логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Земля и офис Полина СЛАДКАЯ - «Контракты» №11 Март 2006г.

До конца десятилетия столица будет ощущать дефицит торговых, офисных, складских и производственных площадей. А значит, инвестировать в объекты коммерческой недвижимости по-прежнему очень выгодно


Офисное голодание

Столичным трудоголикам катастрофически не хватает офисов. По данным компании Colliers International (Украина), пустующих офисных «квадратов» в столице не более 1,6%. Остро востребованы недорогие помещения (аренда 1 кв. м которых обходится в $18-25), расположенные в бизнес-центрах или на нижних этажах новых жилых домов.

Дефицит площадей способствует росту арендной платы: в прошлом году она увеличилась на помещения класса «А» на 29%, на офисные «квадраты» класса «В» и «С» — на 8 и 6% соответственно. Ожидается, что в 2006 г. стоимость аренды в среднем возрастет еще на 5-10%. Рост, возможно, мог быть выше, если бы не планируемый в 2006 г. ввод в эксплуатацию около 90 тыс. кв. м новых офисных метров.

Поскольку свободных земельных участков в центре Киева практически не найти, а компании предпочитают арендовать офисы в центре, инвесторам ничего другого не остается, как продолжать выкупать промышленные объекты и здания бывших НИИ. Так, большая часть офисов, появившихся в прошлом году, — перепрофилированные строения. Легкий марафет, обеспечение здания охраной и парковкой — и помещение становится классом выше, и, следовательно, стоит дороже.

В прошлом году бизнес-центров класса «В+» стало на 6% больше в основном за счет модернизации офисов класса «С». Кстати, офисных площадей класса «А» за 2005 год не прибавилось. А это значит, что в нынешнем году дефицит помещений класса «А» будет ощущаться еще острее.

Отличительные черты сегмента

  • дефицит площадей
  • дефицит земли в центре столицы
  • перепрофилирование
  • рост стоимости

Торговые ряды

В 2005 г. в столице появился лишь один новый торговый центр — Арена Сити (8 тыс. кв. м). Ежегодная же потребность сегмента оценивается в 150 тыс. кв. м. Заметно масштабирование проектов — все больше арендаторов располагаются на больших площадях (200 и более «квадратов»), и все больше инвесторов задумываются об инвестировании крупноформатных объектов.

Если первые торговые центры смогли разместиться на 10-15 тыс. кв. м, то сегодняшние ТРЦ «Караван» и «Променада» занимают уже 42 тыс. и 40 тыс. кв. м соответственно. Торгово-развлекательные центры завтрашнего дня будут еще внушительнее — вводимые в 2006 году в Киеве ТРЦ «Эспланада» и ТЦ «Мега» объединят соответственно 125 тыс. кв. м и 170 тыс. кв. м. Рост ТРЦ связан с расширением ассортимента предоставляемых здесь развлекательных услуг.

Первые торговые центры для отдыха предлагали игровые автоматы, нынешние — зоны для детей, боулинг, кинотеатр, фуд-корт и несколько небольших кафе. В перспективе в столице появятся комплексы, сочетающие торговые, офисные, жилые, развлекательные и гостиничные площади.

Разумеется, улучшение качества предлагаемых помещений влечет за собой рост арендной платы. Уже в этом году цена может вырасти на 15-20%, а ведь и сегодня арендуемая в столице офисная недвижимость — одна из самых дорогих в мире (от $200 за 1 кв. м в зависимости от качества арендуемой площади и месторасположения торгового объекта). Дороже только в Лондоне, Париже и Москве.

Отличительные черты сегмента

  • дефицит площадей
  • рост арендной платы
  • укрупнение объектов
  • расширение ассортимента услуг

Промышленная реинкарнация

Промышленные здания в Киеве выставляют на продажу редко, поэтому продать такие объекты несложно. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 100-2000 кв. м и ценой не выше $1,2-1,5 тыс. за 1 кв. м. Основная характеристика промышленного сегмента — постоянный рост цен (в 2005 г. составил 30%, прогноз на текущий год — 15-20%).

Причины роста банальны — подорожание земли, дефицит таких объектов и реальная возможность перепрофилирование их в торговые или офисные. Переломить ценовую тенденцию может лишь чудо или Генеральный план развития Киева, предусматривающий до 2010 года увеличение земельной площади столицы на 1,8 тыс. га за счет ликвидации и переноса промышленных зон.

