логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Зависли в воздухе Надежда ГОНЧАРУК - «Контракты» №31-32 Август 2009г.

В июле нынешнего года один из крупнейших украинских девелоперов — компания «ХХІ век» — реструктуризировал задолженность по евробондам на сумму $175 млн. Кредиторы согласились на четырехлетнюю отсрочку погашения бумаг — до 24.11.2014. Взамен менеджмент ХХІ века пообещал всем держателям бондов 5% акций и 10% — в качестве варрантов.


Однако девелопер также имеет задолженность перед двумя финучреждениям: Eurobank EFG Cyprus — на сумму $56 млн и УкрСиббанком — $28 млн. С этими структурами он ведет переговоры об отсрочке выплаты займа.

Большая долговая нагрузка ХХІ века дала повод аналитикам еще весной 2009-го заговорить о возможном банкротстве компании. Акции девелопера на Лондонской бирже осенью прошлого года подешевели более чем в тридцать раз. В июле в ХХІ веке задержали публикацию финансового отчета за 2008 год, не пожелав указывать в документе о более чем $200 млн задолженности, из-за чего торги были приостановлены. Однако украинскому девелоперу удалось избежать банкротства.

Начиная с 2004-го арендные ставки в офисных и торговых центрах ежегодно увеличивались на 30–40%, а спрос на помещения был колоссальный. На пике роста рынка получить кредит под проект для компании с репутацией было несложно. Мало того, менеджмент ХХІ века до сих пор уверен, во всяком случае — на словах, что поступил правильно. «Привлекать деньги на развитие новых проектов было стратегически оправданно. Сегодня конъюнктура рынка поменялась: нет финансирования и работать стало сложнее», — заявил Контрактам генеральный директор компании «ХХІ век» Георгий Цагареишвили.

Но кризис продемонстрировал, насколько неверными оказались такие стратегии. Когда поздней осенью 2008-го ставки на помещения и цены на земельные участки упали вдвое, после того как компании-арендаторы начали покидать торговые и офисные центры, а банки отказывались выдавать новые займы, проблемы девелоперов вспыли на поверхность.

Так, капитализация ХХІ века на 31.12.2008 упала на 75% и составила $517,36 млн с учетом доли миноритариев. Представитель оценщика — консалтинговой компании CB Richard Ellis — Станислав Иванов отметил, что стоимость портфеля компании «ХХІ век» ощутимо снизилась, поскольку «включает в себя значительную часть проектов на ранней стадии развития».

Воздушные замки

Проблемы у некоторых девелоперов возникали из-за того, что все силы и ресурсы были брошены на повышение капитализации бизнеса, который планировалось дорого продать западным инвесторам. «Девелоперские компании при привлечении финансирования переоценили свои возможности и потенциал рынка в краткосрочной перспективе. Они были довольно оптимистичны в своих допущениях по поводу арендных ставок, сроков реализации проектов и уровня конкуренции в отрасли», — считает Ярослава Чапко, генеральный директор компании Knight Frank.

Девелоперы брали кредиты на покупку участков, рисовали большие проекты, обещавшие неплохой доход через два-три года. «Многие компании все свои деньги тратили на покупку земли, поэтому у большинства девелоперов свободных средств не оставалось, — рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков. — Когда банковское кредитование замерло, а поступления от текущих проектов сократились, извлечь вложенные в участки деньги путем их продажи было практически невозможно. Тем более по той цене, по которой они приобретались».

Участки скупались на волне роста рынка — это способствовало еще большему подорожанию земли. «Многие компании вкладывали деньги в землю, поскольку цены на коммерческую недвижимость, особенно в регионах, постоянно росли, — объясняет Артем Новиков. — Девелоперы, у которых не было средств на застройку всех участков, приобретали их с целью перепродажи».

Незастроенные столичные земли практически полностью были выкуплены спекулянтами еще до того, как ими заинтересовались девелоперы. Поэтому многие компании начали проявлять интерес к регионам. Поначалу это были города-миллионники, а затем города с населением от 500 тыс. Региональные проекты поражали своим размахом: например, торговый центр в небольшом городе мог не уступать столичному проекту. К примеру, средняя площадь киевского ТЦ, открытого в 2008-м, составляла 14,3 тыс. кв. м, данные CB Richard Ellis. В том же году в Днепропетровске площадь первой фазы Каравана достигла 41 тыс. кв. м, второй фазы харьковского Дафи — 56 тыс. кв. м, второй фазы тернопольской Подоляны — 26 тыс. кв. м и т. д.

В кризис региональные проекты потянули девелоперов на дно. «Наиболее пострадавшими оказались промышленные регионы, производственные мощности которых ориентированы преимущественно на экспорт. Рост задолженности по заработным платам, повсеместное снижение доходов населения и, как следствие, значительное падение продаж в таких регионах обуславливают массовые расторжения уже заключенных договоров аренды на все виды помещений», — говорит управляющий директор украинского представительства Colliers International Юрий Нартов. К примеру, ставки в региональных торговых центрах в конце 2008-го стали приблизительно такими же, как и на складские помещения, и составили 50–100 грн за кв. м.

Кроме того, стоимость компаний резко упала по сравнению с завышенными оценками бизнеса в докризисный период. «Оценщики определяли стоимость проекта следующим образом. Поначалу они считали капитализацию будущего объекта, который начнет работать через два-три года, на основании прогнозируемых доходов от аренды. Затем от суммы капитализации вычитали себестоимость строительства объекта и уже от остатка отнимали еще 15%. В итоге цена проекта на бумаге могла быть всего на 20–25% дешевле, чем готовый и работающий офисный или торговый центр», — рассказывает Алексей Зеркалов, аналитик компании Dragon Capital. Эксперт отмечает, что в образовании ценового пузыря на рынке недвижимости виноваты не только девелоперы, но и финучреждения. Они кредитовали будущие проекты, а в залоге была только земля — не реальный объект. «Банки выдавали кредиты девелоперам, при этом земля с проектом переходила от одного собственника к другому. Цены росли, но ничего не строилось, — вспоминает Алексей Зеркалов. — К примеру, компания покупала участок за $10 млн. Затем в период роста рынка его стоимость увеличивалась до $30 млн. Девелопер приходил в банк и просил предоставить кредит на $20 млн на проект под залог участка».

