логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Подоходный демарш Сергей ШИЛОВ - «Контракты» №14 Апрель 2005г.

До 1 января 2006 года продавцы недвижимости не будут платить подоходный налог. Вернут ли деньги тем, кто его уже уплатил — пока не известно.


Среди прочих налоговых новаций, которыми изобилует принятый бюджетный законопроект № 7221 (от 24.03.2005), содержится норма о переносе на 1 января 2006 года вступления в действие ст. 11 Закона «О налоге с доходов физлиц». Напомним, что указанной статьей с начала нынешнего года было введено налогообложение доходов граждан от продажи недвижимого имущества. И с момента официального опубликования данного закона и до конца нынешнего года продавцы недвижимости не будут платить «подоходку» с этого вида дохода. Перенос на 1 января 2006 года «недвижимой подоходки», — пожалуй, единственное нововведение, которое устраивает всех: и простых граждан, и нотариусов, и риэлторов.

Все остальные изменения в Закон «О налоге с доходов физлиц», касающиеся правил налогообложения продажи недвижимого и движимого имущества, а также дарения и наследования недвижимости, написаны явно в спешке и вызывают больше вопросов, чем дают ответов. Не говоря уже о том, что все эти налоговые новации традиционно противоречат Закону «О системе налогообложения» (а именно, ст. 1 и 7, в которых говорится, что изменения налоговых законов допускаются только за 6 месяцев до начала нового бюджетного года).

Что отменили

Как уже писали Контракты (см. № 3-4), обложение продажи недвижимости подоходным налогом вызвало массу нареканий у всех участников этого рынка. Нотариусы возмущались тем, что теперь они несут ответственность за правильность расчета «подоходки» и перечисление налога в бюджет; риэлторы сетовали на падение количества сделок; продавцы недвижимости ругали власть за возросшие расходы.

Впрочем, на практике расходы возросли не так уж значительно. Максимальная сумма налога — 5% от сделки — по словам риэлторов, платилась лишь в одном случае из десяти (платить 5% должны были те, кто купил квартиру до 1 января 2004 года, а в 2005 продавал более одного объекта недвижимости). В остальных случаях налог составлял либо 1% от суммы сделки, либо 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки, причем в последнем случае сумма налога уменьшалась на 10% за каждый полный год владения такой недвижимостью (при условии «продажи не более одного объекта в год»).

Тем не менее необходимость платить помимо 1% госпошлины еще и подоходный налог, с ходу подвигла наших граждан на разнообразные хитрости — квартиры отчуждали «по решению суда» (заключая договор задатка и обращаясь после этого, к примеру, в третейский суд, чтобы получить решение о «принудительном отчуждении»); недвижимость дарили (что оттягивало срок уплаты до подачи декларации в апреле следующего года, правда, в этом случае налог мог составить не 1-5% от суммы сделки, а полных 13%. — Ред.) и т. п.

Кроме того, шумиха вокруг нового налога привела к еще одному неожиданному последствию, — а именно, к росту цен. Продавцы, следуя вполне естественному желанию получить за свою квартиру полную сумму, а не «стоимость, уменьшенную на сумму налога», завышали цену продажи. Это, в свою очередь, вызвало цепную реакцию: за первые месяцы нынешнего года цены на квартиры заметно выросли. По прогнозам экспертов, «психологическая» составляющая роста цен к концу года могла составить от 10 до 15%.

Все это вкупе с забастовками нотариусов, которым до февраля никто не разъяснял, как именно считать и на какие счета перечислять новый налог, привело к закономерному финалу — налогообложение сделок по отчуждению недвижимости перенесли на 2006 год.

Что изменили

Кроме переноса на 1 января следующего года вступления в действие ст. 11 в Закон «О налоге с доходов физлиц» внесено еще несколько не менее важных изменений. Во-первых, теперь не будет облагаться налогом продажа движимого имущества, — при условии, что автомобиль, мотоцикл, мотороллер или лодка продается не чаще одного раза в год и при продаже уплачена госпошлина. То есть при наличии у гражданина нескольких средств передвижения в течение года можно продать без уплаты налога только одно из них.

Во-вторых, изменены правила налогообложения при вступлении в права наследования и получении подарков. Согласно изменениям, внесенным в ст. 13 и 14 Закона «О налоге с доходов физических лиц», наследники и одариваемые первой и второй степени родства этот налог платить вообще не должны.

