логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
В тесноте и в обиде Надежда ГОНЧАРУК - «Контракты» №51 Декабрь 2006г.

В 2007-м средняя стоимость аренды в столичных ТЦ превысит $100 за квадрат. В октябре средняя арендная ставка в Киеве достигла $70,6 за квадрат в месяц


Столичный рынок профессиональной торговой недвижимости в 2006 году напоминал киевский рынок жилья — с дефицитом предложения, ростом цен и арендных ставок.

За весь год в Киеве, по подсчетам гендиректора Украинской торговой гильдии Вадима Непоседова, построено всего 35 тыс. кв. м в новых ТЦ. Это втрое меньше, чем ожидалось в начале года, когда эксперты прогнозировали ввод в эксплуатацию 100 тыс. торговых метров. Изначально планировалось открытие семи столичных ТЦ, но в эксплуатацию введено только три. Ввод таких крупных объектов, как «Троицкий», «Мега» и «Лыбидь-плаза» задерживается — один из них планируется ввести в следующем году, два — в 2008-м. Совокупная площадь этих проектов превышает весь сегодняшний объем рынка торговой недвижимости Киева (более 300 тыс. кв. м).

Торговые центры
бум откладывается*

Темпы роста строительства торговой недвижимости в Киеве второй год подряд не превышают 15%. В 2004 году прирост площадей в киевских ТЦ составил 107%, в 2005-м этот показатель снизился до 6%. По итогам 2006 года прирост, скорее всего, составит 11%. Прогноз на 2007 год — 29%.

Спрос растет, ТЦ не хватает

К началу ноября в Киеве работало 29 торговых центров общей площадью 319 тыс. кв. м (117 кв. м на 1000 жителей). Все они заполнены на 95-100% — один из самых высоких показателей в Европе. Причина тесноты в украинских торговых центрах — высокий спрос и небольшие объемы строительства. По оценкам экспертов, еще в 2005 году спрос на торговую недвижимость превысил предложение в 10 раз. При предложении новых площадей в 20 тыс. кв. м рознице требовалось как минимум 250 тыс. квадратов качественных торговых помещений.

Где хотят торговать*

Основными арендаторами остаются активно развивающиеся сетевые операторы. По данным Украинской торговой гильдии, сетевики занимают более 70% площадей в киевских ТЦ. Эксперты прогнозируют, что дефицит торговых квадратов сохранится и в 2007 году. Не исправит ситуацию и почти 30% прирост торговых площадей — спрос явно опережает предложение. В 2007 году ожидается приход на киевский рынок сразу нескольких российских и западных сетей.

Заинтересованы в новых ТЦ и отечественные ритейлеры. «Профессиональные сетевые ритейлеры, имеющие несколько десятков, а то и сотен торговых точек по стране, предпочитают профессиональные форматы торговых центров типа Караван или Сити-Центр в Донецке», — объясняет тенденцию Александр Лебедев, руководитель отдела торговой недвижимости девелоперской компании «НЕСТ». По его словам, в ТЦ, организованные по принципу базара под крышей, идут разве что небольшие магазины, владеющие двумя-тремя торговыми точками площадью до 30 метров.

Дорогие магазины*

Большинство все же стремится не только попасть в крупные центры, но и увеличить площади своих магазинов. Укрупняют форматы сетевые магазины одежды и обуви (в среднем 200-300 кв. м), спортивных товаров (400-500 кв. м), бытовой техники и электроники (2500-4000 кв. м), продуктов питания (3000-5000 кв. м) и строительные супермаркеты (от 8000 кв. м). Девелоперы учитывают потребности розницы: площадь почти всех запланированных к сдаче ТЦ — не менее 20 тыс. кв. м.

Дефицит площадей на руку собственникам ТЦ, планомерно повышающим арендные ставки. Только за девять месяцев 2006 года аренда торговых площадей подорожала на 33% — до $70,6 за кв. м в месяц. Правда, арендная плата растет неравномерно — основными факторами, влияющими на её величину, является посещаемость и известность конкретного ТЦ. Например, по словам ведущего специалиста отдела коммерческой недвижимости ООО «Девелоперская компания «Профит Групп» Виктории Летаевой, в Глобусе и Метрограде свободных мест нет, даже несмотря на высокие ставки. Повышенным спросом пользуются торговые площади во всех ТЦ, расположенных в людных местах. При среднем сроке окупаемости столичных торговых центров в 3-5 лет такие объекты окупаются всего за 1,5-2 года.

