логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Стройотряды Вадим КУЛЬПИНОВ - «Контракты» №15 Апрель 2005г.

Городские власти готовы сотрудничать с застройщиками, которые под свои проекты хотят уплотнить и расселить дома в привлекательных районах столицы.


Объявления войны

Все началось с объявлений, которые под покровом ночи кто-то наклеил на двери нескольких жилых домов по ул. Мечникова и Кловскому спуску. Текст обращения никого не оставил равнодушным: неизвестная строительная компания поставила жильцам ультиматум, которым предписывалось покинуть квартиры до 1 июля, после чего дома будут отрезаны от всех коммуникаций и снесены (см. фото внизу). Зеленый забор, которым рабочие начали обносить подлежащие сносу здания, заметно усилил впечатления от прочитанного.

Дальнейшее развитие событий напоминало детектив, причем настолько остросюжетный, что у некоторых слабонервных жильцов едва не пошатнулось здоровье. Прочитав объявления, встревоженные граждане группами и поодиночке двинулись в администрацию Печерского района за разъяснениями. Жильцы со связями во властных структурах (на Печерске таких жильцов немало) сделали не один десяток звонков, пытаясь понять, что происходит и действительно ли придется обустраивать новые апартаменты в районе ДВРЗ, как сказано в объявлении.

То ли под напором негодующих киевлян инициатор акции выселения дал задний ход, то ли это была ложная тревога, но уже через несколько дней на дверях подъезда красовалось объявление КП «Липкижитлосервис», в котором говорилось о том, что на самом деле идет подготовка к плановым гидротехническим работам. Из текста объявления можно было бы сделать вывод, что никакого сноса не предвидится, однако прямо об этом ничего не говорилось. Все это стало поводом для самых неимоверных слухов и предположений, которые со ссылкой на достоверные источники распространялись по всему Печерску. Строительная компания еще несколько раз расклеивала объявления о предстоящем сносе жилья, однако районным властям удалось убедить взбудораженных жильцов в том, что эта акция не имеет никакого отношения к реальности и, скорее всего, была направлена на снижение цен в квартирах «сносимых» домов. После разъяснения властей, протяженность забора значительно уменьшилась, и рабочие приступили к плановому ремонту загадочных подземных сооружений.

Впоследствии заместитель председателя Печерской администрации Нина Колпакова призналась, что крупная строительная компания получила добро на строительство многоэтажки во дворе домов, образующих угол Кловского спуска и Мечникова. По словам представителей районной власти, запланированное строительство отменено в связи с протестами граждан.

Учитывая количество совпадений, напрашивается вывод, что некие силы если и не собирались рушить дома, то уж во всяком случае прощупывали почву. Заметим, что это уже не первая попытка застройщиков получить строительную площадку за счет сноса старых домов и уплотнения дворовых территорий. Например, строительная фирма «Верлен» планировала снести нежилое двухэтажное здание в переулке К. Гордиенко (бывший Чекистов). Местные жители небезосновательно предположили, что строительство 14-этажного дома на насыпной террасе крутого склона неизбежно спровоцирует оползневую активность грунтов и приведет в негодность стоящие рядом хрущевки. Если это произойдет, договариваться с жильцами уже никто не будет — аварийная ситуация позволит властям приступить к эвакуации жителей.

Что с ними будет

Учитывая дефицит стройплощадок и маниакальное желание инвесторов делать бизнес на строительстве жилой недвижимости в столице, можно смело предположить, что попытки расселить, снести, уплотнить и застроить будут повторяться. Причем со временем вспышки территориальных конфликтов на строительной почве будут повторяться чаще и протекать агрессивнее. Такое ощущение, что инвесторы сейчас забрасывают пробные камни, проверяя реакцию жильцов и властей на свои действия. Есть мнение, что относительно последних у инвесторов особые планы. Если не объединить интересы власти и капитала, застройщикам едва ли удастся продвигать серьезные проекты, преодолевая естественное сопротивление соседей. Судя по всему, в этом направлении уже сделано немало. Косвенным подтверждением тому может служить проект Жилищного кодекса, который ждет своего часа в Верховной Раде. Складывается впечатление, что его писали по заказу глобальных строительных компаний специально для того, чтобы им никто не мешал реализовывать свои планы. Во всяком случае, тем, кто живет в домах, подлежащих сносу, проект Жилкодекса не сулит ничего хорошего, кроме сомнительных гарантий и размытых формулировок. Вот как это звучит в оригинале: «...Власники квартир... мають право вимагати від забудовника надання рівноцінного за розміром та рівнем упорядження житла або викупити за ринковими цінами належні їм квартири...».

