логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Региональный рост Лариса ИРХА, Фото Романа ДЕВЯТОВА - «Контракты» №33-34 Август 2008г.

вторичное жильеБурный рост стоимости вторичного жилья в столице сменился стагнацией. Теперь квартиры дорожают только в регионах



Судя по темпам роста в 2008 году, наибольший дефицит жилья — в Ужгороде и Полтаве, где цены на квадраты за полугодие выросли соответственно на 40,43% и 37,16%. В пятерку лидеров вошли также Львов (+35,58%), Запорожье (+32,42%) и Луцк (+29,16%).

Помимо дефицита, специалисты объясняют значительный рост цен на вторичном рынке этих городов подорожанием первичного жилья. Практически в каждом из упомянутых городов строительные компании во II квартале повысили цены на 10-20%, хотя многие эксперты считают этот рост цен необоснованным. По подсчетам партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, ориентировочная себестоимость строительства квадратного метра в регионах составляет от $850, в крупных городах — от $1 тыс. Стартовая цена реализации начинается соответственно с $1,3 тыс. и $1,6 тыс. Владельцы квартир, ориентируясь на первичный рынок, продолжают повышать и без того неоправданно завышенные цены.

Впрочем, это не единственная причина роста цен. К примеру, во Львове, по данным операторов, острый дефицит земли — даже на окраинах города земельные участки под строительство за полгода подорожали на 20-25%. Эксперты связывают рост с проведением здесь матчей Евро-2012. Поскольку первичный рынок недостаточно развит, цены на вторичную недвижимость завышены. По данным львовского АН «Дуоком», цены на жилье колеблются от $1,5 тыс. за квадрат на окраинах до $3,5 тыс. в центре города. Тем не менее местные риэлторы не исключают падения темпов роста цен во втором полугодии.


Отсутствие предложения на первичном рынке и высокий спрос стали основными факторами увеличения стоимости и в других городах, где темп роста цен за полугодие превысил уровень инфляции, — Запорожье, Полтава, Харьков и Донецк. «Рост цен на харьковскую недвижимость за полгода составил 27%, — констатирует маркетолог частной фирмы «Харьковское агентство недвижимости» Максим Клименко. — Причины повышения стоимости — ненасыщенный спрос и лояльные условия ипотечного кредитования в I квартале, а также инфляционные ожидания продавцов».

В Донецке, по данным АН RealNest, спрос на вторичное жилье с января по март вырос примерно на 60%, но уже в апреле вернулся к январским показателям. После снижения спроса многие эксперты прогнозировали удешевление жилья, но обвала цен не произошло, хотя темпы роста значительно упали. Уменьшилось количество предложения на вторичном рынке — в ожидании роста цен владельцы снимают квартиры с продажи.

Практически во всех городах, где темп роста в первом полугодии превысил уровень инфляции, во II квартале цены росли медленнее, чем в I кв. Исключение составляют только Ровно (+7,7% против +3,9% в I кв.) и Севастополь (9,5% против 7%). По мнению риэлторов, позитивную ценовую динамику в Ровно обеспечило незначительное (на фоне других городов) повышение цен в I квартале. Что же касается Севастополя, тут жилье покупают для сдачи в аренду — ежегодный рост арендной платы не менее чем на 25% обеспечивает повышенный спрос.

Вровень с инфляцией

В Киеве, Симферополе и Днепропетровске темп роста цен за первое полугодие соответствовал уровню инфляции. Риэлторы уверены, что цены могли бы быть выше, если бы не подорожание кредитов.

По информации эксперта агентства «Планета Оболонь» Татьяны Леоненко, цена вторичного жилья за квадрат в центре Киева во II квартале составляла $5,8 тыс., в околоцентральных районах — $3,9 тыс., стоимость квартир на правом берегу (рядом с метро) — $3,45 тыс. за кв. м.

