логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Дешево, но сердито Вилен ВЕРЕМКО - «Контракты» №11 Март 2013г.

Что нужно знать, покупая залоговую квартиру по сниженной цене


Эксперты рынка недвижимости в начале нынешнего года отмечают увеличение количества предложений о продаже квартир, которые ранее находились в залоге у банков. При этом цены на такую недвижимость на 10–15% ниже среднерыночных, что не может не радовать потенциальных покупателей. Председатель Национального совета риелтерской палаты Украины Виктор Несин объясняет такую тенденцию уменьшением доходов граждан, которым теперь нечем погашать кредиты, а также желанием банков как можно скорее сбыть залоговое имущество и погасить кредиты.

В то же время юристы обращают внимание, что, приобретя квартиру по заниженной цене, ее новый собственник впоследствии может столкнуться с долгими и изнурительными судебными тяжбами. В лучшем случае придется потратить немало времени и средств на отстаивание своего права, в худшем — есть риск лишиться и квартиры, и уплаченных за нее денег. Поэтому эксперты советуют перед заключением договора тщательно изучить все нюансы, связанные с объектом недвижимости. Лучше — с привлечением соответствующего специалиста для сопровождения сделки.

Покупка залога у должника

Залоговое имущество может быть продано как по согласию с залогодателем, так и в принудительном порядке. В основном банки пытаются договариваться с должниками, что более выгодно как первым, так и вторым. На сайтах банков в разделах о реализации залогового имущества обычно сказано, что операции проводятся исключительно с согласия заемщика, который по тем или иным причинам не в состоянии выплатить залоговую стоимость объекта. Один из вариантов реализации залоговой квартиры, когда банк предлагает должнику самому найти покупателя. Во избежание лишних хлопот финучреждения даже предоставляют согласившимся более приемлемые условия погашения кредита. При такой схеме покупатель оплачивает обязательства должника, после чего банк инициирует снятие ограничений на квартиру. И уже после этого заключается договор купли-продажи. Стоит обратить внимание, что в таких случаях между моментом снятия ограничений и фактическим заключением договора проходит некоторое время. Вот тогда возникает риск махинаций, когда уже не обремененная квартира может быть отчуждена третьему лицу. Поэтому юристы советуют заключать предварительный договор, который в случае отказа собственника продать квартиру по крайней мере даст возможность в судебном порядке либо обязать его такой договор заключить, либо вернуть деньги.

Статьи 229–233 ГКУ определяют, что договор может быть признан недействительным, если он заключен под воздействием тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных условиях

Самостоятельная продажа квартиры более приемлема для заемщика, поскольку он сам решает, кому и по какой цене продать имущество, а также не оплачивает банку затраты, связанные с реализацией залога. Для покупателя же здесь существуют определенные риски. В частности, сделка о добровольной продаже квартиры может быть впоследствии обжалована должником в суде. К примеру, ст. 229–233 ГКУ определяют, что договор может быть признан недействительным, если он заключен под воздействием тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных условиях. Очевидно, что упомянутые категории носят оценочный характер, и наперед сложно сказать, посчитает ли суд обстоятельства таковыми, что ведут к признанию договора недействительным. Юрист ЮФ «Лексфор» Юлия Рудык замечает, что и банк как залогодержатель впоследствии может обжаловать сделку в судебном порядке, поскольку заемщик не имеет права продавать залоговое имущество без получения предварительного письменного согласия финучреждения. «Поэтому при заключении такого рода договоров необходимо тщательно проверить документы на имущество, в частности — статус имущества и наличие у заемщика права на его продажу (соответствующего согласия банковского учреждения, согласия супруга и пр.)», — советует юрист.

Квартиру продает банк

В определенных случаях, когда заемщик не может или не хочет найти покупателя, банки могут сами заняться продажей залоговой недвижимости через финансовые компании, работающие совместно с агентствами недвижимости. Тогда финансовая или факторинговая компания выкупает у банка задолженность заемщика по текущей стоимости залогового имущества и становится новым залогодержателем. После чего финансовая компания реализует залоговую квартиру через агентства недвижимости. При этом она «прощает» заемщику остаток долга по кредитному соглашению, если квартира продана по цене, которая не покрывает обязательства заемщика.

Подобная схема выгодна для всех сторон соглашения, считает Юлия Рудык. Выгода банковского учреждения заключается в сокращении затрат и времени на организацию процесса по взысканию залогового имущества и задолженности по кредитному соглашению, заемщика — в частичном «прощении» долга и закрытии обязательств по кредитному соглашению. Финансовая компания и агентство недвижимости получают после реализации залогового имущества свои комиссионные, а покупатель — освобожденную от запретов и обязательств недвижимость по приемлемой цене. «В то же время, — отмечает юрист, — при подобной схеме покупатель вряд ли сможет приобрести недвижимость по значительно сниженной стоимости. Агентства недвижимости с целью заработать на комиссионных продают такое имущество по обычным рыночным ценам».

Кроме того, потенциальному покупателю такой квартиры необходимо проверить выполнение ипотекодержателем всех условий ипотечного договора. Также стоит помнить, что прежде чем продать объект, продавец должен за 30 дней уведомить об этом должника. Если же все правила не соблюдены, впоследствии договор купли-продажи может быть обжалован в суде.

