логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Номенклатурное наследие Автор: Леся СОЛОВЧУК - «Контракты» №7 Февраль 2005г.

На родине партийных элит в цене хрущевки и сталинки.


Два шага до Киева

Днепропетровскую область наряду с Киевом и Одессой считают наиболее перспективными территориями для инвестиций в недвижимость. Развитие днепропетровского строительного рынка во многом напоминает киевскую ситуацию двух-трехлетней давности. В одном только Днепропетровске под жилую и коммерческую недвижимость занято более 250 площадок. Киевские симптомы строительной лихорадки можно распознать по сверхбольшим метражам новостроек и по ориентации на «элитные» цены — стройплощадки сосредоточились исключительно в центре.

Под пристальным вниманием инвесторов — наиболее элитный район города Нагорный, расположенный на холмах с видом на город, Днепр и Центральный парк отдыха имени Тараса Шевченко. Своеобразного пиетета району добавляет и то, что в свое время здесь жили исключительно представители номенклатуры — руководители обкомов и райкомов. Их квартиры, выполненные в 70-х годах прошлого века по спецпроектам, продаются легче и (по меркам вторичного жилья) дороже всего. Здесь же, в Нагорном, воплощаются в жизнь многочисленные строительные проекты. А участки, отведенные под строительство в таких спальных районах, как Левобережный, Победа, Солнечный, Тополь, пока ждут лучших времен. В прошлом году, правда, появился первый жилой комплекс в неэлитном районе — на проспекте Правды. Но большинство строительных проектов все же сориентированы на элитных клиентов и имеют соответствующую цену. И в этом сегменте днепропетровские компании бьют рекорды. Например, два амбициозных дома-близнеца проекта «Башни» на трехэтажной платформе считаются уникальными в Украине, так как помимо традиционных элитных условий здесь есть спортивно-оздоровительный комплекс с многочисленными игровыми комнатами, тренажерными залами, несколькими видами бассейнов и саун. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Башнях — более $70 тыс. Новая однокомнатная в прицентральных районах стоит $50 тыс. По словам риэлтора АН «Арбат» Алексея Шихарбеева, сегодня стоимость квадратного метра в доме повышенной комфортности на конечном этапе достигает $1000. Даже на окраине минимальная стоимость квадрата — $500.

При этом у днепропетровцев есть желание покупать новые квартиры. До начала президентских выборов строительным компаниям даже не приходилось прибегать к услугам риэлторов или агентств недвижимости — жилье раскупалось на этапе закладки фундамента. Хотя в период политической нестабильности спрос на новые жилые метры снизился. Главный объем сделок с недвижимостью сейчас сосредоточен на более дешевом вторичном рынке. Специфика центрального жилого фонда Днепропетровска — запущенные дореволюционные 3-4-этажные дома, а также сталинки, состояние которых получше. Но если «дореволюционные» дома центральных улиц (Карла Маркса, Комсомольская, Плеханова, Набережная) покупают преимущественно для реконструкции (площади потом сдают в аренду под торговые точки), то сталинка в хорошем состоянии считается альтернативой новому жилью, да и стоит элитно — $800-1000 за кв. м.

Несмотря на «полуэлитный» статус Днепропетровска, сохранившийся за ним еще с советских времен, коттеджное строительство в пригородной зоне областного центра пока неразвито. Однако появление нового формата коттеджных городков, по мнению девелоперов, все же поманит имущих горожан в пригород. В частности, вскоре должен стартовать дорогой коттеджный проект «Золотые ключи» с 1100 жилыми домами (общей площадью 270 тыс. кв. м) на 10 тысяч жителей. Общая смета проекта — $140 млн. Стоимость квадрата в таком коттедже колеблется в пределах $600-1500. До сих пор крупнейшим коттеджным проектом в СНГ считался подмосковный поселок «Княжье озеро», рассчитанный на 600 дворов. По словам главного архитектора Днепропетровской области Игоря Соколова, у Золотых ключей неплохие перспективы, поскольку у Днепропетровска нет резервной территории для расширения. Значит, рано или поздно жилое строительство, из года в год набирая обороты, обязательно переместится за черту города.

Самые низкие цены на жилую недвижимость — на массивах Коммунар, Красный Камень, Западный, Северный, Парус, которые исторически планировались как «спально-рабочие» районы. Здесь однокомнатные хрущевки на первых и последних этажах стоят $10 тысяч, двухкомнатные в малосемейках — $14-15 тысяч. Средняя ценовая категория — квартиры в прицентральных районах, которые оцениваются в $15 тыс. (одно-) и $20 тыс. (двухкомнатная). По словам операторов рынка, нынешние днепропетровские цены достигли критической отметки и дальше не будут расти.

