логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Мины замедленного действия Иван ЗАЙЦЕВ - «Контракты» №49 Декабрь 2005г.

Эксперты Контрактов проанализировали типовые договоры аренды и обезвредили заложенные в них бомбы. Пользуйтесь безопасными версиями


Правовое регулирование

Суть: Аренда имущества любых форм собственности может подпадать под действие Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» (№ 2269-ХІІ от 10 апреля 1992 г.), если иное не предусмотрено в договоре.

Как пишут в договорах: «Отношения сторон данного договора регулируются законодательством Украины».

Опасности: Ст. 10 Закона № 2269 предусматривает перечень существенных условий договора аренды (всего 11 условий). Если в соглашении не оговорено хотя бы одно из этих условий, любая из сторон может обратиться в суд с иском о расторжении (признании недействительным) контракта — на основании того, что в нем не оговорены существенные условия, как того требует упомянутый закон.

Разминирование: В тексте договора необходимо указать, что отношения владельца имущества и арендатора регулируются не Законом № 2269, а Гражданским кодексом и иными законодательными актами.


Предметные споры

Суть: Как правило, многие арендодатели не утруждают себя подробным описанием переданного в аренду имущества.

Как пишут в договорах: «Арендодатель передает арендатору в платное срочное пользование нежилое помещение по адресу ______, общей площадью_____».

Опасности: После окончания срока действия или расторжения договора аренды съемщик может вернуть собственнику имущество далеко не в том состоянии, в каком его получил. Например, нанеся вред коммуникациям, интерьеру или же просто прихватив с собой что-то из движимого имущества. Если при передаче объекта аренды не было четко зафиксировано его состояние, комплектность и прочие признаки, будет сложно доказать нанесение вреда.

Разминирование: Помимо основных характеристик имущества (адрес, площадь, оценочная стоимость, подтверждение права собственности и т. п.), стоит указать и второстепенные — состояние помещения, наличие или отсутствие коммуникаций, а также включить в договор перечень имущества, которое передается вместе с помещением (например, мебель). В списке вещей лучше всего указать не только их количество, но и стоимость. Разумеется, подробно описывать сдаваемое имущество и его цену можно и не в договоре, а в соответствующем дополнении, указав, что оно является неотъемлемой частью контракта.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть возможность применения финансовых санкций к арендатору за вред, нанесенный имуществу. Если такого пункта нет, сумму ущерба придется взыскивать через суд, что не всегда рентабельно, особенно при небольшой (до 1000 грн) сумме ущерба.


Ухудшающее улуЧшение

Суть: Невнимание к пунктам договора, регулирующим порядок проведения арендатором ремонта или улучшения имущества.

Как пишут в договорах: «Арендатор имеет право приспосабливать арендованное имущество под собственную хозяйственную деятельность. Арендатор имеет право проводить плановый и капитальный ремонт помещения, уведомляя арендодателя о стоимости проведенных работ. Стоимость работ по улучшению и капитальному ремонту помещения засчитывается в счет арендных платежей».

Опасности: Если в договоре не закреплено обязательное согласование стоимости планируемых улучшений или ремонта с собственником помещения, арендатор может существенно завысить смету работ (например, в два-три раза), и потребовать включения этих средств в счет арендных платежей. Кроме того, в случае досрочного расторжения договора, арендатор может потребовать компенсировать ему затраты (завышенные) на ремонт или улучшение помещения.

Разминирование: В соответствующем пункте договора стоит зафиксировать, что любые улучшения или капитальный ремонт проводятся исключительно с согласия арендодателя, причем он согласовывает и план изменений, и сумму, которую съемщик собирается потратить. Любые изменения, произведенные без согласия владельца помещения, арендатору не компенсируются, наоборот, можно предусмотреть штрафные санкции, если по мнению собственника произведенные работы нанесли вред имуществу (например, изменили его целевое назначение). Нарушение этого пункта контракта также может служить основанием для немедленного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.


Смена вывески

Суть: Иногда арендодатель оставляет за съемщиком право определять направление использования имущества, указывая лишь, что помещение передается для использования в предпринимательской деятельности.

Как пишут в договорах: «Помещение предоставляется для использования арендатором в предпринимательской деятельности. Направления использования арендатор определяет самостоятельно».

Опасности: Прежде всего, стоит отметить, что эта расплывчатая формулировка оставляет арендатору слишком большой простор для маневра. Предпринимательской деятельностью может считаться организация зала игровых автоматов и использование помещения под офис. Однако условия использования помещения в данном случае существенно меняются: нашествие посетителей (например, в заведении общепита) наносит больший вред недвижимости, чем размеренная работа офис-менеджеров. Кроме того, не стоит забывать и о возможных неприятностях с контролирующими организациями: для открытия кафе или небольшого производства арендатору необходимо собрать немало разрешений и согласований. Собрав неполный пакет документов, арендатор подставляет владельца недвижимости.

Разминирование: В договоре стоит четко указать, для каких целей арендатор может использовать помещение. Например, только под офис, кафе или для организации лаборатории. В этом же пункте можно указать, что в случае использования имущества не по оговоренному назначению, арендодатель имеет право немедленно расторгнуть договор и требовать от съемщика освободить помещение.


Чужие здесь не ходят

Суть: Арендодатель передает помещение или его часть в субаренду.

Как пишут в договорах: «Арендатор имеет право без согласования с арендодателем передавать арендованное помещение (или его часть) в субаренду иным лицам».

