены в местах, где власть планирует за счет инвестора дополнительно провести работы по улучшению подземных коммуникаций. Именно по такому принципу были переложены коммуникации в центре Киева. «Перекладывание коммуникаций и участие в конкурсном отборе претендента на подземное пространство влечет за собой дополнительные расходы в смете проекта, — отмечает Вадим Непоседов. — Однако все это компенсируется отсутствием расходов на фасад здания, повышенную гидроизоляцию, которые являются серьезными расходными статьями для проекта наземного ТЦ».

Поэтому в целом, по словам Вадима Непоседова, разница между стоимостью проектов подземных и наземных ТЦ несущественна. Впрочем, в плане исполнения проекта существует принципиальная разница. В частности, в подземках должны быть более высокий уровень безопасности, большая ответственность за техническое оснащение объекта и, обязательно, возможность эвакуации на случай ЧП. Так что строительству подземного ТЦ предшествует длительная проектная подготовка, поэтому подрядчиком выступают специализированные компании — «Метрострой» и «Подземдоргорстрой», имеющие опыт в подземном строительстве.

Подземная эволюция

Если в 2000-м владельцы столичных Квадратов организовали их как отдельные разнопрофильные магазины небольших площадей, то с недавних пор стали создаваться специализированные ТЦ (обувной Квадрат на перекрестке Прорезной и Крещатика, книжный — на площади Славы, хозяйственный — рядом с метро «Дружбы народов»). В то же время Метроград предложил более демократический «базарный» формат — проход через большой и четко сегментированный по товарным группам магазин, товары которого выставлены на расстоянии вытянутой руки. Именно Метрограду, первому из столичных ТЦ, удалось переманить киевлян, которые раньше скупались на вещевых рынках.

А Глобус-1 в 2003 году должен был поразить киевлян уникальными техническими решениями. Однако бутиковое позиционирование этого ТЦ дистанцировало покупателей и, по мнению операторов, обеспечило центру лишь кратковременный успех. «Подземный формат предполагает статус магазинов ниже бутиков. Период увлечения Глобусами со стороны киевлян и гостей столицы уже миновал; комплексу, который пока выигрывает в массовости посещения за счет удачного расположения, придется ориентироваться на менее элитного покупателя», — отмечает директор АН «РЕД» Ярослав Цуканов.

В то же время одним из главных факторов успеха торговых центров, по словам экспертов, становится развлекательная составляющая. Так, на первый квартал 2006 года запланировано открытие нового подземного трехуровневого торгово-развлекательного центра (пилотное название — Университи), который будет занимать площадь в 32 тыс. кв. метров от улицы Льва Толстого до бульвара Шевченко (в районе красного корпуса университета). Главное преимущество Университи, по мнению проектировщиков, — новый формат, в том числе ориентация на развлекательную составляющую, которая займет около 40% площади ТРЦ. В списке развлекательных заведений заявлен боулинг, каток с натуральным льдом, четырехмерный кинотеатр.

Развлекательную концепцию Университи диктует место расположения ТРЦ. Наибольший потребительский интерес киевлян сосредоточен на центральных киевских улицах — 80% покупателей (а также арендаторов) тянутся именно на Крещатик, Саксаганского, Сагайдачного, Горького, Ярославов Вал и Большую Васильковскую, в то время как Университи занимает зону неторговых улиц. По мнению проектировщиков, здесь можно заполнить одно из белых пятен центральной части города — сделать молодежный комплекс. К тому же поблизости находятся несколько столичных высших учебных заведений. «Конкуренты у Университи обязательно будут, но не раньше 2010 года, когда построят подземные центры в районе Европейской площади и Дворца спорта», — прогнозирует заместитель директора УТГ Виталий Бойко.

Уровень арендных ставок в Университи уже оценен на уровне самых высоких в Киеве, которые сегодня определяются Метроградом (в среднем — $80 за кв. метр) и Глобусом-1 ($70/кв. метр). Срок окупаемости проекта, который планируют сдать в эксплуатацию в первом квартале 2006 года, — 5-7 лет. Для сравнения: первые Квадраты и Метроград окупились за 2 года, Метроград и Глобус-1 — за 4 года.


Киевский торговый underground
Подземные ТЦ
Площадь, кв. м
Торговая площадь
Год открытия
ТЦ «Квадрат-Все для дома» (ст. м. «Дружбы народов»)
4 800
3700
2000
ТЦ «Квадрат-Мир книги» (ст. м. «Арсенальная»)
4 300
2700
2000
ТЦ «Квадрат-Шулявка» (ст. м. «Шулявская»)
890
690
2000
ТЦ «Метроград» (подземный переход между пл. Льва Толстого и Бессарабской пл.)
18000
10000
2002
ТЦ «Глобус-1» (под западной стороной Майдана Незалежности)
8000
16500
2002
ТЦ «Глобус-2» (Майдан Незалежности — восточная сторона)
8000
16000
2003
ТЦ «Новый проезд»
1090
Н/д
2004
ТЦ (под Европейской пл.)
-
Проходит конкурс
Нд
ТЦ (под пересечением пр. Оболонский и Маршала Тимошенко)*
нд
нд
Нд
ТЦ (под проезжей частью ул. Владимирскойот бул. Т. Шевченко до ул. Л. Толстого)
27 200
15000
Нд
* ЗАО «Трест «Киевгорстрой-1» получило в октябре 2004 г. участок площадью 1,76 га в аренду на три года для строительства торгово-выставочного комплекса, подземных переходов и мест общего пользования в подземном пространстве под путевым покрытием на пересечении пр. Оболонский и Маршала Тимошенко
По данным Украинского представительства компании Colliers International
Контракты №10 / 2005


Вы здесь:
вверх