логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Прейскурант стен Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №41 Октябрь 2005г.

Наконец, это случилось. Перешагнув рубеж в $1,5 тысячи за квадрат, цены на киевские квартиры замедляют рост


Н епрерывный рост стоимости киевских квартир, продолжавшийся несколько лет, приостановился. За два года квадраты в столице подорожали почти в два раза — только за летние месяцы цены выросли на 30% (в августе — 8-10%). Но по итогам сентября вторичное жилье подорожало только на 5,5%, а за первые шесть дней октября цены на столичные апартаменты выросли на символические 0,6%.

Игры лоббистов

Ощутимое замедление ценовой динамики произошло во второй половине сентября, констатирует директор агентства недвижимости «С. І. Т.» Эдуард Бразас: «5% по сравнению с 8% в августе или 15% в мае — это существенная разница». По словам директора АН «Оптима плюс» Юрия Базилинского, стабилизация цен объясняется изменением баланса на рынке: ажиотажный спрос пошел на убыль, в то же время увеличилось квартирное предложение.

«Владельцев квартир стимулирует «страшилка» о введении с 2006 года налога с продажи недвижимости. Многие продавцы пытаются поскорее избавиться от квартир. Таким образом, на рынке появилось лишнее предложение», — объясняет Базилинский. К тому же, по словам операторов рынка, несколько уменьшился спрос на киевские квадраты. Причины эксперты называют разные — от политических перипетий в стране (донетчане, поселившиеся в столице в период 2003-2004 гг., якобы возвращаются к родным пенатам) до психологического невосприятия украинцами неоправданно высоких цен.

Горячие головы покупателей остудили и прогнозы некоторых экономистов относительно возможного обвала цен на рынке недвижимости на 15-30%. В частности, руководитель отдела АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман считает, что снижение цен может произойти в связи с возможным ухудшением условий ипотечного кредитования (повышение ставок) и увеличением с января налоговой нагрузки на физлиц — скупщиков недвижимости. Впрочем, Найман допускает, что если НБУ удастся удержать ситуацию в банковском секторе под контролем, динамика роста цен на недвижимость все же сохранится до мартовских выборов.

Заявления о неизбежном обвале, считает Базилинский, могут некоторое время сдерживать покупательную активность на рынке. Многие семьи, которые собирались покупать жилище в ближайшее время, естественно, отложат разрешение квартирного вопроса до весны, ведь сделка (если верить некоторым экспертам) обойдется значительно дешевле.

В то же время Базилинский отмечает, что оптимистические прогнозы вводят людей в заблуждение — масштабный обвал цен на киевском рынке недвижимости сейчас невозможен. «Скорее всего, информацию о неминуемом падении цен лоббируют банки или отдельные финансовые организации», — считает эксперт. По его словам, максимум, на что могут рассчитывать покупатели — стабилизация цен.

Однако замораживание цен вряд ли возможно до конца 2005 года. Базилинский прогнозирует стабилизацию только весной 2006 г. — после выборов. По его мнению, избирательная кампания, в зависимости от того, в каком ключе она будет проходить, может вызывать колебания цен. Однако даже наиболее драматичные сценарии выборов вряд ли могут привести к настоящему обвалу, такому как после финансового кризиса 1998 года.

«Несмотря на то что нынешние рыночные цены на квартиры дутые и уже давно не соответствуют покупательной способности украинцев, киевлянами из года в год становятся все больше соотечественников», — считает эксперт. Поэтому спрос на столичное жилье останется стабильно высоким. При этом строительные компании вряд ли будут успевать удовлетворять растущий спрос, тем более в условиях перманентных строительных войн.

Морально устаревшие цены

Основные предпоясылки для удешевления эксперты видят в сегменте дорого жилья. По словам директора АН «РЕД» Ярослава Цуканова, в сегменте квартир от $200 тысяч уже давно наблюдается перенасыщение предложением — застройщики долгое время делали ставку на крупногабаритные жилища.

Риэлторы считают — если недвижимость действительно начнет дешеветь, то первая волна падения цен затронет и морально устаревшее жилье — цены на квартиры в «хрущевках», «сталинках», «чешках» уже давно перешагнули критический уровень (иногда $1700 за кв. метр). Еще немного и они догонят средние цены так называемого элитного сегмента — $2500 за квадрат.

Далее на очереди — квартиры в новостройках, средняя цена на которые уже составляет $1355 за кв. м.

Послезавтра

По данным АН «С. І. Т.», средняя цена столичного квадрата сегодня достигла уровня $1520. Самое дешевое вторичное жилье, которое можно найти в городе, оценивается в $1150-1200 за квадрат.