Опасности: Передача имущества в субаренду иным лицам может привести к повреждению помещения, а заодно и к невыполнению обязательств арендатором. Например, собственник помещения может обнаружить, что его имущество используется незнакомыми ему лицами, которые не несут арендной ответственности, общаются исключительно с первичным арендатором или же с кем-то из более ранних субарендаторов. В таком случае добиваться расторжения договора субаренды и освобождения помещения придется в суде, причем ответчиком будет первичный арендатор.

Разминирование: Рекомендуется либо запретить передачу помещения в поднайм, либо перестраховаться, предусмотрев обязательное согласие собственника на сдачу имущества в субаренду и обязательную ответственность субарендатора перед владельцем помещения за нанесенный ущерб.


На выход с вещами

Суть: Часто арендатор старается исключить из контракта пункт о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Как пишут в договорах: «Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае:

1. Повреждения арендованного имущества арендатором;

2. Отчуждения помещения, которое является предметом этого договора;

3. В случае неуплаты арендатором арендной платы более трех месяцев подряд.

О расторжении договора аренды другая сторона письменно уведомляется в разумный срок».

Опасности: Если арендодатель не предусмотрел возможность одностороннего расторжения договора, избавиться от неудобного арендатора будет сложно. Например, придется в суде доказывать, что арендатор повредил имущество или не уплачивает арендную плату. А рассмотрение дела в суде первой инстанции, плюс возможная подача апелляции, могут затянуть освобождение помещения на неопределенный срок, поскольку без решения суда и привлечения сотрудников Государственной исполнительной службы никто не имеет права выселить съемщика.

Разминирование: Следует предусмотреть возможность расторжения договора по инициативе арендодателя без объяснения причин с обязательным письменным уведомлением съемщика (под расписку) не позднее, чем за месяц до предполагаемого срока выселения. Также в договор может быть включен перечень условий, при нарушении которых договор расторгается немедленно, например, нецелевое использование объекта аренды, нарушение правил безопасности и т. д.

Кроме того, желательно конкретизировать порядок пролонгации договора аренды.


Денежный вопрос

Суть: Во многих договорах аренды не прописывается четкий, подробный и понятный обеим сторонам порядок внесения арендной платы.

Как пишут в договорах: «Арендная плата составляет ___ грн (___ долларов США по курсу НБУ на момент заключения договора) за квадратный метр. Арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату. Арендная плата за каждый месяц вносится с учетом индексации за предыдущий месяц».

Опасности: Благодаря невнятным формулировкам, арендатор может задерживать платежи либо наоборот, вносить арендную плату авансом, что сделает невозможным индексирование платежей. Кроме того, множество споров между собственником помещения и арендатором возникает, если в контракте не предусмотрено повышение арендной платы.

Разминирование: В договоре следует четко указать порядок внесения арендной платы, например, до 5-го числа каждого месяца деньги должны поступить на счет арендодателя. Можно предусмотреть пеню за каждый день просрочки. Также стоит расписать порядок изменения суммы платежей в связи с колебаниями курса основных валют, чтобы стоимость аренды корректировалась соответственно курсовым изменениям.

Отдельно стоит зафиксировать порядок пересмотра арендной платы в связи с ростом арендных расценок и инфляцией. Например, закрепить, что раз в полгода арендодатель имеет право повысить плату. Если же подобный пункт в долгосрочном договоре аренды отсутствует, добиваться повышения арендной платы владельцу имущества придется в суде, доказывая многочисленными справками несоответствие между стоимостью аренды его помещения и аналогичной собственности других арендодателей.


Платежная очередь

Суть: В типовых договорах аренды, как правило, не расписывается очередность внесения платежей, связанных с арендными отношениями. Оговаривается лишь порядок внесения арендной платы и возможность начисления пени.

Как пишут в договорах: «В случае просрочки внесения арендной платы арендатор обязывается уплатить пеню в размере двойной учетной ставки НБУ за каждый день просрочки».

Опасности: Если в договоре не предусмотрена очередность зачисления платежей, арендатор может заплатить арендную плату, а компенсацию убытков арендодателя, нанесенный ущерб, выплату вспомогательных платежей и т. п. будет задерживать неопределенно долгий срок.

Разминирование: В договоре стоит зафиксировать, что арендатор первым делом обязан компенсировать убытки собственника помещения, например, судебные издержки. Затем арендатор должен компенсировать повреждения, нанесенные при пользовании имуществом, погасить задолженность по коммунальным платежам (если эти расходы по договору были возложены на арендатора), выплатить неустойку за нарушение платежной дисциплины, и лишь после этого выплачивать просроченную и текущую арендную плату.


В трезвом уме и здравой памЯти

Суть: Арендатор может попытаться избежать ответственности по договору, ссылаясь на то, что существенные условия контракта были им непонятны.

Как пишут в договорах: «Стороны предварительно ознакомлены с требованиями гражданского законодательства, пребывая в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно и понимая значения своих действий и правовые последствия заключенного договора».

Опасности: Поскольку в этом пункте не сказано, что стороны понимают и принимают условия договора, арендатор может потребовать расторжения договора или отказаться выполнять условия договора, ссылаясь на то, что ему не были разъяснены существенные условия договора.

Разминирование: В текст договора следует включить пункт, где указывается, что стороны, помимо того, что пребывают в трезвом уме и здравой памяти и действуют добровольно, с текстом контракта ознакомлены, согласны и все условия документа им понятны и приняты.

Автор благодарит Владимира Потапенко, управляющего партнера юридической фирмы «Потапенко и Партнеры» и Михаила Гончарука, адвоката Правовой группы «Доминион», за помощь в подготовке материала.

Контракты №49 / 2005


Вы здесь:
вверх