логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Торгуют все! Татьяна СТОЙКО - «Контракты» №12 Март 2013г.

Инвесторы готовы вкладывать только в торговые центры. Офисы и склады пока потеряли привлекательность


Подъема на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в течение 2012 года не наблюдалось, сделки носили единичный характер. Некоторые локальные инвесторы готовы были рассматривать покупку «стрессовых» активов. Зарубежные инвесторы по-прежнему занимают выжидательную позицию. Какие коммерческие «квадраты» остаются привлекательными для инвесторов и где больше перспектив заработать?

Интерес слабый, но устойчивый

По данным компании Colliers International в Украине, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Украины в 2012 году составил порядка $600 млн без учета покупки активов для собственных нужд и приобретения земельных участков, что является наивысшим показателем за последние пять лет. Однако это абсолютно не означает, что инвестиционная привлекательность рынка значительно улучшилась. В частности, продажа столичного ТРЦ Ocean Plaza ($350 млн) составила около 60% всего объема инвестиционных транзакций.

Основной интерес инвесторов сегодня сосредоточен в сегменте торговой недвижимости, тогда как офисы практически невозможно продать по хорошей цене из-за огромной вакантности. Похожая ситуация и на рынке складской недвижимости. В целом покупатель редко готов говорить о цифре более $30 млн за сделку.

Офисы невозможно продать по хорошей цене из-за огромной вакантности

Управляющий партнер CBRE в Украине Сергей Сергиенко отмечает, что с 2008 года на рынке коммерческой недвижимости Украины не было практически ни одной чистой ивестиционной сделки. «Покупка российской компанией «ТПС Недвижимость» ТРЦ Ocean Plaza — это девелоперская сделка, так как по факту объект был приобретен пустым и на момент покупки еще не генерировал доход. В этом случае были проданы обещания», — говорит он.

Практически полное отсутствие на рынке реальных сделок не дает возможности определить рыночные показатели доходности, которая рассчитывается с годового возврата на вложенные средства. По словам Сергиенко, сегодня можно говорить только о теоретических ставках: они находятся между 12% и 15%. «Ставка доходности на небольшие торговые центры первого поколения, которые уже не совсем соответствуют критериям современного торгового объекта, но при этом у таких объектов есть нормальный арендный поток и более-менее работающий бизнес. Такие же критерии применимы к регионам, только там ставка ближе к 16%», — рассказывает он. Для сравнения: до кризиса ставки доходности на торговые и офисные объекты опускались ниже 10%, для складов — ниже 11%, тогда как в гостиничной недвижимости сделки практически отсутствовали.

Руководитель департамента стратегического консалтинга консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» («УТГ», Киев) Виктор Оборский ставки доходности при реализации девелоперских проектов в сегменте торговой недвижимости для столицы оценивает в 22–25% годовых (с учетом инвестиционной продажи), для городов-миллионников — 18–25%, для остальных областных центров — 15–20%. «Доходность существенно варьируется из-за значительной разницы в арендных ставках между регионами на фоне примерно сопоставимой стоимости создания объектов одинакового качества. Ставки капитализации, которые могут применяться при инвестиционных сделках купли-продажи объектов торговой недвижимости, находятся на уровне 11,5%–13% для столицы, 12–14% для городов-миллионников, для остальных областных центров — 14–16,5%», — говорит он.

«Исходя из опыта консалтинговой и брокерской работы нашей компании в различных сегментах рынка недвижимости, мы наблюдаем наиболее высокий потенциал доходности среди проектов торговой недвижимости. Это связано с динамично растущим потребительским рынком, что выражается в ежегодном 15–16%-ном росте товарооборота (согласно официальным данным Госстата) и, как следствие, высокой востребованностью качественных торговых площадей среди ретейлеров», — комментирует Виктор Оборский.

Директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов напоминает, что до кризиса все сегменты рынка активно развивались, так как показатели доходности и рентабельности превышали сегодняшние в пять, а то и десять раз. Девелоперам, которые стремились к быстрому получению дохода, были интересны проекты офисных и торговых центров, а те, кто не гнался за быстрой прибылью, инвестировали в складскую недвижимость, где ощущался дефицит качественного предложения. Сегодня же заказывают проектирование в основном торговой недвижимости. Но собеседник Контрактов не теряет оптимизма и надеется, что через два-четыре года при условии благоприятной экономической ситуации в Украине и Европе возможно возобновление активной работы по проектированию высококлассных офисных центров и складских комплексов.

«Вероятно, в 2013 году сохранится умеренный инвестиционный интерес к украинскому рынку коммерческой недвижимости: интерес к функционирующим активам будет в основном сконцентрирован вокруг торгового и офисного сегментов; интерес к девелоперским возможностям — по-прежнему к проектам в торговой недвижимости. При отсутствии экономических и политических потрясений в Украине в 2013 году ставки капитализации останутся на прежнем уровне», — прогнозирует управляющий директор компании Colliers International в Украине Александр Носаченко.