По оценке Алексея Зеркалова, более всего от кризиса пострадали девелоперы с большим портфелем нереализованных проектов. Как правило, 80–90% стоимости такого портфеля составляли именно такие замыслы и только 10% — работающие объекты.

Новые Робинзоны

Когда ценовой пузырь сдулся, девелоперы заморозили все стройки. Затем выставили на продажу самые неликвидные участки с проектами по достаточно низким ценам. «Компания могла в свое время купить землю за $10 млн на собственные или кредитные средства, а сейчас при продаже получить максимум $4 млн», — рассказывает Артем Новиков. Проблема состояла в том, что неликвидные активы инвесторам были неинтересны. Параллельно девелоперы искали партнеров, которые выкупят долю в проблемном проекте.

Весной 2009-го многие компании заговорили о реструктуризации долгов. Девелоперы надеялись, что цены на момент нового погашения займа опять начнут расти и они смогут продать активы дороже.

Несмотря на это, банки поддерживали заемщиков. «Долговая нагрузка большинства девелоперов очень велика. Даже если они продадут все свои активы, то не покроют долг. Кроме того, собственнику, который потратил время и деньги на развитие проектов, психологически тяжело с ними расстаться, — утверждает Алексей Зеркалов. — Девелоперы и кредиторы надеются на то, что через год-другой динамика рынка вернется к докризисному уровню. Конечно, банки могут сейчас списать долги и остаться в минусе. Но им выгоднее растянуть это удовольствие на определенный срок. Тогда они из полученной прибыли постепенно начнут вычитать убытки».

Если ранее строились проекты по 100 тыс. кв. м, сейчас — не более 20 тыс. кв. м. «Все девелоперы будут ориентироваться на коммерческую недвижимость. Причем концепции и форматы объектов будут преимущественно экономкласса. К примеру, впервые за последние пять лет предприятия начали строить открытые рынки и базары под крышей», — рассказывает Артем Новиков.

Кроме того, экстенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости в регионах приостановится, поскольку под эти проекты сейчас нельзя привлечь деньги. К примеру, компания «ХХІ век» ушла с рынка Харькова, продав свою долю в пяти проектах за $5 млн.

Тем не менее гендиректор компании Георгий Цагареишвили уверен, что региональные проекты по-прежнему перспективны — только бы дождаться роста рынка. Девелоперу предстоит запастись терпением. Согласно прогнозам большинства экспертов, рынок коммерческой недвижимости восстановится не ранее 2010–2012 годов.

Сергей СЕРГИЕНКО, управляющий партнер консалтинговой компании CB Richard Ellis в Украине:

Кому сейчас тяжелее: крупным и публичным девелоперам или небольшим компаниям?

— Всем. В условиях растущего рынка крупные девелоперы тратили много ресурсов на формирование земельного банка и параллельно стремились развивать большое число проектов — зачастую в непрофильных сегментах недвижимости. В кризис они оказались в сложной ситуации, имея существенную долговую нагрузку и портфель активов, в котором преобладали упавшие в цене земельные участки и низколиквидные проекты на ранних этапах строительства.

Небольшим девелоперам не легче. Несмотря на ограниченное количество активов в портфеле, степень их закредитованности по отношению к вложенным средствам также достаточно высокая, и большинство из них тоже испытывают дефицит средств, необходимых для завершения строительства даже приоритетных проектов.

Как они выживают во время кризиса?

— Реструктуризация долга, рефинансирование — доступные инструменты для выживания как крупных, так и небольших девелоперов. Ведь банкам не нужны неликвидные проекты или участки. Основным критерием при принятии решения о реструктуризации будет то, насколько жизнеспособна компания-заемщик, сможет ли она преодолеть трудности и погасить задолженность в течение следующих нескольких лет, получив отсрочку в выплате долгов сегодня. Публичность компании в данном случае будет плюсом, так как подразумевает полную прозрачность финансовой отчетности, что повышает доверие со стороны инвесторов.

Станут ли девелоперы осторожнее, будут ли сворачивать проекты в регионах?

— Рынок изменится. Грандиозные проекты, вероятнее всего, переживут реконцепцию, а площадь новых будет гораздо скромнее. Это снижает рыночные риски, а также повышает вероятность реализации проекта. Девелоперы начнут тщательнее относиться к концепции проекта. Неуспешные замыслы при ухудшении рыночной конъюнктуры не только перестают приносить доход, но и становятся тяжелой ношей, требуют постоянных затрат на содержание. Девелопмент станет более поступательным: те компании, которые останутся на рынке, будут стремиться реализовывать не более одного-двух проектов одновременно. Иначе долговая нагрузка приблизится к критическому уровню.

Рынок коммерческой недвижимости в регионах в течение нескольких лет продолжит стагнировать. Но, к примеру, торговая недвижимость будет понемногу развиваться, в то время как складская, скорее всего, нет.

Инвесторы станут избирательнее при принятии решений о приобретении тех или иных объектов. Они стремятся не рисковать и не готовы переплачивать за объекты на локальном рынке. Им выгоднее покупать проблемные активы на более развитых и стабильных рынках Европы.

Вы здесь:
вверх