логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
В начале были сваи Надежда ГОНЧАРУК - «Контракты» №49-50 Декабрь 2012г.

Почему украинцы предпочитают покупать готовое жилье


Российский рынок новостроек переживает ренессанс. До 70% квартир на «первичке» Москвы покупаются на стадии котлована, такие данные озвучили аналитики компании «Домус финанс».

Высокий процент продаж свидетельствует о возвращении доверия российских дольщиков к местным застройщикам. Напомним, что после кризиса в связи с увеличением количества недостроев покупатели интересовались в основном готовыми объектами, тогда как до 2008-го и в Украине, и в России тенденция была противоположной. «Пять лет назад приобретали даже виртуальные квадратные метры в объектах, которые существовали только на бумаге», — говорит Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Учитывая рост спроса на жилье на стадии котлована ближайших соседей Украины, Контракты поинтересовались у отечественных экспертов, наблюдается ли у нас похожая тенденция.

Сергей Костецкий, аналитик SV Development, отмечает, что в Украине вырос спрос на квартиры на начальной стадии строительства дома. «До кризиса доля продаж жилья на стадии котлована достигала 50%, — отмечает он. — В 2009–2010 гг. она упала до нуля, но уже с 2011-го начала расти, и на сегодняшний день около 30% квартир покупается на начальной стадии строительства объекта».

Основная причина увеличения продаж — после кризиса на рынке работают преимущественно надежные застройщики — компании с иностранными инвестициями либо государственные или муниципальные застройщики. Кроме того, по-прежнему многих покупателей привлекает цена за кв. м, которая на стадии котлована ниже, чем в состоянии готовности. По словам Сергея Костецкого, кв. м в доме 70–80%-ной готовности и выше стоит $1600, на стадии от нулевой до 50% — около $1280. Более низкая стоимость — не исчерпывающая характеристика привлекательности квартир, которых физически еще нет. Чем ближе дом к сдаче в эксплуатацию, тем меньше выбор квартир. Известно, что апартаменты в готовых домах — в основном больших метражей, с не очень удачным видом из окна либо на первых этажах.

Спекулянты «камбек»

Несмотря на очевидную тенденцию роста, Украина не скоро достигнет показателей российского рынка. «В России хорошо работают ипотечные программы: процентная ставка может достигать 6–12%, у нас — 24%, — объясняет Михаил Артюхов, директор компании ARPA Real Estate. — Кроме того, в стране с авторитарным режимом доверие граждан к государству намного выше. Если ведущие российские политические силы пообещали, что все дома будут достроены к указанному сроку, люди безоговорочно верят этим словам».

Продажи жилья на начальной стадии строительства выросли за счет спекулянтов

По словам Михаила Артюхова, украинцы гораздо более скептически оценивают власть и поэтому более осторожны в своих решениях. «Наш клиент в готовой секции дома продает до 80 квартир в месяц, в другой на стадии котлована — пять-семь», — рассказывает специалист. Кроме того, у нас чересчур высокие ипотечные ставки, а банки достаточно строго подходят к отбору потенциальных заемщиков. Финансовые учреждения предпочитают кредитовать жилье, близкое к завершению. Сергей Костецкий говорит, что никаких надежных законодательных гарантий того, что покупатель «первички» получит квартиру в срок или в крайнем случае вернет уплаченные за нее деньги, нет, а все спорные вопросы придется решать в суде, поэтому большинство украинцев покупают квартиры в домах хотя бы на 70–80%-ной стадии готовности.

За счет кого же увеличилась доля продаж на «первичке» на стадии котлована? Прежде всего за счет инвесторов, то есть тех, кто покупает на начальной стадии, а продает — на завершающей, зарабатывая на разнице деньги. Михаил Артюхов уверяет, что еще весной 2012-го доля так называемых спекулянтов составляла менее 10%, а сегодня эти люди могут своими деньгами обеспечивать финансирование проекта на 20%, и их доля превышает 10% в общем объеме продаж. Непонятная ситуация с долларом заставляет спекулянтов инвестировать в недвижимость. По словам эксперта, они могут купить квартиры оптом на сумму до $10 млн. Но эти люди хорошо изучили рынок и точно знают, кому можно доверить свои деньги, они практически на 100% уверены в том, что выбранный ими застройщик завершит проект в срок.

Инвесторы договариваются с застройщиком отдельно от обычных покупателей, улучшающих свои жилищные условия. Кто-то готов купить несколько квартир, кто-то — целые подъезды. По словам Михаила Артюхова, инвесторы требуют от застройщика скидку в размере 40–50% на кв. м по сравнению с розничной ценой на финальной стадии строительства дома. Правда, не все застройщики готовы предоставить такой значительный дисконт, даже если у спекулянта есть лишний миллион долларов.

Вторая группа покупателей, влияющих на статистику продажи квартир на начальной стадии, — те, кто приобретает «первичку» по госпрограмме льготного кредитования. Алексей Попов, директор харьковского АН «Проконсул», рассказывает, что процесс выглядит так: потенциальный покупатель обращается к застройщику с заявлением о намерении приобрести квартиру в незавершенном доме, рассчитывая получить льготную ставку по кредиту от государства, одновременно банк рассматривает данное заявление, а застройщик на это время бронирует квартиру за потенциальным покупателем, изымая ее из базы данных продаж. Если заявителю финучреждение отказывает, жилье опять поступает в продажу, но банк проверяет платежеспособность заемщика достаточно долго.