Торговая привлекательность

В первом полугодии 2012 года в Киеве не было выведено на рынок ни одного нового объекта торговой недвижимости. В последующих двух кварталах новое предложение в сегменте составило приблизительно 152,56 тыс. кв. м, и в городе были открыты ТРЦ Ocean Plaza, ТЦ «РайON» и ТЦ «Полярный», два гипермаркета сети Novus и гипермаркет «Караван», а также ТЦ «Мега-Сити» довольно второстепенного качества.

Компания DTZ ожидает, что в 2013 году новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Киеве потенциально может составить около 181,9 тыс. кв. м, тогда как дополнительные 365 тыс. кв. м запланированы к открытию в сегменте в 2014–2015 годах. Таким образом, до конца 2015-го возможно увеличение текущего объема столичного рынка торговой недвижимости на 48%.

Одной из причин популярности торговых центров является короткий срок окупаемости по сравнению с другими сегментами рынка. «Чем масштабнее и интереснее проект, тем больше его успешность и впоследствии посещаемость. Учитывая то, что ниша успешных торговых центров в Киеве пока не переполнена, а порядка 75% ТЦ нуждаются в реконцепции, строительство новых торговых объектов является для девелоперов одним из наиболее перспективных направлений», — считает Попов.

Офисные квадраты

Офисная недвижимость пока не самая перспективная, так как предложение на рынке более чем достаточное, о чем свидетельствуют показатели вакантности — порядка 18%. Для сравнения: в успешных торговых центрах этот показатель порядка 1%. В аренду в прошлом году было сдано всего лишь 84,3 тыс. кв. м, что почти на 45% ниже показателя 2011-го. Такая ситуация на рынке не могла не отразиться на арендных ставках, стабильность которых в первой половине 2012 года сменилась снижением в III квартале. На лучшие помещения класса «А» ставки снизились до $35–41 за кв. м в месяц, тогда как для помещений класса «В» и «С» они составляли $18–32 и $8–20 за кв. м в месяц соответственно. Эти же цифры сохранялись в течение IV квартала 2012 года.

Несмотря на дальнейшее снижение арендных ставок на лучшие офисные помещения в Киеве, они все еще превышают ставки аренды в Бухаресте, Будапеште, Праге и Варшаве, однако остаются ниже, чем в Москве.

Согласно оценкам компании DTZ, новое предложение в сегменте офисной недвижимости в Киеве в 2013 году может потенциально составить около 300 тыс. кв. м. Но, учитывая текущий рост вакантности и снижение ставок, девелоперы некоторых строящихся объектов могут перенести сроки их ввода на период после 2013 года.

Складируем

Сегмент складской недвижимости после кризиса продолжает плестись в хвосте всего рынка, несмотря на снижение уровня вакантности. Объем нового предложения складских и логистических помещений, которые будут выведены на рынок в Киевской области в 2013 году, по оценкам экспертов DTZ, может потенциально составить около 159 тыс. кв. м, из которых только 47% — это помещения спекулятивного характера, и их значительная часть уже занята арендаторами на основании предварительных договоров аренды.

Базовая арендная ставка на наиболее качественные помещения в Киевской области в целом сопоставима с арендными ставками на складские и логистические помещения аналогичного качества в пригородах Бухареста (Румыния), Праги (Чешская Республика) и Кракова (Польша), но ниже, чем в пригородах Москвы (Россия) и Варшавы (Польша). Компания DTZ ожидает, что, при прочих равных условиях, в 2013 году арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киевской области будут подвержены дальнейшему повышению на фоне незначительного планируемого нового предложения.

ЭКСПЕРТиза

 

Дарья КУХАРЕНКО, директор по маркетингу компании UDP

— Торговая недвижимость в регионах достаточно неоднородна: есть ТРК европейского уровня, есть попроще. При сравнении доходности тех и других некорректно использовать общий критерий оценки. В целом можно предположить, что доходность ТРК высокого уровня качества в регионе примерно равна доходности среднего ТРК в столице. Но учитывая то, что доходность является следствием уровня посещаемости, в регионах вполне может быть объект, равный по доходности столичному ТРК. Например, MEGANOM в Симферополе в этом смысле не уступает столице — текущая посещаемость его первой очереди составляет 18 тыс. человек в день.

В торговых объектах по всему миру происходит укрупнение зоны аттракционов, открываются кинотеатры, боулинги, ледовые катки и кафе. С появлением MEGANOM этот курс обозначился и в Крыму. Также будущее торговой недвижимости — в создании целых ретейл-кластеров, подобных тому, который будет создан в рамках строительства второй очереди ТРК MEGANOМ и станет исключительным форматом для полуострова и в целом для Украины. На одной большой территории расположится сам ТРК и несколько строительно-хозяйственных гипермаркетов. Именно у таких комплексных проектов больше шансов быть синергичными и сохранять лидерство долгие годы.

Вы здесь:
вверх