Прежде всего, заметим, что ни здесь, ни далее ничего не говорится о том, ГДЕ должно предоставляться жилье. Если кодекс будет принят в теперешнем виде, собственники квартир вполне могут быть отселены с элитного Печерска на выселки, главное, чтобы в черте данного населенного пункта. Есть в этом крючкотворстве и своя изюминка: если вчитаться, становится ясно, что застройщик жильцам вообще ничего не должен. У них есть право предъявить строительной компании некие требования, а она может их выполнить, а может и... Впрочем, в конечном счете все решает суд. Пугают своей неопределенностью и отдельные формулировки, к примеру, «рівень упорядження житла», на который должен ориентироваться застройщик, предоставляя жилплощадь. Что это за параметр, можно лишь догадываться, по версии Контрактов, скорее всего, речь идет о комплектации квартиры, т. е. если в старом доме был унитаз, ванна и умывальник, значит, те же удобства должны быть и в новой квартире.

Выкуп застройщиком квартиры в доме под снос по рыночной цене вполне может показаться разумным разрешением конфликта интересов. Нет у застройщика жилья в центре города, и не надо, извольте квартирку выкупить, а хозяин разберется, что с деньгами делать. Но и тут не все гладко: во-первых, из текста проекта кодекса следует, что застройщик может по своему усмотрению выбирать, чем компенсировать потери жильцам, квартирой в панельном доме где-то на Окружной или деньгами. Во-вторых, кто определит рыночную стоимость квартиры в доме, который идет под снос? Ни один оценщик не даст за нее столько, сколько она стоила до появления информации об отселении. Все претензии, опять же, — через суд. Умелое затягивание судебного процесса может выхолостить саму суть спора: нет дома — нет проблемы. Словом, облегчить участь выселяемых сможет только многолетняя тренировка позитивного мышления.

Как будут уплотнять

Череда несостоявшихся стройплощадок подсказывает, что знание методов, которые могут применить недобросовестные инвесторы ради скорой очистки жилплощади, во многих случаях позволяет предотвратить неприятные последствия вторжения тяжелой техники в жизнь мирного населения. Вот несколько возможных вариантов застройки центральной части столицы.

Вариант первый, фантастический. Жильцы добровольно переезжают в дома по ул. Алма-Атинской, застройщик реализует проект, широко рекламирует развлекательный комплекс, или новое жилье, и пожинает плоды усилий.

Вариант второй, изнурительный. Застройщик договаривается с жильцами о передаче им квартир в новом доме, предоставляет временное жилье, сносит дома, на их месте закладывает новые, подсчитывает убытки, на полпути замораживает проект, продает объекты незавершенного строительства другому предприятию. Новый собственник доводит до ума все начинания предшественника, и... продает квартиры всем желающим на общих основаниях, поскольку никому ничего не должен. Бывшие жильцы постепенно привыкают к спальным районам.

Вариант третий, коварный. Застройщик добивается разрешения на строительство дома возле старых домов. Под действием ряда факторов, в том числе оползней, вибраций и потусторонних сил, соседние здания дают усадку, покрываются сетью трещин и... получают статус аварийных. По закону жильцы таких домов подлежат принудительному отселению. После чего старые дома сносят и на их месте возводят новые.

Кроме этого, для облегчения расселения недобросовестным застройщиком могут быть применены PR-технологии, которые задолго до начала строительства искусственно снизят рыночные цены в реконструируемом районе. Не имея возможности выгодно продать квартиру, жильцы будут рады любым предложениям инвестора.

Выход есть?

Есть. Во всяком случае, должен быть. Прежде всего, нельзя забывать, что объединения жильцов (кондоминиумы) гораздо более эффективны, если они оформлены официально. Многие юристы считают, что, заблаговременно создав объединение совладельцев многоквартирного дома (как это предусмотрено соответствующим документом), можно вести переговоры с застройщиком централизовано, от имени организации. Кроме того, есть мнение, что без письменного согласия этой организации никто не может начинать работы даже на придомовой территории. Несмотря на разночтение некоторых норм, регламентирующих деятельность кондоминиумов, они в любом случае эффективней защиты типа «каждый за себя» или «моя хата с краю». Ведь общественные организации — неотъемлемый элемент гражданского общества. А это непобедимая сила.

