логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Иди домой! Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №6 Февраль 2005г.

Три варианта решения квартирного вопроса для среднего класса.


«Люди как люди... только квартирный вопрос испортил их». Реплика Воланда из романа Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита»

По данным компании TNS Ukraine, около 32% украинцев не довольны состоянием своего жилья и в ближайшие полгода планируют улучшать свои жилищные условия — строить собственный дом, покупать квартиру, делать ремонт. По оценке директора агентства недвижимости «С. И. Т.» Эдуарда Бразаса, доля представителей среднего класса в клиентской базе его агентства не превышает 30%. Этих людей обычно можно узнать по тому, что они не боятся пользоваться кредитами и предпочитают новое жилье. «Местонахождение будущей квартиры для таких людей определяется не только фактором цены. Здесь срабатывает привязка к школам с хорошей репутацией, к инфраструктуре (транспорт, торговля, культурные центры) и даже тренажерным залам», — замечает эксперт. В то же время тяга к людным, окультуренным местам еще не значит, что им по карману квартирный центр, где 1 кв. м нехрущевок тянет на $2 тысячи. Если на центральных улицах 120-метровая квартира обойдется в $250 тысяч, то на Харьковском или Оболони, не уступающих по инфраструктуре, такое же жилье можно найти за $100 тысяч. Поэтому, несмотря на то, что столичной социальной градации по районам пока не существует, большинство середняков сегодня стекаются именно на массивы.

В отношении недвижимости у таких клиентов — никакого фетиша, только потребительский интерес. Квартира — это комфортное жилье, не более. Поэтому в отделке не будет ни коринфских колонн, ни венецианских гондол. Все должно быть из добротных материалов и в то же время со вкусом. Было бы преувеличением считать, что середняки рассматривают недвижимость как актив с целью сохранения и приумножения накопленных средств. Всем, конечно, приятно время от времени звонить по телефону своим брокерам и переспрашивать: «Сколько там моя квартира уже стоит? Ого!» — однако лишние деньги они предпочитают вкладывать в собственный бизнес.

Чужая квартира

Формат американского сериала «Район Мелроуз», где молодые преуспевающие люди арендуют жилье всю жизнь, большинству украинцам непонятен ментально. Ведь региональные мигранты, приехавшие в Киев в поисках счастья середняка, первым пунктом этого счастья видят именно собственную квартиру. А поскольку период накопления первого взноса затягивается на 5-10 лет, аренда становится главным инструментом к разрешению большого квартирного плана.

По словам директора риэлторского отдела АН «РЕД» Ярослава Цуканова, сегодня можно подобрать вариант, при котором ежемесячные банковские выплаты не будут превышать арендных ставок. Однако это, очевидно, касается того случая, когда ссуда в банке берется на сумму менее 50% стоимости жилья или растягивается на 20 лет (такую программу уже представил Правэкс-Банк). Значительная часть молодых семей так и не решается переступить порог слишком высоких (по их убеждению, «грабительских») ставок банковских кредитных схем — 12-15% годовых. Кто-кто, а люди среднего класса поездили по Европе и знают, что, например, в Литве или Испании эти ставки уже снизились до 3%, в Германии, Франции и Италии — до 4-6%. Даже в Казахстане они составляют 7%. Поэтому украинский средний класс соглашается на вариант «мелроуз-плейс», придумывая черные анекдоты на тему аренды. Ведь в отличие от героев сериала в Украине наниматели платят аренду по-черному и живут без официальной регистрации, без права обращаться в коммунальные и медицинские учреждения по месту жительства.

В то же время, отмечают риэлторы, можно смело зачислять в средний класс десятки тысяч киевлян, у которых аренда работает в бизнес-формате. Немало из них сдают по несколько квартир, а арендные ставки не в центре сегодня оцениваются от $180 до $750 в месяц. На легенды о киевском арендном бизнесе клюют немало региональных середняков, мечтающих купить квартиру в столице и получать «бешеные» прибыли. «К нам часто приезжают из регионов за консультациями о сроке окупаемости таких проектов. Люди очень удивляются, когда я называю им 10, а не 1-2 года», — отмечает Бразас.

Своя квартира

Тем, кто покупает жилье впервые, агентства недвижимости советуют трезво оценивать свои амбиции и возможности. Им риэлторы предлагают сначала покупать то, что по силам, а потом то, что хочется. Именно однокомнатные квартиры, быстро растущие в цене, служат стартовой площадкой для большинства региональных мигрантов. Немало представителей некиевского среднего класса, приехав в столицу, испытывают проблемы с позиционированием. Сюда они ехали как элита, а жить на Крещатике позволить себе не могут.

Первичный рынок середняков как привлекает, так и отпугивает. На одной чаше весов — просторная планировка, большие метражи, паркинг, на другой — разношерстный контингент, поселяющийся рядом, неполноценная сантехника, длительный ремонтный грохот по меньшей мере год после сдачи дома. Но самые большие «страшилки» связаны с инвестиционными проектами под новое жилье. Речь, прежде всего, о задержке в 2-3 года со сдачей дома. Не менее важен риск скачка инфляции и переоценки всей стоимости жилья. А после сдачи дома возникает множество вопросов к качеству. Поэтому середняки предпочитают перекупать новое жилье, которое уже можно пощупать руками, а не прибегать к инвестиционной авантюре.

К общему психологическому портрету покупателя из среднего класса следует добавить штрих, касающийся деликатного соседского вопроса, который все чаще вынуждает середняков выбирать квартиры на менее людных последних этажах. По словам риэлторов, сегодня сложилась уникальная ситуация, когда середняку в многоквартирном доме слишком тесно и он ощущает готовность уехать жить за город, однако рынок пока не представил ни одного готового продукта, отвечающего требованиям и возможностям среднего класса.

Больше чем квартира

Сауна, бильярд, бассейн, гараж, корты, тренажерный зал, которые можно оборудовать в доме, — так выглядит наибольшая иллюзия середняка, отважившегося уехать жить за город. Желание втиснуть все в свой «небольшой» 2-3-этажный домишко часто оборачивается большим разочарованием. Ведь содержать весь этот набор нелегко даже середняку с двумя плюсами. По словам риэлторов, в Украине неадекватно трактуют понятия «жить, как в Европе». Если на многочисленных конкурсах проектов для среднего класса, проводимых в мире, главная ставка делается на простоту и недорогие материалы, то у нас почему-то до сих пор считается, что 150 метров (то есть три спальни и большая гостиная) для дома — это маловато. Другое дело, что на пригородном рынке Киева, как мы уже отмечали, готовых недорогих проектов для середняка нет.

По словам Ярослава Цуканова, в этом году рынок предложит новый хит — таун-хаусы за $100 тысяч, что переориентирует многих киевлян на выезд из города. А в ближайшие три-четыре года появятся и коттеджные городки для среднего класса, которые предложат по такой же цене отдельные домики в качестве альтернативы 3-4-комнатным квартирам на Харьковском. В этих городках акцент будет сделан не на роскошь домов, а на инфраструктуру и одинаковый социальный статус жителей — с одинаковыми метражами и архитектурным решением.

Контракты №6 / 2005


Вы здесь:
вверх