«В I квартале 2008 года по отношению к аналогичному периоду 2007-го рост цен в Киеве составил 22,5%, — подсчитала Татьяна Леоненко. — Однако с учетом инфляции стоимость жилья выросла только на 6,36%. В III квартале 2008 года можно прогнозировать рост стоимости недвижимости (в долларах) на уровне инфляции».

Аналогичная ситуация в Симферополе и Днепропетровске. По данным директора АН «Варто» Кирилла Стешенко, цены на однокомнатные на вторичном рынке в Симферополе достигают $75 тыс. «После ужесточения условий кредитования количество покупателей резко сократилось», — рассказывает он. Цена квадратного метра на вторичном рынке крымской столицы превышает $1,6 тыс.

В Днепропетровске, по данным оценщика-аналитика днепропетровского АН RealNest Марины Скибы, цены на вторичную недвижимость к началу III квартала 2008 года составили $1,2-5 тыс. за квадрат. «Из пяти выставленных на продажу квартир в течение месяца покупается только одна, — отмечает Марина Скиба. — Владельцы не хотят снижать стоимость жилья, предпочитая откладывать сделки до осени».

Чемпионы наоборот

В Ивано-Франковске, Херсоне, Николаеве, Виннице, Чернигове и Кировограде рост цен тормозит низкий уровень доходов местных жителей.

«Вторичная недвижимость в Чернигове переоценена. Цены начинаются от $1 тыс., в центральных районах достигают $1,5 тыс.», — рассказывает Александр Костюк, генеральный директор «Инекс Риал Истейт». По мнению эксперта, для уравновешивания спроса ежегодно в городе должны возводить около 100 тыс. кв. м, но вместо этого строители сдают не более 45 тыс. квадратов в год. «Ввод в эксплуатацию нового жилья постоянно откладывается. Например, к концу II кв. застройщики обещали реализовать 20 тыс. кв. м, из которых пока не сдали ни одного», — констатирует Костюк.

Аналогично оценивает ситуацию на вторичном рынке Николаева директор АН «Николаевская недвижимость 2000» Игорь Бионосенко: «Стоимость вторичного жилья в городе завышена из-за недостаточного предложения на первичном рынке. В городе мало новостроек и те по высокой цене (от $1,2 тыс. за квадрат)». Что же касается вторичного рынка, то тут, по словам Бионосенко, многие выставленные на продажу объекты просто «зависли» — покупатели настаивают на дисконте, но выставленные на продажу квартиры приобретались в кредит, и их владельцы хотят окупить затраты.

Исключение из общего правила составляет Ивано-Франковск, где строится много жилья. Правда, из-за дороговизны спрос на него отсутствует. «Даже возвращение в город основных покупателей — гастарбайтеров — не изменило ситуацию, — замечает Николай Тарасюк, директор АН «Тонус». — По сравнению с прошлым годом сделки купли-продажи происходят редко». Для основной массы населения первичка недоступна из-за больших площадей при относительно невысокой цене квадрата — стоимость однокомнатной квартиры площадью 60 кв. м практически повсеместно превышает $100 тыс.

вторичное жилье

Падение спроса на недвижимость в Кировограде специалист по недвижимости АН «Твой дом» Яна Корнеева объясняет завышенными ценами: от $900 на окраине до $2 тыс. в центре. Многие потенциальные покупатели отложили покупку недвижимости, ожидая падения цен.

Похожая ситуация и на вторичном рынке недвижимости Одессы. По данным Ольги Пащенко, директора филиала АН «Президент», в мае-июне покупательский спрос резко упал. «Многие продавцы или откладывают продажу жилья, или снижают цены. Стоимость квадрата — от $1,3 тыс. на окраинах до $3,5 тыс. в центре», — рассказывает эксперт. По данным Пащенко, сейчас предложение превышает спрос, сделки заключаются реже, чем в I квартале. Незначительный рост спроса одесские риэлторы ожидают только в октябре.

Снижение темпов роста цен ниже уровня инфляции на вторичном рынке жилья в Черкассах, Луганске и Житомире риэлторы объясняют ростом стоимости недвижимости в предыдущие годы. В Житомире, например, в 2006 году недвижимость подорожала на 90%.

