логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Золото регионов Надежда ГОНЧАРУК - «Контракты» №21 Май 2006г.

Крупные девелоперы временно покинут Киев, чтобы строить торговую недвижимость в регионах


ТЦ идут в регионы

В 2006-2007 годах в регионах будет сдано в эксплуатацию не менее 200 тыс. кв. м торговых и торгово-развлекательных центров. В этом году запланировано открытие нескольких десятков региональных ТЦ общей площадью около 140 тыс. кв. м. Еще 24 проекта ТЦ областного значения находятся в стадии разработки. От действующих супер- и гипермаркетов строящиеся ТЦ отличаются большим размером (от 5 тыс. кв. м), выверенной концепцией (с якорными арендаторами в виде кинотеатров, катков, известных мировых сетей одежды и т. п.) и ориентацией хозяев на получение дохода от аренды, а не от торговли.

Интерес к регионам эксперты объясняют ростом платежеспособности украинцев и, соответственно, растущим спросом на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей. На текущий момент региональные рынки торговой недвижимости отстают от киевского примерно на четыре года. По данным Украинской торговой гильдии, сегодня, помимо столицы с 22 современными ТЦ, в Украине функционирует около 60 крупных торговых центров общей площадью 600 тыс. кв. м. Их оценивают примерно в $400 млн. Но большинство работающих в регионах ТЦ — это реконструированные универмаги и универсамы. По концепции, площадям и архитектуре многие из них даже не попадают в категорию «профессиональных ТЦ».

Первыми действительно «профессиональными» объектами стали одесские «Европа», «ТЦ на Среднефонтанской» и днепропетровский ТРЦ «Дафи», открытые в 2005 году. По качеству концепции и уровню арендаторов они не уступают столичным торговым центрам. Валерий Кирилко, директор Castle Development, наиболее крупными проектами называет также харьковский «Караван», днепропетровские ТРЦ «Мост» и «Европа-центр», и ТРЦ «Донецк-сити-центр» (ООО «Домус») площадью 31 тыс. кв. м.

Среди крупных региональных проектов выделяется гипермаркет «Караван» в Харькове, который группа компаний «Караван» (владеет одноименным ТРЦ в Киеве) запланировала открыть в июне—августе. По словам Дениса Случинского, директора по развитию бизнеса группы компаний «Караван», общая площадь харьковского гипермаркета составит 85 300 кв. м, стоимость проекта — $60 млн. В 2006-2008 годах Караваны появятся в Днепропетровске (95 тыс. кв. м), Запорожье (75 тыс. кв. м) и Одессе (130 тыс. кв. м).

Причем спрос на торговые площади Караванов в Харькове и Днепропетровске (90% площадей уже сданы в аренду) настолько превысил ожидания, что компания сейчас рассматривает вариант достройки вторых этажей. Всего в разработке Каравана — 15 проектов ТРЦ в областных центрах.

Экспансию в регионы запланировал и шведский мебельный концерн IKEA. В течение 3-5 лет IKEA рассчитывает открыть в Украине шесть моллов «Мега» стоимостью $150-200 млн каждый, сообщил Контрактам Херман Геверт, операционный директор российского подразделения компании. Причем четыре из них появятся в четырех крупнейших городах Украины — Киеве (общая площадь молла составит 200 тыс. кв. м), Харькове, Одессе и Днепропетровске по 100 тыс. кв. м. каждый. Эксперты рынка прочат шведам успех, поскольку в Украине формат крупных ТРЦ, площадью от 100 тыс. кв. м (так называемые моллы), не развит. Например, в Украине приставку шоппинг-молл имеет только киевский универмаг «Украина».

Наибольшие проекты
ТЦ в регионах (схема)

Любимыми городами девелоперов для строительства ТЦ остаются миллионники: Харьков, Одесса, Донецк и Днепропетровск. Причина проста — при ставках в $20-70 за кв. м заполняемость объектов арендаторами в этих городах составляет 95-100%. Впрочем, в компании «Квадрат-Украина» утверждают, что индустрия ТЦ постепенно охватывает и города с населением от 200 до 800 тыс. жителей — Кривой Рог, Кременчуг, Ивано-Франковск, Запорожье, Луганск, Львов, Николаев. Активность украинских девелоперов в регионах объясняется в том числе и тем, что с каждым годом к нашему рынку присматривается все больше и больше их иностранных коллег.

