логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Не ждали Владимир ХОМЯКОВ - «Контракты» №39 Сентябрь 2009г.

«Минус пятьдесят процентов» — этими тремя словами можно охарактеризовать изменения на рынке недвижимости, произошедшие за последний год. Вдвое упали цены на готовое жилье, на 50% меньше стало вводимых объектов, почти в два раза снизилась арендная плата.


Застройщики, риелторы и рантье оказались не готовы ни к одному из этих изменений.

Если верить августовскому исследованию АН «Планета Оболонь», среди владельцев киевских гостинок до сих пор встречаются арендодатели, упорно пытающиеся сдать 28 кв. м с сидячей ванной за 2,5–3 тыс. грн в месяц. Притом что в августе однокомнатную квартиру в 40 квадратов или двушку сопоставимой площади практически в любом (не центральном) районе столицы можно было найти за 2–2,7 тыс. грн в месяц. А средняя цена предложения самого дешевого жилья колебалась на уровне 1,4–1,8 тыс. грн в месяц.

Не менее упорными оказались и столичные строители. Квадратный метр в киевской новостройке осенью стоил в среднем 13,968 тыс. грн (данные портала недвижимости realt.ua по состоянию на 21.09.2009). И хотя многие столичные стройки обречены оставаться грудой бесполезного (для инвесторов) бетона в ближайшие два-три года, с января 2009-го гривневые цены первичного рынка снизились лишь на 2,08%, а по сравнению с январем 2008-го даже выросли на 7,4%. Итогом этой «ценовой стабильности» стало более чем двукратное падение объемов строительства — на дорогие квадраты в новостройках просто не находится покупателей.

Что же касается риелторов, то большинство из них не верили в падение цен ни в сентябре, ни в октябре, ни в ноябре 2008-го. Ценовое ралли пяти предкризисных лет убедило посредников в том, что жилье может лишь дорожать — еще в январе нынешнего года многие посредники реагировали на прогнозы о снижении цен как на личное оскорбление. Тем не менее стоимость жилья в столице упала почти на 50% — сегодня вполне можно найти квартиру стоимостью $1,4–1,5 за квадрат. И жилье продолжает дешеветь.

Нынешние ценовые парадоксы — следствие инерции мышления участников рынка. Или, проще говоря, упрямства строителей, продавцов и рантье, все еще ориентирующихся на докризисный уровень доходов.

К примеру, по данным Capital Human Resources (CHR), номинированные в гривне зарплаты за время кризиса в среднем сократились на 30%. С учетом девальвации самой гривни (-68% при курсе 8,5 UAH/USD) долларовый доход украинцев к лету 2009-го сократился примерно на 60%. Номинированная в долларах аренда жилья в Киеве за тот же период подешевела в среднем на 50%, хотя с учетом оттока трудовых мигрантов должна была уменьшиться на 60–70%.

Аналогичная ситуация наблюдается и в сфере жилищного строительства. В 2005–2008 годах до 80% инвесторов приобретали жилье на заемные средства. Но с осени 2008-го доступная ипотека прекратила существование: ставки по гривневым займам превышают 25% годовых, первый взнос в большинстве случаев составляет от 50%. Но и на таких условиях получить кредит практически невозможно. Реализация жилья у большинства застройщиков упала на 50–70%. Однако они все равно держат цены, чтобы не продавать ниже себестоимости дорогое жилье, построенное на пике цен.

Число сделок на вторичном рынке сократилось на 60–80%. Большинство потенциальных покупателей ожидают дальнейшего падения цен, но продавцы не снижают стоимость квартир, считая, что квартира в Киеве не может стоить дешевле $1,5 тыс. за квадрат.

На самом деле нынешнее падение объемов строительства, цен и арендных ставок — только начало ценовой стабилизации рынка. Даже сейчас большинство сегментов рынка недвижимости не достигло дна.

Дело в том, что в 2005–2008 годах весь рынок недвижимости жил взаймы. Чтобы ежегодно строить более 10 млн кв. м жилья при средней стоимости около $1 тыс. за квадрат, ни у отечественных застройщиков, ни у клиентов-инвесторов не хватало средств. Стоимость первичного жилья разогревали прямые иностранные инвестиции, вторичного — дешевая ипотека, средства для которой украинские банки тоже привлекали за рубежом. Иностранные инвестиции — в виде завышенных зарплат — способствовали и росту арендных ставок.

В 2007–2008 годах иностранцы вкладывали в украинскую экономику по $8–9 млрд. Но в II полугодии 2008-го этот финансовый источник иссяк. С июля по декабрь иностранные инвесторы изъяли из украинской экономики более $1,6 млрд, чистый приток ПИИ в январе–июне 2009-го (по данным Госкомстата) составил лишь $2,359 млрд, то есть 34,1% от прошлогоднего показателя за аналогичный период.

Скорее всего, докризисные объемы операций на вторичном рынке и объемы строительства жилья восстановятся лишь после пропорционального падения и стабилизации цен. Но строители, риелторы и рантье к такому сценарию развития событий по-прежнему не готовы.

Вы здесь:
вверх