логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Ипотека умерла. Да здравствует рассрочка! Ольга ГАЛИЦКАЯ - «Контракты» №12 Март 2013г.

Чем отличается рассрочка от ипотеки и кому она выгодна


В Украине купить квартиру можно тремя способами: взять ипотечный кредит, воспользоваться рассрочкой от компании-застройщика либо оплатить покупку сразу. Последний вариант скорее исключение, нежели правило. Да и ипотечное кредитование не является самым востребованным продуктом. Не то чтобы не было желающих купить квартиру или нуждающихся в жилье — только официальная очередь уже растянулась более чем на 1,2 млн человек. Но несмотря на то, что ставки на кредитование первичного жилья все еще постепенно снижаются, 22% годовых — это не ипотека, а одно название. Так что при всем богатстве выбора рассрочка как альтернатива становится все более популярной.

Две большие разницы

Некоторым потенциальным покупателям кажется, что оба варианта — кредит и рассрочка — идентичны. Но это только на первый взгляд. Действительно, в обоих случаях от клиента требуется первоначальный взнос и оплата заемных средств в виде годовой процентной ставки. Но рассрочка — это покупка недвижимости, плата за которую вносится частями с определенным периодом в несколько месяцев или лет. Ипотека же — это кредит под залог недвижимости с большим сроком и небольшими ежемесячными платежами. При этом, в отличие от ипотечного жилья, квартира, приобретаемая в рассрочку, переходит в собственность покупателя только после полной оплаты ее стоимости, а с клиентом заключается договор аренды до момента полного расчета.

Если речь идет об ипотеке, то размер первоначального взноса обычно ограничивается 10–30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При рассрочке же, как правило, он составляет половину, а то и 60–70% от стоимости жилья. Процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас в среднем колеблется от 16% до 24% годовых в гривне (см. таблицу). Застройщики же зачастую предлагают рассрочку без начисления процентов до окончания строительства или на определенный небольшой срок после окончания (как правило, до трех лет. — Прим. ред.), но уже с начислением процентов. Ставки в последнем случае находятся в диапазоне от 5% до 16% годовых на остаток задолженности и зависят от размера первоначального взноса, но все равно растут прямо пропорционально сроку. Практика показывает, что по итогам рассрочки, оформленной на два года, покупатель переплачивает не более 10% стоимости жилья.

В Киеве каждая третья квартира продается в рассрочку

Всего несколько компаний могут позволить себе подождать пять лет, но о более длительных сроках даже речи быть не может: у застройщика нет «длинных» ресурсов в отличие от банка, который может кредитовать за счет привлеченного долгосрочного финансирования. С другой стороны, небольшие сроки — это также один из факторов, позволяющий застройщикам выставлять столь лояльные требования к покупателям при рассрочке.

Как известно, кредиты на покупку квартир в строящихся объектах банки выдают с большой неохотой, если это не совместный проект с застройщиком. В этом случае финучреждение уверено в надежности застройщика и готово предоставить заем покупателям квартир в конкретной новостройке. Но даже в этом случае к заемщику выдвигаются суровые требования: это и официально подтвержденные доходы, высокие значения коэффициентов PTI (отношение суммы кредита к доходу заемщика) и OTI (отношение суммы всех обязательств заемщика к его доходу), и наличие постоянной прописки, и наличие дополнительных активов. Застройщики же гораздо более лояльно относятся к своим клиентам: для оформления договоров по рассрочке требуется минимальный пакет документов, ведь гарантией для застройщика выступает залог в виде квартиры в им же построенном (или еще недостроенном) доме. Плюс ко всему застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.

С другой стороны, при наступлении финансовых трудностей у клиента реструктуризировать долг будет довольно проблематично, поскольку у застройщика нет другого источника финансирования, чтобы перекрыть разрыв.

«Квадратные» облигации

В отдельных случаях застройщик делает финт ушами: его рассрочка подразумевает покупку целевых облигаций, эмитентом которых выступает застройщик, а при введении дома в эксплуатацию застройщик обменивает приобретенную клиентом часть облигаций на целую квартиру. Взамен части суммы, которую физлицо не доплатило, можно взять рассрочку.

Перед покупкой облигаций инвестор обязан заключить с застройщиком договор бронирования соответствующей квартиры. В нем необходимо указать дом, подъезд, этаж, крыло и другие функциональные назначения объекта. Забронированный объект застройщик обязуется передать инвестору, если последний на момент завершения строительства обладает правом собственности на пакет целевых облигаций.

Инвестор может приобрести облигации путем заключения договора купли-продажи с коммерческим банком или компанией по управлению активами, которые привлекаются застройщиком для обслуживания эмиссии и размещения облигаций на основании договора андеррайтинга.

По окончании строительства профинансированный объект переходит инвестору. Это может происходить с помощью погашения облигаций. Инвестор принимает объект, подписывает акт приема-передачи, оформляет и регистрирует первичное право собственности. При этом перечисляет облигации со своего счета на счет застройщика. Вроде бы все просто.

Но как это обычно бывает у нас, законодательных гарантий своевременного завершения строительства и передачи инвестору права собственности на объект нет: предусмотрено лишь право (возможность) застройщика обеспечить выпуск облигаций, например, путем предоставления банковской гарантии, поручительства или страхования. Поскольку речь идет лишь о праве, а не об обязанности, в большинстве случаев облигации остаются необеспеченными. Так что в случае, если застройщик окажется финансово несостоятельным и не сможет завершить строительство, инвестору ничего не останется, кроме череды судебных разбирательств.

Себе любимому

Сами застройщики и девелоперы не отрицают специфических рисков, связанных с покупкой в рассрочку. Если покупатель приобретает таким образом готовую недвижимость по схеме, когда квартира до определенного момента находится в собственности застройщика, то в случае возникновения ситуаций, связанных с судебными решениями не в пользу застройщика или решениями исполнительной службы, он может остаться без квартиры. Имущество застройщика, включая квартиры, купленные по такой схеме, может быть изъято или на его отчуждение может быть наложен арест. Поэтому лучше выбрать схему, где квартира находится в залоге, как при ипотечном кредитовании.

Также существует и риск для покупателей строящегося жилья, если очень много квартир в доме продано в рассрочку. У застройщиков обычно нет резервов, серьезной службы внутренней безопасности и дополнительных механизмов хеджирования рисков, так что они вполне могут оказаться с солидным портфелем просроченной задолженности на руках. Если платежи будут поступать не по всем договорам покупки в рассрочку, то темпы строительства этого объекта будут снижаться, а это повлечет еще больший процент неплатежей, что рано или поздно приведет к кассовым разрывам. А для строительства они губительны, так как очень влияют на себестоимость проекта.

К основным недостаткам рассрочки эксперты относят тот факт, что застройщик имеет право повышать стоимость квадратного метра до окончания строительства, и некоторые застройщики практикуют схему, по которой невозможно зафиксировать стоимость жилья на первоначальном уровне. Выплаты, как правило, рассчитываются, исходя из текущей стоимости жилья, а она растет по мере готовности объекта. А это значит, что даже при рассрочке без начисления процентов в итоге придется заплатить больше, чем стоимость квартиры, оговоренная изначально с клиентом.

Вариант рассрочки подойдет тому покупателю, который накопил часть стоимости нового жилья, но еще собирается продать свою старую квартиру, чтобы оплатить часть покупки новой, то есть планирует приобрести новое жилье для собственных нужд или просто вкладывает деньги в недвижимость для сохранения. И, к сожалению, этот способ покупки жилья не предоставляет возможности для приобретения квартиры лицам с невысоким доходом.

Вы здесь:
вверх