логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Жизнь в долг дорожает Наталья ЗАДЕРЕЙ - «Контракты» №35 Сентябрь 2005г.

Осенью спрос на ипотеку возрастет, а ликвидность банков снизится. Это приведет к подорожанию кредитов, но не охладит рынок недвижимости.


Подорожание жилья на 20-40% с начала года отчасти вызвано существенным улучшением условий ипотечного кредитования. Ожидается, что небывалого размаха спрос на кредиты достигнет осенью. Традиционный сезонный фактор оживления рынка дополнится появлением программ частичной компенсации процентной ставки для молодежи в банках-лидерах рынка жилищного кредитования (по оценкам банкиров, молодежные программы взвинтят спрос на кредиты на 20-30%). Кроме того, количество сделок, связанных с недвижимостью, резко возрастет в преддверии нового года, поскольку 1 января должен быть введен 13% налог на продажу недвижимости.

Удовлетворить повышенный спрос на кредиты банкам может помешать дефицит ресурсов — следствие замедления притока вкладов и роста стоимости внешних заимствований. Это означает, что украинцам, планирующим до конца года улучшить свои жилищные условия с помощью ссуд, стоит быть готовыми к повышению ставок, удлинению сроков рассмотрения заявок и отсутствию выбора валюты займа. Даже если ипотечный конвейер несколько сбавит темпы, на динамике цен на недвижимость это не отразится.

Деньги на исходе

С начала года банки не испытывали нехватки ресурсов, но ситуация в скором времени может измениться. «Мы ощущаем, что активный рост вкладов населения приостановился. Зато спрос на кредиты, особенно со стороны населения, резко возрос», — констатирует председатель правления банка «Аваль» Александр Деркач. По словам банкира, повышение депозитных ставок уже имеет место, но вряд ли будет значительным и выльется в серьезное увеличение процентных ставок по кредитам. На повышение ставок по валютным кредитам может сыграть рост ставки Libor и, соответственно, стоимости внешних заимствований банков. «Мы намерены удовлетворить повышенный спрос на кредиты с помощью средств, полученных от летнего размещения евробондов, а также планируемого синдицированного кредита. Если внешние заимствования подорожают, возможен рост стоимости валютных кредитов», — рассказывает Иван Истомин, начальник управления розничного кредитования УкрСиббанка.

Первый заместитель председателя правления Укрсоцбанка Валентина Жуковская прогнозирует подорожание валютных кредитов осенью в связи с уменьшением поступлений валюты от экспорта. Дефицитным товаром долларовые кредиты могут стать и в том случае, если Нацбанк продолжит укреплять гривню. После обвала доллара в апреле население перестало нести валюту на депозиты и ринулось занимать в долларах. Ответной реакцией отдельных банков (к примеру, Правэкса) было прекращение кредитования в долларах. Но в целом банки взялись выравнивать валютную структуру активов и пассивов снижением ставок по гривневым кредитам. Сейчас банкиры призывают поторопиться, мол, кредиты в гривне под 15% скоро закончатся. Снижение ликвидности банковской системы ожидается в связи с мерами НБУ по борьбе с инфляцией (ужесточение норм резервирования с сентября, повышение учетной ставки).

В связи с тем, что молодежные кредиты будут предоставляться банками, предлагающими самые привлекательные условия кредитования (Райффайзенбанк, УкрСиббанк, Правэкс, Аваль), и при условии отсутствия ежемесячных комиссий, их популярность может резко возрасти. Впрочем, учитывая ограниченность бюджетных средств, не факт, что компенсацию ставки смогут получить все желающие. «По данным Фонда содействия молодежному жилищному строительству, на компенсацию будет направлено порядка 10 млн грн средств, а это 1000-2000 кредитов (учитывая повышение ставки рефинансирования)», — обращает внимание начальник отдела банковских продуктов Райффайзенбанка Татьяна Шаповал.

Дорогая ипотека

Пока что ухудшать условия по ипотечным кредитам банкам не дает высокая конкуренция. Но высокий спрос на кредиты уже отразился на работе банков. В Авале усиливают требования при выдаче кредитов, а также предприняли попытку повысить ставки, но затем отказались от этой затеи. В ПриватБанке отказались от кредитов без первоначального взноса. В отделениях еще одного крупного банка, декларирующего кредитование во всех валютах, заемщикам зачастую ставится ультиматум: либо гривня под 15%, либо ничего.