В список попали более 100 комбинатов и заводов, которые либо простаивают, либо используют экологически вредные технологии. Не исключено, что здания, входящие сейчас в состав предприятий, снесены не будут. Они могут быть проданы, перепрофилированы и реконструированы. Примеры есть: здания завода «Промкабель» переоборудованы в торговый центр «Променада». На территории завода «Сварка» построен торговый центр «Городок», а ТРЦ «Караван» вырос на месте деревообрабатывающего комбината.

Отличительные черты сегмента

  • дефицит объектов
  • рост стоимости
  • перепрофилирование площадей

Складывайте здесь

Если торговые и офисные помещения, пусть в малом количестве, но строят, то появление логистических комплексов — большая редкость. В 2005 году единственным реализованным проектом стал складской комплекс площадью 10 тыс. кв. м возле Обухова (западный девелопер — компания «НСМ»).

Отечественные девелоперы предпочитают инвестировать в торговые и бизнес-центры, ведь торговая недвижимость окупается за 3-5 лет, а офисная — за 5-8 лет. Опыта реализации проектов логистических центров у украинских девелоперов практически нет. Да и интерес невысок — окупается складская недвижимость в среднем за 8-13 лет (в конце 2005 г. стоимость аренды 1 кв. м логистического центра класса «А» в Киеве составляла $7-10).

Изменить ситуацию по силам западным компаниям, но иностранцы не рискуют активно инвестировать в украинскую недвижимость. По словам главы отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Александра Носаченко, сейчас нет проектов, которые можно завершить в ближайшие 7 месяцев, за исключением логистического центра площадью 25 тыс. кв. м в районе аэродрома «Чайка». Строительство центра (девелопер — FIM Consulting) планируют закончить этой весной. Примечательно, что еще год назад все места в нем уже были забронированы будущими арендаторами.

Потребность рынка в складских площадях оценивается в 350-400 тыс. кв. м на ближайшие два года. Самые подходящие для строительства логистических центров земельные участки расположены в 10-километровой зоне от Киева и почти все являются землей сельскохозяйственного назначения. А до 2007 года действует мораторий на продажу таких земель.

Значит, спрос на складские помещения будет расти. А вот роста предложения, считает Александр Носаченко, стоит ожидать не ранее конца 2008 года. К тому времени, прогнозируют эксперты, рынок начнет насыщаться торговой и офисной недвижимостью. И логистические комплексы, склады-отели и консигнационные склады, принимающие товар для дальнейшей реализации от имени владельцев, станут привлекательными объектами инвестирования.


Сегодня рынок коммерческой недвижимости столицы выглядит так:

• торгово-развлекательных центров — 25, их общая торговая площадь — до 300 тыс. кв. м;

• бизнес-центров и офисных помещений в составе ТРЦ — 26, общая площадь — почти 450 тыс. кв. м;

• логистических комплексов — 6, общая площадь — до 70 тыс. кв. м;

• потенциал рынка: 800 тыс. кв. м торговых, 900 тыс. кв. м офисных и до 1,5-2 млн кв. м складских площадей.

В столице ежегодно возводится от двух до пяти коммерческих зданий. Для Киева это мизер, и арендаторы бронируют площади еще на начальном этапе строительства объектов. Основной причиной слабого развития рынка девелоперы называют дефицит земли соответствующего назначения.


Классификация столичных бизнес-центров

Класс «А»

Как узнать

1. Расположены в центральной деловой части города

2. Новые строения (моложе 3 лет)

3. Удобные подъездные пути, подземный паркинг (одно машиноместо на 100 кв. м бизнес-центра)

4. Максимально открытая планировка помещений (open spase)

5. Качественная центральные системы кондиционирования, вентиляции, отопления, инженерного обеспечения, систем безопасности (видеонаблюдение, сигнализация). Возможность установки фальш-полов и подвесных потолков.

Класс «В+» и «В»

Как узнать

1. Расположены на периферии центральной части города

2. Качественно реконструированные административные здания или построенные в середине или конце 90-х годов

3. Подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой автостоянкой

4. Допускается неэффективная планировка помещений

5. Система центрального кондиционирования и вентиляции.

Класс «С»

Как узнать

1. Расположен в прилегающих к центральному району города

2. Преимущественно реконструированные административные здания и НИИ

3. Ремонт выполнен с использованием недорогих материалов

4. Коридорная система планировки помещений

5. Инженерное обеспечение невысокого качества, изношенные коммуникации, полное отсутствие системы центрального кондиционирования

6. Неудобные подъездные пути и отсутствие цивилизованного паркинга.

Вы здесь:
вверх