логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Офис на завтра Автор: Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №14 Апрель 2005г.

Столичное офисное предложение смещается в прицентральные районы.


В очередь — за офисом

На рынке офисной недвижимости за последний год существенно вырос разрыв между спросом и предложением. На фоне общего оживления спроса на профессиональные центры, главными клиентами которых являются банки, консалтинговые, рекламные, маркетинговые и страховые компании, в прошлом году девелоперы не слишком спешили вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры. После замораживания значительного количества проектов БЦ, запланированных к сдаче в конце 2004 года, прогнозы участников рынка о выравнивании спроса-предложения были опровергнуты. Таким образом, по состоянию на декабрь прошлого года доля незанятых площадей в профессиональных БЦ составляла всего 3%, что является своеобразным рекордом для этого рынка.

Согласно прогнозам заместителя директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ) Виталия Бойко, столичный офисный рынок спокойно проглотит два крупных офисных проекта, которые должны открыться к осени этого года (см. «Проекты 2005-2007 годов»). Нынешний объем киевского рынка, по словам Бойко, пока отстает от европейских столиц и по качеству организации, и по количеству площадей. Так, на одного работающего в Киеве приходится 7-8 офисных квадратов, тогда как в Москве этот показатель уже превысил 10 кв. м, в Будапеште — 15 кв. м. В то же время, по результатам исследования, проведенного компанией DTZ, стоимость создания рабочего места в Киеве одна из самых низких в мире — около $3,3 тысячи в год (91-е место из 111 исследованных стран), что говорит о большом потенциале рынка.

Дефицит профессиональных офисных площадей, по мнению операторов, исчезнет лишь при удвоении емкости рынка, что возможно только после реализации более 20 проектов в 2006-2008 годах. По данным УТГ, с введением в эксплуатацию в прошлом году семи БЦ (70 тыс. кв. м) объем рынка был зафиксирован на отметке в 315 тыс. кв. м. Около двух десятков новых проектов, позиционируемых сегодня как классы А и В, должны дать еще 300 тысяч квадратов. Это именно та планка, которую рынок должен взять, чтобы пройти этап полного насыщения.

От центра на Кулички

Около 45% действующих офисных площадей сконцентрированы в центральном деловом районе столицы, остальные равномерно рассредоточены по районам Киева. По словам аналитиков, офисная плотность в центре столицы достигла своего предела, учитывая загруженность дорог и неудобство проезда по узким улицам. Поэтому немало проектов — как на стадии строительства, так и в процессе проектирования — сегодня позиционируются «не в центре», демонстрируя свое конкурентное преимущество — выгодное место расположения. Появление БЦ такого рода разгрузит центр города, но прежде всего существенно пополнит сегмент недорогого офисного предложения на рынке. Такие объекты привлекательны, в первую очередь, для компаний, деятельность которых связана с автоперевозками или привязана к определенному району. О спросе на такие площади свидетельствует пример БЦ «Форум-2», расположенного на широкой транспортной магистрали рядом с торгово-промышленным узлом и одним из самых массовых районов — Петровкой. После заявки базовой арендной ставки в $15 за квадрат первая очередь помещений «второго Форума» заполнилась до отказа. По словам Виталия Бойко, именно Петровско-Подольская промышленная зона сегодня имеет тот офисно-строительный потенциал, который может перекрыть дефицит площадей под офисы не в центре города. Этому способствуют планы мэрии по изменению функционального назначения о. Рыбальский и строительству новых дорог, а также созданию Подольско-Воскресенской ветви метрополитена.

Нецентральные офисные проекты также реализуются на Борщаговке (в ТРЦ), около станции метро «Выдубичи», на Левом берегу (первый профессиональный БЦ «Дом техники»). Под прицелом девелоперов сегодня исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.

В целом срок окупаемости офисной недвижимости, которая сегодня выходит на рынок, оценивается в пределах 5-6 лет. Однако, по словам экспертов, у проектов, которые будут сдаваться в 2006-2007 годах — в пик выхода многих БЦ — срок окупаемости будет дольше. «Конкуренция, которая возникнет на рынке с появлением новых центров, потребует более затратного строительства и более низких арендных ставок. Поэтому каждый БЦ должен иметь конкурентные преимущества», — подчеркивает Бойко. Офисным эксклюзивом может стать транспортная развязка, а также надлежащий уровень обеспечения машиноместами, ведь сегодня паркинги даже самых успешных БЦ насчитывают несколько десятков мест.

