логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
За свободу помещений! Иван ЗАЙЦЕВ - «Контракты» №49 Декабрь 2005г.

Иногда арендодатели силой выставляют проштрафившихся съемщиков за двери. Мало кто знает, что за это им придется ответить


Увеличить

Хак ни прискорбно, даже самая справедливая освободительная война за собственные помещения может закончиться затяжной обороной в суде. Ничего что арендатор пять лет не платит, беспробудно пьет и вообще дурно воспитан. Нельзя вышвыривать его вещи на улицу. Таков закон.

Чтобы обойтись без суда, важно понимать, что физическое выселение надоевшего арендатора невозможно без соблюдения ряда формальностей. Прежде всего, следует установить, в каких случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор. Есть два типа формулировок. Для арендодателя удобнее вариант, предусматривающий возможность расторжения договора по его инициативе и без объяснения причин. То есть в любой момент владелец недвижимости вправе адресовать арендатору уведомление о том, что с такого-то числа (как правило, через два месяца после направления уведомления) договор расторгается, помещение нужно освободить до указанной даты. Чаще всего такой пункт содержат бессрочные договоры аренды.

Есть и другой вариант, когда для расторжения договора собственник помещения должен иметь веские основания: например, арендатор не вносит арендную плату, нарушает требования пожарной или санитарной безопасности, наносит вред имуществу etc — полный перечень причин устанавливается в самом контракте. Чтобы свести к минимуму перспективу судебного иска со стороны арендатора, все нарушения условий договора аренды должны быть подтверждены документально.

Михаил Гончарук, адвокат Правовой группы «Доминион», обращает внимание, что документальные подтверждения должны быть предоставлены компетентным органом. Например, нарушение правил пожарной безопасности фиксируется актом инспектора пожарной охраны, а нанесение ущерба имуществу — актом комиссии, в которую помимо представителя арендодателя должны входить независимые эксперты.

Претензия обязательна

После того как нарушения условий соглашения арендатором были документально зафиксированы, начинается следующий этап расставания с неугодным съемщиком. Владимир Потапенко, управляющий партнер юридической фирмы «Потапенко и Партнеры», отмечает, что на этом этапе важно учесть, предусмотрено ли договором аренды направление претензии арендатору с указанием допущенных им нарушений условий контракта. Если да, арендодатель обязан соблюсти порядок ее отправки, предусмотренный соглашением.

Как правило, в претензии содержатся указания на допущенные арендатором нарушения, требования их устранить до определенного срока (например, 10 дней или две недели, точный срок может быть указан в договоре) и предупреждение о том, что, если недостатки исправлены не будут, договор аренды расторгается.

В данном случае претензия может одновременно быть и уведомлением о предстоящем расторжении договора. Правда, если арендатор в указанный срок успел устранить все свои недоработки и опять-таки это документально подтвердил, оснований для прекращения отношений у арендодателя не будет. И если собственник все же потребует от арендатора освободить помещение, у последнего будут основания обращаться в суд с иском о возобновлении действия договора и выполнении арендодателем своих обязательств.

Если по договору высылать претензию не обязательно, собственник вправе направить только уведомление о расторжении договора. Уведомление должно быть выслано съемщику в предусмотренный договором срок, но не позднее, чем за месяц до предполагаемой даты выезда. Но и здесь есть исключение — если арендатор своими действиями попросту уничтожает имущество, собственник вправе потребовать немедленного расторжения договора аренды.

Своими руками

На практике встречается ситуация, когда арендодатель в точности выполнил все процессуальные требования по расторжению договора и действие соглашения прекратилось, но вредный съемщик отказывается освободить арендуемое помещение. В таком случае собственнику помещения все равно не стоит собственноручно вызволять свое имущество. Михаил Гончарук отмечает, что если владелец недвижимости просто выставил арендатора на улицу или блокирует ему доступ в снимаемое помещение, то съемщик может обратиться в суд, требуя компенсации: возмещения стоимости пропавшего или поврежденного имущества, а также убытков, понесенных вследствие невозможности пользоваться своими вещами, оставшимися за запертой дверью.

Доказывать, что у арендатора ничего не пропало, практически бесполезно: даже подробно составленный перечень вынесенного имущества с описанием его состояния не спасет — право собственности гарантируется Конституцией, а его нарушение предусматривает ответственность, вплоть до уголовной.

Однако Владимир Потапенко обращает внимание, что такая мера, как блокирование доступа съемщика в арендуемое помещение, может быть прописана в договоре. Как правило, она присутствует, если арендуемое помещение находится в крупных торговых или офисных центрах и есть возможность не допустить арендатора на «рабочее место», просто заблокировав, например, его электронный пропуск.

Помимо прочего, подобные действия арендодателя могут быть мгновенным ответом (если это предусмотрено в договоре) на невыполнение съемщиком своих договорных обязанностей. Впрочем, гораздо безопаснее для арендодателя добиваться освобождения помещения через суд. Хотя и здесь есть некоторые особенности.

Судебные издержки

Иногда арендодатели подают иск с требованием расторгнуть договор в период, когда фактически он уже не действует. Суд удовлетворяет иск, но незадачливому собственнику приходится готовить еще одно исковое заявление — дабы суд обязал арендатора освободить помещение. А затем, опять же через суд, требовать возмещения убытков и недополученной прибыли.

Поэтому Владимир Потапенко рекомендует сразу, в одном исковом заявлении, указывать и просьбу обязать арендатора освободить помещение, и требование возмещения убытков (если съемщик не платил арендную плату или нанес вред имуществу) и недополученной прибыли (доход, не полученный собственником вследствие невозможности сдавать недвижимость иному арендатору). Михаил Гончарук добавляет, что в качестве обеспечения иска можно просить суд арестовать имущество ответчика и сделать невозможным использование бывшим арендатором уже незаконно занимаемого помещения (например, опечатывание двери представителем Государственной исполнительной службы (ГИС)). Как правило, подобные меры делают должника сговорчивее.

Кроме того, необходимо, чтобы вся переписка между арендодателем и съемщиком (например, направление претензии или уведомления о расторжении договора) должна подтверждаться документально. То есть собственник недвижимости должен доказать, что он выполнил все процессуальные требования, например, предъявить документы, подтверждающие факт нарушения условий договора арендатором и уведомление о вручении претензии.

Но даже если суд полностью удовлетворил требования истца, самостоятельно выставлять арендатора, даже проигравшего дело, собственнику помещения не стоит. С позитивным решением суда и исполнительным документом арендодатель обращается в ГИС, сотрудники которой обязаны обеспечить выполнение решения суда, и организовать хранение имущества ответчика, которое находилось в арендуемом помещении.

По словам экспертов, процедура освобождения помещения от арендатора и его имущества в судебном порядке занимает не менее двух месяцев, если проигравшая сторона не обжалует решение суда первой инстанции в апелляционном порядке. В противном случае срок рассмотрения дела в различных судах может затянуться на несколько месяцев или лет. Однако решение вопроса через суд, несмотря на длительность, все же безопаснее для арендодателя, чем собственноручное выселения съемщика.

Контракты №49 / 2005


Вы здесь:
вверх