Ускорение темпов строительства и повышение спроса повлекли резкий рост арендных ставок на жилье начиная с лета 2004-го. Уже в июле ставки на самое дешевое жилье поднялись на 30%. Аренда наиболее популярных двухкомнатных квартир поднялась на 20% — до $120-150 в месяц. Популярные среди студентов квартиры гостиничного типа за $50 стали настоящим раритетом, сегодня они оцениваются по меньшей мере в $60-70. Апартаменты на обжитых массивах — Западный, Северный, Приднепровский, 12-й квартал — стоят не менее $100. Меблированные квартиры повышенной комфортности с ремонтом и техникой оцениваются в $200-350 в месяц, а эксклюзивные квартиры в центре с современным ремонтом и авторским дизайном, спрос на которые, по словам риэлторов, превышает предложение в 3-5 раз, — $350-1000.

Экспансия ТЦ

Коммерческая недвижимость Днепропетровска инвесторами пока рассматривается с позиции быстрых денег. Поэтому большинство строительных проектов касаются наиболее ликвидных торговых центров, окупающихся за 5-7 лет. Современные же офисные центры, в которых нуждается днепропетровский рынок, сегодня только на этапе строительства. Пока местным предпринимателям приходится арендовать помещения под офис в жилом секторе и неудобных админзданиях. Стоимость аренды в центре составляет в среднем $12-15 за кв. м, на окраинах — вдвое дешевле. Дефицитными площадями считаются также складские и производственно-промышленные помещения, цена на которые стабильно высокая — $100-200 за кв. м.

Наиболее дефицитной торговой площадью в городе считаются 2000-5000 кв. м. Поэтому в Днепропетровске, на родине первого украинского супермаркета, под брендовые супермаркеты строят отдельные помещения.

До появления современных ТЦ, которых в Днепропетровске уже свыше 15, ускоренными темпами был выкуплен так называемый сектор красной линии — первый этаж жилых домов на центральных улицах Карла Маркса, Комсомольская, Титова. По словам риэлторов, наибольшим спросом пользуются торговые площади на Карла Маркса. Местным предпринимателям очень важно иметь на улице собственный магазинчик и отдельное арендованное помещение ($30-40 за кв метр).

Впрочем, нынешнее предложение ТЦ явно не удовлетворяет спрос. В прошлом году был сдан ТЦ «Гранд Плаза», который пристроили к гостинице «Украина». Здесь самые высокие арендные ставки в городе — в среднем $30-50, а наиболее удачные места оцениваются в $70 за кв. м. В ТЦ, расположенных дальше от центра, арендный потолок — $20.

«Развлекательная» составная ТЦ, на днепропетровском рынке пока почти не представлена. Поэтому появление этой весной ТРЦ «Европейский» (строительство оценивается в $300 тыс.) будет, скорее, исключением, чем правилом. Пока главное внимание сосредоточено на крупногабаритном ТЦ «Мост» (80 тыс. кв. м торговых площадей, инвестиции $35 млн), который должен выйти на рынок в следующем году. По словам генерального директора АН «Инфосервис» Владимира Кузнецова, сегодня о разноформатности ТЦ или о демократичных арендных ставках в качестве конкурентных преимуществ говорить рано.

Земельный вопрос

Как и в Киеве, наибольший земельный интерес днепропетровцы проявляют к участкам у воды. Однако у жителей областного центра котируется выход не на Днепр, а на чистые небольшие водоемы. Порой их наличие удваивает, а иногда и утраивает цену участка. $8 тыс. стоит сотка с выходом на воду, $5 тыс. — с выходом на лес (до воды 200 метров) и во столько же оценивается 10-15 соток участка в поле.

Самые дешевые метры — на левом берегу, $ тыс.
Район
однокомнатные
двухкомнатные
высотные
дома
сталинки
хрущевки
высотные
дома
сталинки
хрущевки
Правый берег
Центр
17-30
19-35
15-24
35-65
35-50
24-34
Нагорный район
17-32
19-37
15-26
35-65
35-55
24-36
Районы, прилегающие к центру
14-20
15-20
12-15
25-40
27-42
14-22
Левый берег
12-18
-
12-15
15-27
-
15-20
Источник: АН «Инфосервис» (Днепропетровск)

Цена вопроса

Помещение под бутик (50-70 кв. м) на улице Карла Маркса может потянуть на $250 тыс. ($2-3 тыс. за кв. м), на других центральных улицах —$150-200 тыс. В прилегающих к центру районах торговый метр стоит $1500-1600, на окраине — $800. По словам генерального директора АН «Инфосервис» Владимира Кузнецова, в ближайшие несколько лет торговые площади не будут дешеветь.

Днепропетровские метры

  • Коттедж в черте города $200-250 тыс.
  • Бутик на центральной улице $250-300 тыс.
  • Новая однокомнатная квартира $50 тыс.
  • Однокомнатная хрущевка от $10 тыс.
Контракты №7 / 2005


Вы здесь:
вверх