Пять лет назад разница в цене составляла 100%, сейчас — 20%

В каком же случае обычный украинец с необходимой суммой может купить жилье на стадии котлована? Разве что если надежный застройщик строит и сдает дом очередями. К примеру, компания завершает одну стадию строительства объекта и открывает продажи на новую, на начальной стадии. Потенциальный покупатель доверяет такому застройщику, основываясь на предположениях, что если компания смогла завершить одну секцию дома, значит, сможет закончить следующую. Но как правило, компания не начинает продажи новой очереди, пока не завершит продажи предыдущей. Ведь ей незачем конкурировать с собой. К примеру, на Печерске в одном из объектов кв. м на завершающей стадии стоит $2400, на начальной — $1800. Если застройщик «выбросит» на рынок квартиры дешевле на $600 за кв. м, то спрос на более дорогие объекты закономерно упадет. «Когда наш клиент начал продавать квартиры в новой очереди на стадии котлована, продажи были очень хорошими», — утверждает Михаил Артюхов.

В основном рост продаж на жилье на начальной стадии строительства объекта связан с намечающимся дефицитом интересных и доступных квартир на «первичке». Дело в том, что после кризиса с рынка ушли многие застройщики, а многие переориентировались на соцжилье — квартиры небольших метражей (40 кв. м), но от этого его не стало больше.

 

Верхи не могут, низы не хотят

В принципе, застройщикам выгодно собирать деньги с населения на ранней стадии проекта. «В таком случае себестоимость строительства ниже», — объясняет Алексей Попов. Многие «выбрасывают» на рынок квартиры на начальной стадии, другое дело, что продажи тогда идут не так бойко, как на стадии готового жилья.

Некоторые компании намеренно отказываются выставлять на продажу квартиры на стадии котлована. Речь идет о крупных холдингах с иностранными инвестициями, строящих жилье бизнес-класса и выше, у которых есть финансы на завершение дома. Такие застройщики рассчитывают продать объект дороже, выставляя готовые квартиры. «Если застройщик продает квартиры на этапе фундамента, то ему необходимо потратиться на маркетинговую компанию по привлечению покупателей. Если он реализует построенное жилье, то ему не надо тратиться на промоушен. А поскольку разница в стоимости готового и строящегося жилья сейчас не столь значительная, как в докризисные времена, то строительные компании с финансами предпочитают заниматься продажей готового жилья», — приводит пример Сергей Костецкий.

И все же ключевая роль в оживлении рынка принадлежит покупателю, который в большинстве своем настроен приобретать готовые квартиры. «У компании, задерживавшей ввод в эксплуатацию объектов или имеющей в своем портфеле долгострои (а предложенный к продаже объект возводится более двух лет и его стадия строительства ниже 95%), количество заинтересованных покупателей будет минимальным», — рассказывает Александр Попов. Кроме того, по сравнению с докризисным периодом разница в цене на начальной и завершающей стадии строительства значительно сократилась. Если пять лет назад наценка доходила до 100%, то сейчас она в лучшем случае составляет 20%.

Но, по словам Алексея Попова, основное препятствие — боязнь покупателя того, что дом не будет достроен. Жилье на стадии котлована приобретают те, кто уверен в надежности застройщика, в противном случае — люди готовы переплатить, но получить готовую квартиру. «90% покупателей, выбирая между квартирой на нулевой стадии строительства дома и более дорогой, но готовой, остановятся на последнем варианте», — уверяет Алексей Попов.

Юлия ГОРОХ, директор по маркетингу компании
«Интергал­Буд»

— В Украине насчитывается более 16 тыс. объектов незавершенного строительства. Тысячи людей пытаются вернуть средства за строящееся жилье или добиться возобновления строительства замороженных объектов. Покупатели стали более осторожными. Риск стать инвестором долгостроя или недостроя вынуждает людей искать варианты с более высокой степенью готовности — не менее 50% или выбирать объекты, введенные в эксплуатацию.

Рынок первичной недвижимости все еще переживает кризис доверия со стороны покупателей, но спрос на жилье в строящихся домах на стадии котлована существует. Решающую роль играет репутация застройщика и его надежность. Благодаря стабильности компании и успешному завершению ряда проектов, в том числе первой очереди ЖК «Парковые Озера», реализация квартир на стадии котлована второй очереди ЖК «Парковые Озера» от компании «Интергал-Буд» идет хорошими темпами.

Застройщик самостоятельно принимает решение о том, начинать продажи на стадии котлована или только после достижения определенной стадии готовности объекта. В любом из этих случаев у покупателя есть возможность выбирать среди всех предусмотренных для данного жилого комплекса планировочных решений, отличаться будет только цена. Разница в стоимости квартиры на стадии котлована и на завершающем этапе строительства составляет около 20–25%. После ввода в эксплуатацию цена увеличивается еще на 15–20% за счет минимизации риска. В ЖК «Яскравий» от «Интергал-Буд» проектом предусмотрено более 16 вариантов планировочных решений, которые доступны для покупателей на любой стадии его реализации.

Вы здесь:
вверх