логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Офисный планктон Владимир ХОМЯКОВ - «Контракты» №28 Июль 2008г.

Финансовый кризис не сказался на столичном рынке офисной недвижимости: спрос на офисы превышает предложение, арендные ставки растут


 



«Объем площадей (офисных центров), заявленный строителями к сдаче в ближайшие два года, не приведет к снижению арендных ставок»

Контракты, № 6 от 14 февраля 2008 года

В І кв. этого года в Киеве было введено в эксплуатацию чуть более 32 тыс. квадратных метров качественных офисов (класса «А» и «В»), данные компании Knight Frank. Арендные ставки за этот же период выросли на 9-30% в зависимости от класса — спрос на площади в столичных офисных центрах по-прежнему превышает предложение. Тенденцию подтверждает опрос владельцев и управляющих самых дорогих столичных офисов, проведенный Контрактами. До 90% этих бизнес-центров были сданы в аренду еще до ввода зданий в эксплуатацию. Оставшиеся площади тоже не будут пустовать — по словам девелоперов, к собственникам БЦ еще на стадии строительства выстраивается очередь из покупателей, готовых платить от $6 тыс. до $30 тыс. за метр офисной площади в зависимости от класса и месторасположения. В итоге, по оценкам экспертов, нынешний уровень вакантности киевских офисов не превышает 1%. В столицах ЕС этот показатель в 3-7 раз выше.

В 2008-м, по прогнозам участников рынка, будет построено 150-300 тыс. кв. м качественных офисов. Однако и этот прирост квадратов не насытит рынок. В марте-апреле нынешнего года эксперты оценивали суммарную площадь столичных офисов классов «А» и «В» в 850-950 тыс. кв. м, при платежеспособном спросе на уровне 1,7 млн кв. м. Даже если строители смогут сдать все заявленные проекты в срок, по итогам года общий объем предложения качественной офисной недвижимости едва превысит 1 млн кв. м, т. е. спрос по-прежнему будет превышать предложение примерно вдвое. Соответственно будут расти и арендные ставки: по итогам 2008 года съемные офисы подорожают минимум на 30% (в 2007-м рост составил 30-40% в зависимости от класса). Если в мае помещения в бизнес-центрах класса «А» стоили $50-120 за кв. м в месяц, то к концу года рента вырастет до $70-150 за кв. м. Самые дешевые офисы класса «B» к декабрю подорожают до $50-70 за квадрат.

Аналогичная ситуация наблюдается и в сфере непрофессиональной офисной недвижимости. По оценкам экспертов, офисы классов «С», «D» и «Е» — включая переоборудованные под офисные центры здания бывших НИИ, домов быта и нежилые помещения на первых этажах жилых зданий — составляют до 60% всего столичного рынка офисной недвижимости (1,2-1,4 млн кв. м). Сейчас такие помещения можно арендовать от $30-40 в месяц за кв. м — с начала года ставки увеличились примерно на 15-25%. К концу 2008-го стоимость аренды, скорее всего, вырастет до $50-60.

Кстати, рассчитывая баланс спроса и предложения, большинство экспертов не учитывают рост числа предприятий, зарегистрированных в столице. Хотя, по данным Госкомстата, количество юридических лиц, «прописанных» в Киеве, увеличивается на 14-15 тыс. ежегодно. Даже если каждый из новичков довольствуется офисом площадью всего 20 квадратов, то спрос на помещения растет минимум на 280 тыс. кв. м в год.

Конечно, ситуация для арендодателей может измениться и к худшему. К примеру, если нынешний кризис ликвидности, уже спровоцировавший падение темпов роста на многих потребительских рынках, перерастет в масштабный экономический кризис. В этом случае, вслед за падением деловой активности, неизбежно снизится и спрос на офисы. Но пока о таком сценарии говорить рано. Во всяком случае, согласно официальной статистике, число предприятий, зарегистрированных в Киеве, в январе—апреле росло в среднем на 1360 в месяц. Для сравнения: в первом полугодии 2007-го этот показатель составлял 1280.


Сергей МинаевНаш милый офис находится в одном из первых бизнес-центров города. В Riverside Towers, этой цитадели корпоративного ужаса.

Сергей Минаев,
«Духless: Повесть о ненастоящем человеке»

 


Спрос

По состоянию на 1 апреля 2008 года в Киеве работали 212 тыс. юрлиц (18,6% всех зарегистрированных в Украине), данные Госкомстата. На каждое из предприятий приходилось чуть более 11 кв. м сдаваемых внаем киевских офисов. Из-за дефицита и дороговизны компании активно осваивают пригороды: Бровары, Борисполь, Ирпень и т. д. Тут офис еще можно снять за $15-25 за кв. м в месяц.

 

Предложение

В 2008 году в Киеве запланирована сдача в эксплуатацию 200 тыс. кв. м офисов класса «А» и «B», данные Colliers International Ukraine. По прогнозу компании, к концу года украинские компании будут арендовать 18% офисных площадей, российские — 10%, транснациональные корпорации — 71%.


По данным Colliers International Ukraine

 

Прогноз

Появление на столичном рынке масштабных офисных комплексов ожидается не ранее конца 2010-го — начала 2011-го, прогноз компании Knight Frank. Небольшие объемы нового предложения будут и в дальнейшем обусловливать рост арендных ставок в данном сегменте. По данным компании, в І кв. 2008-го арендные ставки в профессиональных БЦ преодолели рубеж $1,2 тыс. за кв. м в год.

Knight Frank

Вы здесь:
вверх