По мере приближения нового года, а также парламентских выборов напряженность будет возрастать, условия кредитования — ухудшаться. В среднесрочной же перспективе банкиры прогнозируют существенное снижение ставок по ипотечным кредитам. «В нашем рынке заинтересованы западные банки, для которых ипотечное кредитование физлиц является одним из приоритетных направлений. Когда в Украину придут иностранные деньги, это в любом случае приведет к снижению ставок», — прогнозирует Истомин.

Сыграть на понижение ставок может и работа Государственного ипотечного учреждения. ГИУ уже с пафосом объявило о старте пилотного проекта, в рамках которого пятью банками будут выданы пять кредитов в гривне сроком до 30 лет и ставкой порядка 10%. Широким кругам населения такие кредиты станут доступны лишь в том случае, если власти найдут способ обеспечить ГИУ дешевыми ресурсами (а этот вопрос будет решаться на законодательном уровне в сентябре-октябре).

Какая бы ситуация не сложилась на денежно-кредитном рынке, обвал цен на недвижимость не произойдет, уверены банкиры и риэлторы. Двигать цены вверх будет огромный спрос, стимулируемый ростом доходов населения и недостаточными объемами строительства. Скачок долларовых цен на квартиры неизбежен и в случае предрекаемого многими экспертами очередного укрепления гривни Нацбанком.

Поэтому банкиры не советуют откладывать приобретение жилья в надежде на его удешевление. Напротив, учитывая грядущие изменения в системе налогообложения операций с недвижимостью и политические риски, связанные с приближением выборов, можно сделать вывод, что сейчас оптимальное время для похода в банк. Повременить с покупкой квартиры в кредит в этом году придется, скорее всего, тем, кто рассчитывает на минимальный первоначальный взнос. Реагируя на высокий спрос на кредиты и нестабильность на рынке недвижимости, банкиры могут отказаться от кредитов с нулевым или очень низким первоначальным взносом. «Банки мониторят рынок и в случае повышения рисков связанных с колебаниями цен на недвижимость могут ужесточить некоторые условия. Ужесточения могут коснуться в первую очередь размера собственного взноса или подходов к оценке залоговой стоимости жилья (для вторичного рынка)», — говорит начальник управления кредитования физических лиц Укргазбанка Андрей Шаповал.

Кроме того, в условиях временного роста процентных ставок большие займы означают неоправданно высокие ежемесячные платежи. Конечно, уменьшить процентные платежи можно путем перекредитования в другом банке после падения ставок. Однако не стоит забывать, что кредит на 20 лет с минимальным первоначальным взносом означает конечное удорожание квартиры почти в два раза. В условиях ожидаемого замедления роста цен на недвижимость такие затраты вряд ли окупятся.


Памятка заемщика

Осенью желающие купить квартиру в кредит могут столкнуться со следующими проблемами. Во-первых, из-за быстрого роста цен продавцы квартир будут неохотно брать задатки и требовать как можно более сжатых сроков сделки. Банки, тем временем, из-за высокого спроса на кредиты будут рассматривать заявки медленно. Во избежание ситуации а-ля «банк дал добро, но квартира уже ушла», лучше предварительно заручиться согласием банка на определенную сумму кредита, а затем искать квартиру. Сейчас по такой схеме готовы работать ПравэксБанк, ПриватБанк, Укрсоцбанк и УкрСиббанк. Чтобы свести к минимуму риск неполучения кредита и потери задатка из-за банковских форс-мажоров, лучше подать документы сразу в несколько банков.

Во-вторых, ввиду дефицита валютных ресурсов банки под предлогом всевозможных акций могут начать навязывать заемщикам гривневые кредиты. Прежде чем соблазниться недорогим займом в национальной валюте, клиенту банка стоит поинтересоваться условиями кредитного договора. В первую очередь тем, как может меняться процентная ставка в зависимости от экономических условий. Ведь банки не скрывают, что гривневые ставки в большинстве случаев являются плавающими.

Вы здесь:
вверх