P.S. О влиянии «перестроечных» проектов Киева на стоимость недвижимости читайте на стр. 48, а о том, как киевская власть начала XX в. решала строительные вопросы с выгодой и для городской казны, и для горожан, и для бизнеса — в рубрике «Архивариус» (стр.72).


Мнение юриста

Максим ЛАВРИНОВИЧ, управляющий партнер юридической фирмы «Лавринович и партнеры»:

— Проект Жилкодекса во многом повторяет уже существующий документ, который был написан во времена, когда жилье принадлежало государству, которое по своему усмотрению выдавало его гражданам и отнимало в предусмотренных случаях. Устаревший кодекс совершенно не учитывает интересов собственника жилья, например, не признает, что одинаковые по метражу квартиры в Дарнице и на Институтской совсем не одно и то же.

С нежилым фондом еще сложнее. Раньше все нежилые помещения принадлежали государству, а теперь большинство из них находятся в собственности юридических лиц. Ни в существующем Жилкодексе, ни в проекте нового, этот вопрос никак не урегулирован. Следовательно, собственники нежилых помещений в домах, подлежащих сносу, должны опираться на нормы Конституции, где сказано, что собственность неприкосновенна, и закон о собственности, которым установлен правовой режим имущества принадлежащего предприятиям и частным лицам. Получается, если собственник нежилого помещения под снос и застройщик не пришли к согласию относительно компенсации затрат на приобретение и обустройство офиса, можно обращаться в суд с требованием возместить понесенные убытки, недополученную прибыль, издержки связанные с поиском и арендой нового офиса, а также другие расходы и неудобства. Если у собственника есть все документы, подтверждающие расходы на покупку офиса, его ремонт и благоустройство прилегающей территории, это послужит хорошим обоснованием размеров требуемой компенсации.

Позиция властей

О том, что происходило в одном из тихих двориков Печерска, Контракты расспросили Нину Колпакову, заместителя главы Печерской районной государственной администрации по вопросам строительства и реконструкции г. Киева.

Как по-вашему, кто расклеил объявления о сносе жилых домов?

— Эти объявления — провокация. Мне кажется, они появлялись для того, чтобы подтолкнуть жильцов организовать акции протеста против власти. Никаких подтвержденных документов по сносу дома № 14/24 на Кловском спуске у нас не было. Во дворе дома предполагалось строительство жилого комплекса, но мы отозвали все свои согласования этого проекта, и с полной ответственностью заявляем, что по заказу Печерской райгосадминистрации он не будет реализован. Кроме того, хочу вас уверить, что никаких решений о признании участка аварийным не принималось и жилье для отселения граждан не резервировалось.

А забор, который напугал граждан, появился в связи с тем, что в соответствии с городским распоряжением проводятся специальные противооползневые работы.

Скажите, на участке, где предполагалось строительство, есть опасность смещения грунта?

— На Печерске почти все грунты сложные для строительства и многие строения стоят на оползневых участках. Такие участки укреплены специальными инженерными сооружениями, которые позволяют поддерживать их в стабильном состоянии.

Добровольное расселение старых домов на Печерске — очень дорогое удовольствие. Могут ли инвесторы прибегнуть к нечестным приемам, например, признав интересующие их дома аварийными?

— Додумывать можно что угодно. В процессе подготовки проект проходит много стадий экспертизы. Если экспертные службы дают добро, есть все подписи и печати, то они отвечают за этот проект. Так построен весь Киев. И проект, и его проверку делают грамотные инженеры.

Как вы считаете, жителям столицы нужно готовиться к повторению подобных конфликтов в связи с дефицитом свободных площадок под застройку?

— Ну, что вы, как неоднократно писалось в прессе, площадок пригодных для строительства, в Киеве хватит еще на 8 лет. Конечно, таких пустырей, которые еще несколько лет назад осваивали десятками и сотнями гектаров, уже нет. Поэтому застройка города неизбежно будет уплотняться.

В случае с Кловским спуском инвестор наверняка изрядно потратился на подготовительные этапы. Легко ли застройщики расстаются с деньгами и планами?

— Нет, конечно. Они уже предъявили нам претензии. Ведь именно Печерская администрация выступила заказчиком строительства, поскольку мы считали, что сможем проконтролировать инвестора, чтобы он при проведении работ выполнил все строительные нормы. Теперь застройщик инициирует судебный процесс против администрации.

Контракты №15 / 2005


Вы здесь:
вверх