Причем они готовы перекупать у местных игроков за большие деньги уже работающие ТЦ, землю на вторичном рынке под строительство торгового комплекса, «советские» универсамы и универмаги. Если поначалу все усилия иностранцев были направлены исключительно на освоение столицы, то сейчас они интересуются городами с населением от 100 тыс. человек. «Иностранные девелоперы и международные ритейлеры, помимо Киева, анализируют рынки других городов», — говорит начальник отдела торговой недвижимости компании Colliers International Галина Малиборская. — К примеру, польскому девелоперу удобнее и понятнее развивать свой бизнес во Львове, российскому — в Днепропетровске, Харькове и Одессе.

И все же, в 95% случаев инвесторами строительства торгового комплекса в областном центре пока выступают местные компании. Зачастую это — владельцы локальных продовольственных сетей. Строительство комплексных ТЦ и ТРЦ они рассматривают как один из путей диверсификации бизнеса и получения новых площадей для основного вида деятельности, — утверждает Александр Овчар, председатель правления ЗАО «Квадрат-Украина». Как правило, разрабатывать концепцию торгового центра местные приглашают столичные консалтинговые компании — Real Estate Solutions, Украинскую торговую гильдию, Colliers International и др.

За и против регионов

Арендные ставки в региональных ТЦ не намного ниже киевских, поскольку затраты на строительство торгового центра везде примерно одинаковы и составляют $0,7-1 тыс. на квадратный метр. Средняя ставка в региональных торговых комплексах — $20-80 за квадрат в месяц (в столице — $30-100 за кв. м). Аренда площади в новых ТЦ в городах-миллионниках обойдется примерно в $50 за кв. м в месяц, в реконструируемых зданиях на 2-3 тыс. кв. м — в $20. В Виннице, Полтаве, Луганске, где ТЦ в большинстве случаев расположены в реконструированных зданиях, аренда обходится торговцам в $25-30 за кв. м.

Причем прослеживается тенденция к увеличению арендной платы в связи с растущим спросом на качественные торговые площади. Многие региональные ритейлеры уже сейчас заявляют, что на многие товары придется устанавливать «киевские цены», чтобы окупить затраты на аренду. Но если в миллионниках это еще оправдано, то в небольших городах — не всегда. Окупить затраты на аренду площадей в ТЦ тамошним ритейлерам не позволяют низкие доходы жителей маленьких областных и больших районных центров. Как следствие, многие торговые центры будут пустовать, прогнозируют девелоперы.

В частности, такого мнения придерживаются в ЗАО «Квадрат-Украина». «Мы понимаем, что в регионах ситуация пока не способствует эффективному развитию торговой недвижимости. Это связано, прежде всего, с тем, что розничный сегмент регионов и платежеспособность населения в провинции находятся на довольно низком уровне. Благоприятная ситуация для вхождения на региональные рынки сформируется не ранее чем через четыре-пять лет», — считает Александр Овчар.

По мнению экспертов, в регионах наиболее успешными смогут стать столичные девелоперы, которые будут привлекать в качестве якорных арендаторов владельцев раскрученных местных или национальных брендов. К примеру, основным преимуществом днепропетровского ТРЦ «Дафи» являются четырехзальный мультиплекс «КиноСтанция» и супермаркет продуктов «Велика Кишеня», — один из крупнейших супермаркетов в Днепропетровске.

Из периферии — в центр

Пока крупные столичные торговые сети готовятся к экспансии в регионы, региональные ритейлеры и девелоперы пытаются покорить столицу. Правда, большинство проектов — дело далекой перспективы.

