логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Короли бензоколонок Ольга ШВАГУЛЯК-ШОСТАК - «Контракты» №11 Март 2006г.

Сергей Фоменко коллекционирует придорожную землю на Львовщине. Он скупает на первичном рынке участки и через год-полтора намерен продать их втридорога владельцам сети АЗС


Предпринимательская логика Фоменко проста. Притрассовые земли, завтра могут стать стройплощадкой потенциальной автозаправки или придорожного кафе. Фоменко кивает на соседнюю Польшу, где за последние три-четыре года возле дорог и автобанов выросли кофейни, АЗС, мини- и супермаркеты. Наконец, только за прошлый год на вторичном рынке Львовщины придорожная земля подорожала на 60%. С начала года — на 10%.

Рыночная основа для придорожного бума на западе Украины — большой транзитный потенциал Львовщины, используемый только наполовину, и либеральное отечественное законодательство, позволяющее изменять целевое назначение земли. В частности, пропускная способность самого большого на Львовщине таможенного перехода Краковец, расположенного на украинско-польской границе, используется на 30-44%, а Шегинь — на 47-73%.

«Рынка предложений сейчас достаточно, чтобы удовлетворить потребности покупателей, желающих получить землю под АЗС. Законодательных ограничений для купли-продажи придорожных участков практически нет», — говорит начальник Львовского областного управления земельных ресурсов Николай Пшевлоцкий.

Живой интерес к «нефтеносной» земле чиновник иллюстрирует убедительной цифрой: за последние полгода в областное управление земельных ресурсов в поисках участков под АЗС обратились более сотни лиц и организаций. Крупные собственники автозаправок скупают притрассовую землю оптом. Учитывая, что на Львовщине сейчас насчитывается четыре сотни автозаправок, эксперты прогнозируют динамику их количественного роста в 30 и более процентов ежегодно.

Сергей Фоменко ставит на большие компании. По его словам, реальными покупателями земельных наделов являются не одиночные предприниматели, которые хотели бы заработать на кусок хлеба с маслом, а мощные разветвленные сети, аккумулировавшие в своих руках львиную долю АЗС.

Фоменко не берется определить самый привлекательный географически-коммерческий вектор для построения АЗС. Одинаковым спросом, по его словам, пользуются участки как в направлении украинско-польской границы, в частности на трассе Киев—Чоп, так и земельные наделы около шоссе, соединяющие Львов со столицей.

В свою очередь, житель Ужгорода Алексей Загреба — еще один скупщик придорожной земли — говорит, что самый большой точечный интерес к земле под АЗС наблюдается около районных центров, расположенных рядом с трассой республиканского значения. Поэтому оформление участка, по обыкновению, у него начинается с близкого неформального контакта с местной властью.

Покупатель пишет заявление в сельсовет, который без особых проволочек дает согласие на подготовку проекта отвода земли в пределах населенного пункта. «Логика такой сговорчивости вполне понятна. Ведь 90% официально вырученных средств от продажи земли осядет в дырявом бюджете местной общины.

О неофициальных стимулах, которые иногда достигают величины легального дохода, я скромно умолчу. Если участок расположен за пределами села или городка, то распоряжение на подготовку проекта отвода земли дает районная исполнительная власть», — объясняет специфику своего бизнеса Загреба.

Ухватившись за это разрешение, как Одиссей за нить Ариадны, окрыленный предприниматель заказывает разработку техдокументации на отвод участка и оказывается втянутым в лабиринт контролирующих структур: претендент должен собрать согласование на участок у пяти служб — архитектуры, санэпидстанции, экологии, охраны исторической среды, земельных ресурсов, которых мифами не накормишь.

«При положительном выводе конечной инстанции в этой цепи — землеустроительной экспертизы — весь пакет документов возвращается на утверждение в орган местной власти, который, собственно, принимал начальное решение о предоставлении участка под АЗС», — говорит Алексей Загреба. На все про все он тратит, как правило, 2-3 месяца.

Впрочем, отчасти отвод участка забирает и больше времени. «Земельная экспертиза, по закону, продолжается 20 дней. Но часто на нее уходит полгода, — сознается Николай Пшевлоцкий. — Связано это, в частности, с графиком сессионных заседаний, поскольку проект отвода участка утверждает совет, а собирается он с определенной периодичностью. Поэтому процедура оформления участка во всех службах может растянуться и на полтора года».

Минимальная цена, которую государство назначает за один квадратный метр земли под АЗС в пограничной Львовщине, — 26 грн. Это в два с половиной раза больше, чем под промышленное производство. Скупщики придорожной земли объясняют такую разницу совокупностью двух факторов: специфической методикой определения цены на землю, предназначенную под АЗС, и большим спросом. Максимальная стоимость бензиново-дизельных соток колеблется в пределах 32-47 грн за 1 кв. м. Если средний размер участка — 25-30 соток, а самого большого (с дополнительной инфраструктурой) — 0,5-1 га, то стоимость минимального участка будет достигать 65 тыс. грн, а максимальная максимальной — 470 тыс. грн.

Кроме главной статьи расходов — покупки — покупатели АЗС-соток должны компенсировать государству потери при изменении целевого (сельскохозяйственное производство) назначения когда-то черноземных угодий или изумрудного пастбища. По статистике Львовского областного управления земельных ресурсов, в карпатской глубинке компенсационная сумма составляет 20 тыс. грн за гектар. В то же время за гектар плодородного чернозема приходится возмещать по 150-200 тысяч.

Вы здесь:
вверх