В последние месяцы лидерами спроса остаются одно- и двухкомнатные малогабаритные квартиры — 65-70% всех «недвижимых» операций. Самые дешевые однокомнатные квартиры сегодня оцениваются в пределах $45 тысяч. Однокомнатное жилье среднего уровня стоит $50-70 тыс. За двухкомнатную квартиру хотят как минимум $50-60 тыс. Трешку еще можно найти за $80-85 тыс., более-менее пристойное предложение оценивается уже в $110 тысяч и выше.

Квартиры дорожают неравномерно. Стоимость однокомнатных за последний месяц увеличилась на 5,1%, двухкомнатных — на 4,1%, а трехкомнатных — на 7,4%. Такую тенденцию эксперты объясняют спецификой рынка. Еще несколько лет назад ценовая разница между одно- и двухкомнатной, а также двух- и трехкомнатной квартирами достигала $3-4 тыс. По словам Эдуарда Бразаса, люди, как правило, из больших квартир разъезжаются в две поменьше. И чтобы угнаться за новыми ценами, продавцы-покупатели часто перестраховываются, выставляя нерыночную цену. В результате разница между одно-, двух- и трехкомнатными квартирами существенно выросла — минимум до $10-20 тысяч.

На ближайшие 2-3 месяца эксперты рынка прогнозируют еще некоторый рост цен — от 1-2% до 4%. В декабре ожидается объективное оживление рынка, связанное с традицией киевлян решать квартирный вопрос под Новый год, а также с налоговыми новшествами (введение налога с продажи недвижимости). Сегодня Ассоциация риэлторов лоббирует отмену налога, который уже дестабилизировал рынок в начале года, и требуют либо ввести еще один мораторий, либо заменить его налогом на недвижимость. Однако пока новое правительство на инициативу риэлторов никак не отреагировало. Налоговая страшилка и дальше будет стимулировать выброс на рынок дополнительных квадратных метров. Поэтому предпосылок для дальнейшего стремительного подорожания вторичного жилища нет.

В далекой же перспективе украинский рынок недвижимости может повторить московский сценарий, считают некоторые эксперты. В Москве после финансового кризиса 1998 г. также был стремительный рост цен, но в конечном счете рынок остановился на отметке $1800 за кв. м. Такие цены продержались на рынке более полутора лет с колебаниями в 1-2%. А уже начиная с весны 2005 г., начался рост — цены взлетели до $2000 за кв. м. «По моему мнению, на киевском вторичном рынке есть предпосылки для стабилизации цен на длительный период», — считает Бразас, добавив, что такая стабилизация может продержаться год и более. В то же время Юрий Базилинский утверждает, что еще как минимум 5-10 лет цены на киевское жилье будут расти — вместе с экономикой страны. Хотя уже не такими быстрыми темпами, как последние два-три года.

Впрочем, часть экспертов считают, что вполне реально уменьшить цену квадратного метра в новостройках на 10-20%. Но при условии, если столичная власть согласится уменьшить размеры отчислений строительных компаний в пользу города, которые сейчас составляют около 30-35% расходов. Снижение цен на первичном рынке автоматически потянет вниз и цены вторичного. Хотя такой сценарий маловероятен.

Изменение цены 1 кв. м, г. Киев
Тип квартир Цена на
1 января 2005 г., $
Цена на
30 сентября 2005 г., $
Изменение за
период, $
Изменение за
период, %
1-комнатные 957,0 1571,5 +614,5 +64,21
2-комнатные 940,4 1519,5 +579,2 +61,59
3-комнатные 899,0 1440,7 +541,7 +60,26
все 941,3 1522,9 +581,6 +61,79
По данным агентства «С. І. Т.»

А как у них

В США цены на недвижимость ежегодно бьют новые рекорды, при том что американцы уже несколько лет ждут их обвала. Сегодня приобрести 100 кв. м в Нью-Йорке могут только миллионеры — такое жилье меньше чем за $1 млн уже давно не продается, хотя дома, построенные в 70-х годах прошлого века, сравнимы с нашими «хрущевками»

Самая дорогая недвижимость Европы — в Люксембурге

А как у них

  • Люксембург — EUR470 тыс.*
  • Дублин — EUR330 тыс.
  • Париж — EUR261,1 тыс.
  • Мадрид — EUR408,1 тыс.
  • Берн — EUR421 тыс.
  • Афины — EUR192 тыс.
  • Брюссель — EUR182,2 тыс.

По данным экспертного доклада риэлторской сети Era Immobilier

Контракты №41 / 2005
Вы здесь:
вверх