логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Кодекс жести Надежда Гончарук - «Контракты» №4-5 Январь 2011г.

Проект нового Жилищного кодекса предлагает выселять должников и жителей ветхих домов.


Принятие нового Жилищного кодекса может усилить социальное напряжение в обществе, поскольку лишиться жилья станет намного проще. Документ защищает интересы банкиров и строителей, поскольку предусматривает изъятие жилья финансовыми структурами за долги и принудительное выселение собственников квартир в кварталах, подлежащих комплексной реконструкции. «В Украине юрлица отстаивают свои интересы лучше, чем объединения физических лиц», — констатирует Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог­-Классик».
Действующий Жилищный кодекс принят в 1983 году. За последние 20 лет в первоначальный документ было внесено множество поправок и дополнений. В прошлом году в первом чтении был принят проект Жилищного кодекса № 2307-д. В конце ноября 2010-го проект подготовлен ко второму чтению, но его рассмотрение было перенесено на первое полугодие 2011-го. В текст было внесено несколько правок, частично исказивших его содержание. «Положения проекта не согласовываются между собой и противоречат Конституции Украины, Конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года», — категорична Юлия Постойко, юрист ЮФ DIGNUM. В замечаниях к проекту Главного юридического управления Верховной Рады указано, что «принятие в поданной ко второму чтению редакции приведет к многочисленным правовым коллизиям и неполноте правового регулирования жилищных отношений.

Карточный домик
И.о. зампредседателя Киевгорадминистрации Александр Мазурчак, один из авторов проекта, заявлял, что документ предполагает возвращение пени за долги по квартплате и принудительное выселение из домов при строительстве важных инфраструктурных объектов, реконструкции кварталов. Таковы были основные мотивы замены старого ЖК.
Первая часть ст. 112 проекта кодекса предполагает начисление пени в размере 0,1% суммы задолженности за каждый день просрочки в случае несвоевременной оплаты услуг ЖКХ. Данная норма проекта дублирует уже существующий закон о пене. В 1996 году штраф за неуплату был отменен из-за массовых задержек заработных плат. В декабре 2010-го Верховная Рада сняла запрет — пеня будет начисляться с 1 января 2011 года. Цель штрафных санкций — усилить ответственность должников. Но при просрочке за месяц квартплаты в 500 грн пеня составит всего 15 грн.
Нормы о принудительном выселении и реконструкции кварталов необходимы для обновления устаревшего жилого фонда. «Ранее хрущевку можно было реконструировать с согласия 70–90% жителей дома, теперь достаточно и 10%», — заявил Александр Мазурчак. Тем не менее ст. 166 проекта не отвечает на вопросы о размерах жилой и общей площади, которая будет предлагаться переселенцам, об оборудовании и состоянии квартиры, денежной оценке нового жилья, компенсации за неудобства, связанные с переездом. «Реконструкцию старого и ветхого фонда Киева проводить надо, — считает Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК «Каскад». — Облегчит ли новый кодекс работу строителей, пока рано говорить: документ еще не принят. Многое зависит от того, как будет прописана процедура участия всех заинтересованных сторон».
«Данная инициатива закономерна. У нас много ветхого жилья, — считает Артем Новиков. — Выселение можно по-разному истолковать. Если жильцов старой пятиэтажки насильно переселяют в дома на окраины города, то это вызовет всеобщее негодование. А если им предоставляют жилье в новом доме в том же районе, то эта норма будет работать».
Впрочем, пока говорить о масштабных проектах реконструкции рано. Киевсовет уже принимал концепцию комплексной реконструкции микрорайона на Подоле площадью 47 га. Цена вопроса — 2,2 млрд грн. По словам бывшего министра ЖКХ Алексея Кучеренко, для реализации инвестором таких проектов, как минимум, стоимость жилья должна вернуться на докризисный уровень.

Экспроприация экспроприаторов
Первая часть ст. 129 предлагает принудительное выселение из жилья, купленного в кредит, в случае невозвращения долга. Таким образом власть пытается поддержать банковскую систему, ссылаясь на опыт США и некоторых стран Европы. Действительно, в мире количество ипотечных кредитов, при которых у заемщиков изымают жилье, составляет 3–5%. «Это международная практика, — рассказывает Артем Новиков. — Физическое или юридическое лицо оставляет в качестве обеспечения займа актив — квартиру, машину или землю. Это механизм ответственности заемщика перед банками».
В Штатах лишить должника дома, приобретенного на кредитные деньги, просто. К примеру, только в октябре банки изъяли 102 тыс. жилых объектов, что является рекордным показателем для рынка. Но ведь и условия выдачи кредитов у американцев были иными. Займы под 3–4% годовых на покупку недвижимости могли себе позволить даже не самые обеспеченные слои населения. В конце концов, эта группа людей оказалась самой неплатежеспособной. В Украине кредиты выдавались под 15–20% годовых с первоначальным взносом в 30% — позволить себе ипотеку могли немногие семьи с совокупным ежемесячным доходом $3–4 тыс. При этом потеря работы хотя бы одного из супругов грозила просрочкой выплаты по кредиту. «Государство и банки должны повышать финансовую грамотность населения. Не все потенциальные заемщики могут предвидеть кризис и предположить уровень своего благосостояния через пять-десять лет. Все стороны процесса должны нести ответственность. При этом процедура банкротства физлица должна быть грамотно прописана в законодательстве», — считает Артем Новиков.
Также старый ЖК предполагает бессрочное проживание в государственной или коммунальной квартире, а ст. 72 нового кодекса упраздняет эту норму, то есть устанавливает граничные сроки. Статья 117 утверждает, что полученные после даты вступления в силу нового ЖК от государства квартиры нельзя будет приватизировать, подчеркивает юрист Юлия Постойко. Согласно ст. 36, украинцы, которые имеют приватизированное жилье и стоят в очереди на новое, в случае получения квартиры от государства или города должны будут бесплатно передать свое нынешнее жилье в обмен на новое. «Это справедливо, — уверен Артем Новиков. — Есть люди, молодые семьи, которые вообще не имеют жилья и стоят в очереди». Эксперт ссылается на полагающиеся каждому гражданину Украины 21 кв. м жилья общей площади и дополнительно 10 кв. м на семью. Если государство выдает очередникам новую квартиру, площадь которой удовлетворяет потребность каждого в этих квадратных метрах, то оно фактически улучшает жилищные условия граждан. А старую квартиру можно отдать тем же молодым семьям, нуждающимся в улучшении условий проживания. «Получение бесплатных квартир — распределение ресурса не по рыночной цене. В очереди на жилье от государства должны стоять социально необеспеченные слои населения, у которых нет возможности зарабатывать даже на аренду», — считает Артем Новиков.
Из положительных норм проекта — переход от неэффективного управления домами и придомовыми территориями жэками к частным компаниям. Объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД) должны заключить договор с управляющей компанией, которая будет следить за состоянием дома, убирать его территории и чинить канализационные трубы. Эти структуры будут лицензироваться непосредственно Кабмином и должны отвечать его квалифицированным требованиям. Впрочем, жильцы с помощью ОСМД смогут сами выбрать исполнителей — сантехников, электриков, дворников, газовщиков и другой обслуживающий персонал.

Вы здесь:
вверх