Принудительная продажа без суда

Проблемным может оказаться приобретение квартиры, которую у должника изъяли и реализуют ее через аукцион. Принудительно взыскать недвижимость у залогодателя можно по решению суда, а также на основании исполнительной надписи нотариуса. Для банков это крайняя мера, поскольку процедура реализации имущества на публичных торгах требует дополнительного внимания и времени. Причем менее затратный для банковских учреждений способ взыскания залога — на основании исполнительной надписи нотариуса (ст. 33 ЗУ «Об ипотеке»). Покупателю к такому приобретению стоит относиться осторожно. Кроме прочего, должник впоследствии может обжаловать в суде действия нотариуса. Отметим, что внесудебное взыскание залогового имущества может осуществляться лишь при наличии соответствующей оговорки в договоре ипотеки или в отдельном договоре, который должен быть заверен нотариально. Также взыскание на предмет залога может быть обращено лишь через 30 дней после предупреждения об этом должника. До истечения этого времени нотариус не имеет права совершать исполнительную надпись на договоре.

Больше гарантий как для банка, так и для потенциального покупателя, когда недвижимость конфискована и реализуется на основании решения суда

Юлия Рудык замечает, что также необходимо обратить внимание на нормы Закона «О нотариате», определяющие условия, при наличии которых возможно совершение нотариусом исполнительной надписи. В частности, предоставленные нотариусу документы должны подтверждать бесспорность требований банка. При этом о бесспорности требований можно говорить лишь в двух случаях: 1) с размером суммы долга соглашаются обе стороны (заемщик и банк); 2) задолженность подтверждена решением суда. В остальных случаях задолженность является спорной. Также стоит помнить, что нотариус совершает исполнительные надписи, если со дня возникновения требования прошло не более одного года. Кроме этого, совершение исполнительной надписи возможно, только если договор залога (ипотеки) был удостоверен нотариусом. «Учитывая это, покупателю лучше избегать покупки недвижимости, которая взыскивается на основании исполнительной надписи нотариуса, даже если такая недвижимость реализуется по цене значительно ниже, чем рыночная», — советует юрист.

Покупка квартиры на аукционе

Больше гарантий как для банка, так и для потенциального покупателя, когда недвижимость конфискована и реализуется на основании решения суда. Но такой способ взыскания залогового имущества является более затратным и длительным. Если суд удовлетворил требования банка, реализация предмета залога осуществляется Государственной исполнительной службой (ГИС) на публичных торгах (аукционе). Информация о проведении торгов публикуется за 15 дней до их начала. Отчуждаемая недвижимость оценивается независимым оценщиком. Желающие поучаствовать в аукционе вносят залог 15% стоимости объекта, который им возвращается в случае про­игрыша или учитывается в оплату приобретения.

В этом случае нужно учитывать, что залогодатель в любое время может погасить долг, и торги не состоятся. К тому же здесь возможны махинации самих исполнителей и связанных с ними лиц с целью приобрести недвижимость по заниженной цене. К примеру, информация о торгах может скрываться, а желающих купить объект по предложенной цене не окажется. В таком случае ипотекодержатель получает право выкупить объект по предложенной цене. Либо назначаются повторные торги (через месяц), на которых цена снижается на сумму до 25%. Впоследствии могут быть и третьи торги со стартовой ценой в 50% от определенной изначально. При этом если средств от продажи квартиры не хватит для покрытия кредита, у должника в счет погашения недостающей суммы могут отобрать другое имущество. В подобных случаях существует большая вероятность, что залогодатель обжалует как минимум установленную оценщиком цену и процедуру проведения торгов. Партнер ЮК «Горошинский и Партнеры» Дмитрий Овсий отмечает, что самые большие риски при покупке квартиры на публичных торгах — это закрытость информации о них. «Безусловно, агрессивно настроенные собственники недвижимости при продаже имущества на публичных торгах могут оспаривать действия банка, нотариуса, исполнительной службы и других участников такого процесса. В этом случае крайне важно соблюсти все процедуры», — рассказывает юрист.

Семь раз отмерь

Чтобы оградить себя от рисков при покупке недвижимости, юристы советуют внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется ли такое решение в кассационном порядке (апелляционный суд может удовлетворить требования банка, после чего решение вступает в силу, но впоследствии его может отменить кассационный суд).

При покупке залоговой квартиры важно убедиться, что на ней нет обременений. «Если цена залогового, как и любого другого имущества гораздо ниже рыночной, и подобное снижение стоимости на первый взгляд не обоснованно, возможно, это обусловлено какими-либо скрытыми недостатками недвижимости, в том числе залогом или другим обременением», — говорит Юлия Рудык. Нужно убедиться в согласии супруга на сделку в случаях, когда недвижимость принадлежала супружеской паре. Проверить, не прописаны ли в квартире дети, поскольку выписать их потом будет очень сложно. Впрочем, Дмитрий Овсий замечает, что вероятность наличия обременений достаточно высокая лишь в случае покупки прав и обязательств по кредиту, продаже через оговорку в договоре (без суда). «В случаях привлечения к продаже исполнительной службы вероятность наткнуться на обременения невысокая», — отмечает он.

Нелишним, советуют юристы, будет воспользоваться помощью специалиста при заключении договора купли-продажи. Профессиональный анализ документов на квартиру, правильно составленное соглашение и грамотное юридическое оформление результатов его выполнения поможет свести к минимуму возможные риски подобной сделки и избежать каких-либо негативных последствий в будущем.

Вы здесь:
вверх