А, В, С сидели на БЦ

Более четкая сегментация рынка офисных площадей в соответствии с их классом (см. «Три класса бизнес-центров») — еще одно возможное следствие введения в действие новых бизнес-центров. Теперь классификацию офисных площадей на практике почти не применяют. АВС-классификация вообще не учитывает жилые, административные и «складские» офисы, составляющие около 70% рынка, она поставила под сомнение и принадлежность большинства существующих БЦ к высшей категории. Владельцы объектов обычно завышают их класс, используя А-статус при определении арендных ставок. «Единственный критерий, который выдерживают отечественные А-центры, — это месторасположение, остальных требований девелоперы часто «не замечают», — отмечает директор АН «РЕД» Ярослав Цуканов. — Часть «элитных» центров не выдерживает критики в вопросе числа парковочных мест; некоторые владельцы центров «забыли», что присутствие торговых площадей в элитном БЦ недопустимо».

В отсутствие конкуренции на рынке и органа, который имел бы право сертифицировать имеющиеся на рынке офисные площади, деление на классы не имеет смысла, считает эксперт. Но после введения в эксплуатацию новых крупных проектов в течение 2006-2007 годов многие нынешние БЦ автоматически спустятся (условно) на класс ниже.

Аренда для бедных

В 2005 г. столичные офисы продолжают жить в режиме «рынка арендодателя», когда при дефиците площадей легко сдается любое помещение. Такая ситуация, по словам операторов, будет присуща рынку весь 2005-й, а может, и 2006 год. Сегодня средняя ставка для офиса А-класса составляет $28 за кв. м, аренда помещения класса В оценивается в среднем в $24 за кв. м, класса С — $17 за квадрат.

Параллельно со 100-процентной заполненностью дорогих БЦ растет спрос и на низкобюджетные помещения. Наибольшей популярностью пользуются помещения до 100 кв. м с арендной ставкой менее $20 за кв. м в центре или на прицентральных улицах. Концепция таких проектов обратно противоположна зданиям класса А, расположенным обязательно в центре, на дорогой земле, а поэтому обреченным на максимально разрешенную высотность. Зато на бизнес-городках не в центре гонка за этажностью не сказывается — преимущественно это уютный, обустроенный квартал с невысокими строениями.

Вместе с тем реально оценить сегмент дешевых непрофессиональных офисов почти невозможно. Общее количество площадей в старых административных сооружениях и в жилом секторе, по разным оценкам, составляет от 700 тыс. до 1 млн кв. м. Причем если «домашний» офис расположен в центре, то плата за его аренду часто даже превышает офисные расценки в БЦ класса С или даже В.

Вероятнее всего, в ближайшие два года арендные ставки постепенно будут расти. В начале года Ассоциация специалистов по недвижимости Украины озвучила прогноз роста в цене сегмента коммерческой недвижимости — в пределах 15-25%. Пересмотр офисных ставок может произойти только после сдачи в эксплуатацию первых крупногабаритных БЦ.


Три класса бизнес-центров

По классификации, предложенной Американской торговой палатой, офисы условно делятся на три класса — А, В и С. К высшему классу А предъявляется длинный список требований: обязательное расположение в центре; строительство по международным стандартам качества; особые требования к планированию и инженерному оснащению (современные телекоммуникационные и инженерные сети); паркинг для работников офисов (одно машиноместо на 100 кв. м). Сегодня к классу А на столичном рынке относят Миллениум, Мандарин Плаза, Horizon Office Тowers, Доминант Центр и Подол Плаза. По словам аналитика DTZ Марты Костюк, офисные А-центры сегодня заполнены на 100%.

Следующий по статусу класс В может быть уже реконструированным административным зданием, расположенным недалеко от главных транспортных потоков. Среди непременных характеристик офисов этой категории — центральное кондиционирование, вентиляция, современное инженерное оснащение. Уровень заполняемости офисов класса В — 90-97%, однако в этом сегменте практически невозможно найти офис площадью в 100-300 кв. м ($18-22).

Класс С представлен, как правило, бывшими НИИ с косметическим ремонтом. Такие бизнес-центры (БЦ) не оборудованы качественными инженерными системами и имеют ограниченный список услуг для арендаторов.

Проекты 2005-2007 годов
Бизнес-центр Адрес Площадь,тыс. кв. м
Эльсбург Плаза (Парус) ул. Мечникова, 2

30
Торонто-Киев Антоновича, 79 28
Ласточка (2 очередь) Ильинская, 6/8 11
БЦ Госпитальная, 12 20
Лыбидь Плаза Антоновича, 76 20
Дом техники ул. Луначарского 16
Ренессанс Воровского, 24 12
БЦ Л. Украинки, 26 12
БЦ Б. Хмельницкого, 17/52 12
БЦ Михайловская, 24 10
БЦ Михайловская, 12 10
NTBC 2 Жилянская, 48-50 8
Меркс Ковпака/Красноармейская 31
Форум-2 Петровка 32
Ярославов Вал ул. Набережно-Хрещатицкая/Боричев 6,5
Контракты №14 / 2005


Вы здесь:
вверх