В-третьих, нотариусов окончательно освободили от обязанности удерживать «подоходку» и перечислять ее в бюджет. До сих пор это могли сделать либо «стороны сделки», либо сам нотариус. Теперь же обязанность платить налог (с 1 января 2006 года. — Ред.) будет полностью возложена на граждан. Правда, пока среди юристов нет единого мнения, — освобождает ли это нотариусов от ответственности за неправильный расчет сумм налога, поскольку и в новой редакции закона нотариусы продолжают числиться «налоговыми агентами».

И, наконец, в-четвертых, на сумму уплаченной госпошлины можно будет уменьшить подоходный налог. Это, кстати, уже вызвало негодование частных нотариусов. Дело в том, что госпошлина платится лишь в случае, когда сделка удостоверяется государственным нотариусом. А нотариус-частник взимает «плату по договоренности», размер которой должен быть «не меньше госпошлины». Таким образом, частный нотариат поставлен в невыгодные условия: расходы продавца жилья при обращении к государственному нотариусу будут на 1% меньше. При нынешнем уровне цен на недвижимость в столице, к примеру, речь может идти о $300-500, — что, скорее всего, заметно отразится на количестве клиентов частников.

Однако, несмотря на некоторые изменения законодательства в лучшую сторону, у принятого парламентом закона есть один большой недостаток — отсутствие четко прописанных переходных положений. Более того, в документе вообще не упоминается, могут ли рассчитывать на возврат налога те, кто его уже уплатил. Теоретически это возможно — ведь датой вступления 11 статьи Закона «О налоге с доходов физлиц» теперь будет не 1 января 2005 года, а 1 января 2006 г. Но сами изменения к госбюджету-2005, в качестве закона вступают в действие «с момента опубликования», — следовательно, налоговые послабления вводятся задним числом. Вся эта неразбериха с датами, скорее всего, приведет к закономерному результату: текст закона будут разъяснять налоговики, и, скорее всего, уплаченный налог никому возвращать не будут.


Позиция чиновника

Деньги не вернут

Татьяна БАРАНОВА, заместитель директора департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Минюста:

— У нас будет время, чтобы урегулировать все проблемные моменты налогообложения операций с недвижимостью так, чтобы это отвечало интересам граждан и соответствовало законам. Чтобы были и овцы целы, и волки сыты. Сегодня в Комитете ВР по вопросам финансов и банковской деятельности больше 50 законопроектов о внесении изменений в закон о налоге с дохода физлиц. В том числе и по 11, 12 и 13 статьям. Все предложения нужно обобщить и принять единый закон. Что касается интересов нотариусов, то они не возражают против того, чтобы быть налоговыми агентами, но в части проверки оплаченных налогов, а не их начисления. И, соответственно, не нести ответственность за такие начисления. Но все это еще требует обсуждения и поиска компромиссного решения.

Что же касается уже оплаченных налогов на доход от продажи недвижимости, то эти деньги возвращаться не будут. Потому что закон не имеет обратной силы. Даже если обратиться в суд, то это еще вопрос, какое решение будет им вынесено. Так же сохранится и ответственность нотариусов как налоговых агентов в течение времени действия соответствующих статей закона.

Мнение нотариуса

Недвижимость будет продаваться

Наталья МЕЖИНСКАЯ, государственный нотариус:

— Могу сказать, что недвижимость наконец начнет продаваться. Потому что люди старались ничего не продавать и не покупать. Их пугали эти налоги. Что будет после 1 января 2006 года, я не знаю. Могут отменить этот закон, принять другой. Пока решение данного вопроса просто отложили, хотя проблема полностью не решена. Остается очень много вопросов и очень мало ответов на них. Дать эти ответы призваны правительство и законодатели. Я знаю, что были разные проекты законов, в том числе и Минюста, но что в этих проектах — до нашего сведения пока никто не доводил. Главное для нас, чтобы нотариус не начислял налоги и не нес за это ответственности. Мы можем заверять факт уплаты налогов на момент заключения соглашения, но никак не быть налоговым агентом. Будем надеяться, что здравый смысл победит. Потому что из-за застоя на рынке недвижимости государство потеряло большие деньги.

Контракты №14 / 2005


Вы здесь:
вверх