логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Шестидесятники Автор: Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №15 Апрель 2005г.

Появление на украинском рынке недвижимости российской группы строительных компаний «Конти» вызвало очередной всплеск цен на хрущевки.


На презентацию первого в столице проекта сноса и перестройки «хрущевского» Сырца, который курирует московская группа компаний «Конти», рынок киевской недвижимости отреагировал ценовой психологической атакой. Схема отселения, отработанная Конти в России, заключается в следующем: фирма строит новое жилье, отдавая под отселение треть новопостроенного фонда. Однако тогда как в Москве старое жилье на новое владельцам хрущевок компенсировали в метражном соотношении 1:1,4, киевлянам Конти предложила более скромный коэффициент отселения — 1:1.

После официального подтверждения намерений фирмы в начале февраля цены на двухкомнатное жилье в районе Сырца выросли на $10 тысяч и больше. Так что стоимость двухкомнатных квартир в 200 сырецких домах, которые подписаны под снос (улицы Телиги, Гонты, Шамрыло и Рижская), достигла в представленном предложении уже $45-65 тысяч (после ноябрьского подорожания аналогичные объекты оценивались в пределах $36-40 тысяч).

Однако, по словам операторов рынка, повышение цен было скорее претензией владельцев квартир, чем реальной ценой хрущевок, к которым интерес киевских покупателей в последнее время гаснет. Кроме того, после опубликования планов московской фирмы увеличилось количество фиктивных регистраций обитателей квартир в домах, которые вроде бы будут подлежать сносу. Пока обитатели хрущевок одолевают телефонными звонками агентства недвижимости для уточнения процедуры отселения, возможности получить за одну хрущевку, в которой живут несколько семей, две-три новых квартиры. «Люди надеются получить выгоду из реконструкции района. Возможно, они думают, что городская власть будет решать их социальные проблемы», — отметил директор ДП «РЕД-Консалтинг» Илья Родионов. Но рассчитывать на милость столичной власти, по мнению эксперта, не следует — сам по себе факт прописки в квартире не означает гарантированного расселения в разные квартиры, как этого добивались в начале переселений жители хрущевок в российской столице. «Скорее всего, если у обитателей этих районов и существуют иллюзии относительно получения дополнительной жилой площади, они будут держать эти хрущевки при себе. То есть рынок может реагировать исчезновением сырецкого предложения», — прогнозирует Илья Родионов.

Сегодня ажиотаж вокруг новых цен на хрущевки сменился выжиданием. Несмотря на рывок сырецких цен, операторы рынка не склонны оценивать фонд под снос как ликвидный товар. «Пока потенциальные покупатели не увидят результатов проекта (строительство новых сооружений, беспроблемные отселения), спрос на 60-е годы вряд ли возрастет», — говорит Ярослав Цуканов, эксперт агентства «РЕД». По данным АН «С. І. Т.», ни одна сырецкая хрущевка за последние два месяца не продавалась по цене существенно выше рыночной. По словам эксперта по недвижимости АН «С. І. Т.» Елены Щербаковой, цена продажи квартир в домах 60-х годов в этом районе колебалась в пределах $43-47 тыс. в зависимости от состояния жилья и метража.

По словам Родионова, если киевские проекты реконструкции районов будут реализоваться так же быстро и результативно, как и в Москве, на рынок таки могут прийти спекулянты — чтобы делать бизнес на разнице цен на старое и новое жилье. Тем более что Конти предлагает выкупать дополнительные метры по цене производителя, что может означать $300-400 за кв. метр. Однако бизнес на перепродаже старого-нового жилья может быть раскручен только после завершения двух-трех районных проектов. Пока киевлянам предлагают снести Сырец и Ветряные горы, далее на очереди еще один претендент на зачистку — район Нивок.

Еще одной потенциальной проблемой ожидаемого сноса является то, что, по мнению экспертов, предложенная российской компанией пропорция обмена жилья (1:1) еще не имеет под собой достаточного законодательного регулирования. По информации из столичной администрации относительно представленного проекта на Сырце, у фирмы «Конти» пока нет ни одного официального документа, подписанного киевской властью. Как сказал один депутат киевского городского совета, сегодня Конти только в процессе подготовки проекта, утверждение которого еще должно пройти сессию горсовета, а саму процедуру отселения должен разработать Кабинет Министров. Поэтому, по словам экспертов, условия отселения, объявленные Конти, могут быть изменены.

Не заинтересованы в такой схеме и украинские застройщики: после того, как будут преданы огласке цены на новое сирецкое жилье, например, в $300-400 за кв.м., подтвердятся все обвинения в их адрес относительно получения сверхприбыли (по некоторым оценкам, 100-300% рентабельности) и беспочвенность претензий на повышение цен новостроек.


Мнение риэлтора

Алексей КРАВЧУК, и. о. заместителя директора компании «Кепитал Риел Истейт»:

— Схема отселения, предложенная в проекте по Сырцу, выгодна только Конти. Претворять в жизнь ее будет нелегко. Как показывает наш опыт, переселенцам нужно дать что-то большее, нежели просто аргумент выгоды замены старого жилья на новое. То есть даже в ситуации, когда люди были вынуждены переезжать по причине аварийного состояния дома, их нужно было заинтересовать в переселении. У каждой киевской компании, работающей на рынке недвижимости, свои подходы. Такой коэффициент отселения, который предложила Конти, мы позволить себе не можем. Переселенцы должны получить и новый, и больший метраж. Поэтому я не исключаю, что жители Сырца и других районов в списке «под снос» могут отказываться от схемы, предложенной российской компанией.

Контракты №15 / 2005


Вы здесь:
вверх