Первой региональной компанией, проложившей дорогу в Киев, стала днепропетровская корпорация «АТБ» (сеть супермаркетов). В декабре 2004 года с помощью Украинской торговой гильдии днепропетровцы открыли на Петровке в Киеве первый стоковый торговый комплекс — «Макрос», общей площадью 11,6 тыс. кв. м. Причем в качестве «якоря» в комплексе расположен не «АТБ», а «Фуршет».

Донецкая сеть супермаркетов «Амстор» планирует в 2007 г. открыть в Киеве не менее двух торговых центров стоимостью около 60 млн грн каждый.

Днепропетровская корпорация «Рейнфорд» приобрела в Киеве два участка (на Харьковском массиве и возле станции метро «Шулявская») под торговые центры. Начало строительства запланировано на лето этого года. Александр Голуб, директор компании, утверждает, что в каждый ТЦ площадью 20-30 тыс. кв. м будет инвестировано от $20 млн.

Эксперты объясняют столичный выход регионалов поиском более доходных рынков. В крупноформатных ТЦ столицы обороты значительно больше, чем в регионах, а арендные ставки для отдельных категорий ритейлеров могут достигать $200 за кв. м в месяц. А киевский дефицит торговой площади обеспечивает практически 100% заполняемости арендаторами каждого киевского ТЦ.


Прогноз рынка

• В ближайшие три года в регионах построят 700-800 тыс. торговых квадратных метров.

• Средняя площадь региональных ТЦ увеличится с 5 до 20 тыс. кв. м.

• В составе ТЦ будет появляться все больше якорных арендаторов, площадок развлечений, фуд-кортов.

• Насыщение регионального рынка торговых и торгово-развлекательных центров эксперты прогнозируют к 2010 году. После чего рентабельность строительства торговой недвижимости снизится с сегодняшних 20% до 10-15%.

5 самых крупных региональных проектов ТЦ, 2005-2007 гг.

«На Среднефонтанской» (Одесса) — 100 000 кв. м

Общие инвестиции в этот проект — более $50 млн (первая очередь объекта площадью 20 тыс. кв. м стоимостью порядка $12 млн уже сдана). Собственники объекта не разглашаются.

«Караван» (Днепропетровск) — 80 000 кв. м

Инвестор — ЗАО «Лекс-Холдинг». Сумма инвестиций $45 млн. «Мост-сити центр» (Днепропетровск) — 60 700 кв. м Заказчиком и инвестором проекта выступила компания «Акта» (корпорации «Алеф» и «Ольвия») Инвестиции в торговый комплекс — более $25 млн.

«Дафи» (Харьков) — 40 000 кв. м

Заказчик проекта — ООО СИК «Дафи». Инвестиции — более $20 млн.

ТРЦ (Town Center) (Луганск) — 38 267 кв. м

Общие инвестиции в этот проект — более $20 млн. Собственники объекта не разглашаются.

ТЦ в столице

Первый торговый центр открылся в Киеве в 2001 г., сейчас их 22 общей площадью 350 тыс. кв. м. Пиковым для столицы стал 2004 год, в течение которого было открыто семь ТЦ. Но уже в 2005 году в столице открылся только один торговый центр — «Арена сити». Причина — нехватка свободных участков под строительство.

Поэтому в прошлом году столичные девелоперы стали чаще обращать внимание на периферию. 82% операторов рынка торговой недвижимости по-прежнему называют Киев наиболее перспективным городом для развития бизнеса, однако отмечают, что в регионах легче получить участок под строительство, а конкуренция среди девелоперов не настолько жесткая.

Рекордсмен — Днепропетровск

По прогнозам специалистов Украинской торговой гильдии, в 2006-2007 годах бум торговой недвижимости начнется в Днепропетровске. Обеспеченность города торговыми площадями в 2007 году превысит киевские показатели с сегодняшних 57 кв. м на 1 тыс. жителей до 278 кв. м. В Киеве к тому времени на тысячу жителей будет приходиться 230 кв. м (сейчас 103 кв. м на человека). В Днепропетровске должны открыться ТРЦ «Мега» компании IKEA, «Вавилон», «Мост», «Караван», «Дафи».

Вы здесь:
вверх