Темп роста цен в Луганске составил в I квартале 24,2%, а во II — только 2,6%. По данным Татьяны Прониной, исполнительного директора луганского АН «Квартал», количество сделок в июне-июле сократилось на 50-70%. Основная причина, по мнению Прониной, — недвижимость в Луганске переоценена.

Виды на будущее

Обвала цен большинство экспертов не ожидает — по их мнению, подешеветь может только переоцененное жилье экономкласса — хрущевки и старые панельные дома. «Цены на это жилье были взвинчены ажиотажным спросом, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Постепенно оно будет дешеветь. Резкого снижения этой осенью не произойдет, но к концу 2008 года возможно уменьшение цен на 5-10%, а к аналогичному периоду 2009-го можно ожидать спад на 30-35%. Пик снижения стоимости в сегменте «эконом» придется на лето 2009 года, после чего цены по оптимистическому прогнозу стабилизируются».

Цены на остальные категории жилья, в том числе бизнес- и премиум-класса, в нынешнем году останутся практически без изменений. «Думаю, в ближайшие годы стоимость жилья будет расти, но гораздо медленнее инфляции», — прогнозирует специалист управления инвестиционно-банковских услуг Dragon Capital Алексей Зеркалов.

 

ЭКСПЕРТиза

Надежда ЛеонецНадежда ЛЕОНЕЦ,
руководитель департамента PR управляющей компании «ТИКО-Констракшен»


— До конца текущего года наиболее вероятный вариант развития ситуации — стабилизация цен с умеренной их коррекцией в сторону снижения на отдельные категории жилья. В частности, трех-, четырехкомнатные смежно-раздельные квартиры в старом фонде и хрущевки могут потерять в цене до 5-7%. Квартиры до $125-130 тыс. вряд ли подешевеют, поскольку такое жилье пользуется у населения стабильно высоким спросом.

 

Александр РубановАлександр РУБАНОВ,
президент Союза специалистов по недвижимости Украины


— Рынок недвижимости очень инертный, обвала цен в 2008-2009 годах не будет. Скорее можно ожидать их постепенное снижение, причем только в отдельных сегментах, поскольку все три категории жилой недвижимости (эконом, бизнес и премиум) по-разному реагируют на экономические и политические изменения в стране. К примеру, у покупателей жилья экономкласса, как правило, нет собственных средств, а значит, они зависимы от условий кредитования — после их ужесточения для многих даже дешевая недвижимость стала недоступной. При этом вторичное жилье экономкласса можно считать лишь относительно дешевым, поскольку цены на него завышены практически вдвое. Соотношение спроса и предложения в бизнес-сегменте наиболее сбалансировано. К концу 2008 года стоимость жилья бизнес-класса может снизиться максимум на 5-7%. Наиболее стабильными будут цены на недвижимость премиум-класса. Покупатели дорогого жилья меньше всего зависят от экономических и политических перемен. Стоимость элитной недвижимости по сравнению с другими европейским странами в Украине завышена, но высокий спрос обеспечивает стабильный рост цен. Еще одна причина — дефицит жилья премиум-класса, его мало строят. Спрос в этом сегменте значительно опережает предложение. Поэтому цены на элитную недвижимость всегда впереди уровня инфляции на 5-10%. Такой темп роста сохранится в 2008 и в 2009 годах.

 

Артем НовиковАртем НОВИКОВ,
партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик»


— При инфляции 15-19% и сохранении нынешней ситуации с ипотечным кредитованием к 2009 году может произойти снижение цен на недвижимость. В Киеве и городах-миллионниках стоимость жилья может уменьшиться на 25-30% — на наиболее востребованный сегмент бизнес-класса. В случае кризиса снизят цены и строители. Однако при таком сценарии развития событий девелоперы и застройщики смогут зарабатывать в первую очередь на объемах. А увеличение предложения, в свою очередь, со временем должно сбалансировать цены на рынке жилья. 

Контракты №33-34 / 2008


Вы здесь:
вверх