Уже в Европе

Арендные ставки в столице одни из самых высоких в Европе. Сейчас средняя стоимость месяца аренды по Киеву составляет $30-150 за метр площади в ТЦ, расположенных в центре города, и $25-60 для торговых центров в спальных районах. $80-150 в месяц стоит аренда в пригодных для открытия магазина помещениях на первых этажах в центре Киева. Наиболее престижными торговыми коридорами (high street) столицы остаются Крещатик и Большая Васильковская. Здесь — самая высокая плотность отдельных магазинов и, соответственно, плата за аренду — $110-200 за квадрат. В исследовании консалтинговой компании DTZ указывается, что для небольших киосков аренда в популярных центральных комплексах достигает $200-250 за метр площади в месяц.

Сколько стоит торговать*

Гораздо ниже арендные ставки для якорных арендаторов — продуктовых супемаркетов, фуд-кортов и т. п., которые, по законам торгового жанра, должны привлекать в ТЦ посетителей. Но и им за два года повысили плату почти вдвое. Сейчас дистрибьюторы бытовой техники и продуктовая розница ежемесячно платят по $20 за метр.

Договоры арендодатели предпочитают заключать заранее и на большой срок: 5-10 лет для якорных арендаторов и 3-5 лет — для обычных. Более того, по утверждению Летаевой, в конце этого года многие собственники ТЦ выдвинули новые условия: в качестве платы за использование помещения перечислять процент от выручки. Размер процентных отчислений не афишируется, но такая аренда вполне может съедать больше половины выторга магазина. По данным исследования Colliers International (Ukraine), в первом полугодии выручка с одного квадратного метра в киевских ТЦ составляла в среднем $100 в месяц (максимум — $600-800).

Нынешние арендные ставки не предел — за следующий год они подрастут еще на 30-40%. «Сегодня уже никого не удивляет ставка в $100 за кв. м в месяц. При большом спросе и невысоком предложении уровень вакантности в ТЦ практически нулевой. Нехватка торговых площадей привела к тому, что арендаторы буквально сметают все свободные площади», — констатирует Александр Лебедев.

Прекрасное далеко

Спрос и предложение выровняются не раньше конца 2007 — начала 2008 годов. Если девелоперы сдадут в срок все запланированные объекты, объем торговых площадей в ТЦ к этому времени увеличится вдвое, превысив 600 тыс. кв. м. К 2008 году в Киеве должно появиться 14 новых торговых центров. Много ТЦ будет построено на левом берегу Киева — ТРЦ Komod (якорный арендатор — известная британская сеть Marks&Spencer), ТРЦ «Аврора», ТРЦ «Днепровская пристань», ТРЦ «Амстор» и ТРЦ «Материк».

Контрактам известно о 60 проектах киевских торговых центров, находящихся на разных стадиях строительства и проектирования. Общая площадь этих ТЦ — около 2,3 млн кв. м. Но до тех пор, пока в эксплуатацию не будет введена хотя бы треть этих объектов, — арендные ставки в столичных торговых центрах по-прежнему будут расти, а арендодатели диктовать рознице свои условия.

Портрет рынка начало декабря 2006 г.*
Количество торговых центров 29
Общая площадь ТЦ, кв. м 481000
Торговая площадь в ТЦ, кв. м 318800
Насыщенность на 1000 жителей, кв. м 117
Доля свободных площадей, % 1,4
Ставки аренды для якорей, $/кв. м/мес. 15-20
Ставки аренды для магазинов, $/кв. м/мес. 50-150
*Рынок торговых центров Киева.
По данным Украинской торговой гильдии

Торговый долгострой*
Название
Месторасположение
Общая площадь, кв. м.
Заявленный
год открытия
Реальный
год открытия
Мультиплекс-Плаза пр. Московский, 34а 35 000 2005 2007
ТЦ на месте Редукторного завода ул. Борщаговская, 154 47 000 весна 2006 лето 2007
Эспланада Спортивная площадь 125 000 лето 2006 2007
ТРК Харьковское шоссе,19 30 000 2006 2007
ТЦ ул. Владимирская 32 000 2006 2007
Троицкий ул. Б. Васильковская, 53-55 120 000 2006 2007
ТРК ул. Булгакова,12 12 000 2007 2007
ТРК пр. Московский,10 35 000 2007 2007
Master Park ул. Здолбуновская 56 000 2007 2007-2008
«Дивоцвіт» пр. Московский 42 000 2005 2007-2008
Квадрат на Троещине ул. Милославская и пр. Маяковского 50 000 2008 2008
Квадрат на Вырлице пр. Бажана 60 000 2007 2009
Квадрат на Перова бул. Перова, 36 41 000 2007 2007
МЕГА Бориспольская трасса 200 000 2006 2008
Лыбидь-плаза ул. Антоновича 100 000 2006 2008
Квадрат на Лесном ст. м. «Лесная» 49 000 2008 2009
ИТОГО
1 034 000
*Крупные проекты торговой недвижимости, заявленные к сдаче в 2005-2008 годах,срок ввода в эксплуатацию которых, вероятнее всего, будет перенесен.
По данным ООО «Девелоперская компания «Профит Групп»
Вы здесь:
вверх