логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Офис в квадрате Автор: Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №38 Сентябрь 2005г.

В Киеве практически невозможно подобрать офис по принципу дешево и не сердито


Вчера по три — сегодня по пять

Киев уже поглотил около 350 тысяч профессиональных офисных квадратов. Это без учета офисов банков, которые строятся собственными силами, и апартаментов органов власти. Речь идет только об офисах категорий А, В, В+ и С, в новых и реконструированных зданиях, позиционирующихся на рынке недвижимости как объекты для сдачи в аренду и на продажу. По сравнению с европейскими столицами офисные достижения Киева не впечатляют. Например, в Варшаве объемы профессиональных офисных помещений составляют 3,3 млн кв. м.

ЧТО ВАС НЕ УСТРАИВАЕТ в БЦ?

По словам генерального директора Украинской торговой гильдии Вадима Непоседова, с темпами, очерченными девелоперами, только в 2007 году Киев достигнет планки в 800 тысяч квадратов под офисы. В частности, в ближайшие два года ожидается двукратное увеличение площадей бизнес-центров класса А — с 15 до 30%. Однако эксперт уточняет, что такая динамика возможна при условии, что все проекты будут реализованы по графику.

Впрочем, пунктуальностью девелоперы не отличаются уже давно, поэтому не удивительно, что некоторые эксперты более сдержаны, оценивая их возможности. В частности, аналитик компании DTZ Марта Костюк считает, что насыщение офисного рынка может произойти ориентировочно в 2010 году.

ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ офисных площадей

А пока на столичном рынке профессиональных офисных помещений как прежде не хватает предложения. Наиболее профессиональные бизнес-центры класса А заполнены на все 100%. Свободных площадей нет в Horizon Office Towers, Доминанте, Киев-Донбассе, Подол-Плазе, Кемпа-центре. Подобные тенденции прослеживаются и в бизнес-центрах класса В, в которых чрезвычайно сложно арендовать офис площадью 200-250 кв. м в среднем ценовом диапазоне $25-30 за квадрат.

РОСТ ПЛОЩАДЕЙ офисных центров Киева

Не удивительно, что при дефиците офисных площадей рынок вскоре предложит еще более дорогие варианты помещений в БЦ, которые будут вводиться в эксплуатацию до конца года в прилегающих к центру районах. Из запланированных 150 тыс. кв. м, которые обещали сдать в этом году девелоперские компании, до декабря реально появятся только 80 тыс. кв. м. Отставание от графика наблюдалось и в прошлом году. Так что прогнозы относительно падения арендных ставок в 2005 г. уже точно не подтвердятся. «Дефицит площадей и далее побуждает собственников офисных помещений к поднятию арендных ставок, что наблюдается с конца прошлого года. Существеннее всего дорожают помещения класса В», — констатирует Вадим Непоседов.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ КИЕВА по классам

По данным УТГ, сегодня средняя арендная ставка колеблется на уровне $24 за кв. м в месяц. В начале года за помещение класса А платили около $29, летом — уже $31. В центре столицы более дорогие помещения — $45-50. В высшей офисной лиге — Мандарин Плаза, Доминант, Олимп, NTВC. Помещения класса В, занимающие 65% офисного рынка, за первое полугодие подорожали на $5 — с $22 до $27. В центре В-офис сдают по специальным расценкам — $35-40. Офисные квадраты в бизнес-центрах класса С предлагают в среднем за $19. В зданиях класса С с эксклюзивным расположением (например, на Подоле) квадратный метр иногда предлагают за $25-30. Кроме базовой ставки арендатор оплачивает также эксплуатационные расходы в пределах $3-6 за кв. м (для класса С — $1-2).

СТРУКТУРА АРЕНДАТОРОВ КИЕВСКИХ БЦ по сфере деятельности

По словам директора АН «РЕД» Ярослава Цуканова, на арендные ставки давят цены современных офисных помещений, выставленных на продажу. В БЦ «Олимпийский» (метро «Республиканский стадион») офисный квадратный метр оценивается уже в $2,5 тыс.

КАК ИЗМЕНИЛОСЬ КОЛИЧЕСТВО СОТРУДНИКОВ вашего офиса за последний год?

Офис-нелегал

В квартирах, переоборудованных под офис, осела едва ли не половина столичных фирм. Самые высокие арендные ставки — $20 за квадрат в доме с ремонтом в центре города. Второй этаж оценивается уже в $15. По словам Цуканова, небольшие компании местом дислокации выбирают квартиры, поскольку найти в более-менее пристойном месте профессиональный офис на 60-100 квадратов, да еще и по умеренным ценам — практически невозможно. Это наиболее востребованная категория помещений на рынке. Как правило, застройщики бизнес-центров даже класса В и С пытаются кроить помещения на 250-300 кв. м.

КАК ИЗМЕНИЛАСЬ ПЛОЩАДЬ ВАШЕГО ОФИСА за последний год?

Бизнес среди равных

Крупнейшие проекты, которые будут реализованы в ближайшее время в столице, — бизнес-центр на Харьковском шоссе, Life Style Center на Петровке и проект компании ТММ недалеко от станции метро «Левобережная» (первый профессиональный бизнес-центр класса В+ на Левом берегу).

Среди проектов, которые находятся на стадии реализации, выделяются так называемые бизнес-парки с офисами средней ценовой категории. По словам аналитика компании DTZ Марты Костюк, популярные в Восточной Европе бизнес-парки, как правило, разбивают в зеленых районах, прилегающих к центру. Несколько небольших 3-5-этажных БЦ занимают около гектара площади, сюда же втискивают серию фастфудов, химчистку, косметические салоны, паркинги и продуктовые супермаркеты.

Повышенный спрос на «парковые офисы» эксперты объясняют как раз максимальным набором всяческих удобств под боком. Покупатели офисов в бизнес-парках объясняют свой выбор также желанием работать среди равных, ведь на 1 гектаре уживаются, как правило, бизнес-организации и компании одного статуса. Пока в столице бизнес-парком можно назвать только бизнес-городок «Форум» (ул. Пимоненко). При этом обитатели Форума готовы не обращать внимания на неудобные подъездные пути к офисам, главное — не как у всех.

Средние арендные ставки на офисные помещения, по состоянию на сентябрь 2005-го, за кв. м/месяц

Класс А $31
Класс В $27
Класс С $19
Офисы-квартиры в центре $20
Офис в жилом фонде вне центра $15
Окраина города $12
По данным Украинской торговой гильдии и АН «РЕД»
Контракты №38 / 2005


Вы здесь:
вверх