логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
Когда стройка в порядке Любовь ОСИПОВА - «Контракты» №12 Март 2013г.

Топ-10 надежных застройщиков столицы


Оставшиеся на столичном рынке новостроек застройщики, преодолев рецессию и кризис, вышли на весьма неплохие показатели надежности и роста. Киевские новостройки от ведущих операторов рынка опять начали сдавать в срок, а иногда даже с опережением графика. Вместе с активизацией строек восстанавливается и доверие к «первичке» со стороны покупателей. И хотя в строительстве нового столичного жилья еще не все абсолютно гладко, уже опять можно назвать самых надежных и стабильных игроков.

Кризис смел мошенников

Второй год подряд в столице вводятся в строй порядка 1,5 млн кв. м новостроек, возобновлены работы и на остановленных проектах. По оценкам независимых аналитиков из компании UTG, на сегодняшний день в столице осталось менее 10% замороженных объектов против 20–25% год назад. Эксперты отмечают, что кризис научил застройщиков и девелоперов рационально планировать свою деятельность. После начала рецессии на рынке выжили лишь сильнейшие — компании с достаточными возможностями, которые в состоянии финансировать полный цикл своих проектов как за счет собственных ресурсов, так и за счет стабильных денежных вливаний со стороны своих же крупных акционеров. Рынок столичных новостроек восстановился — пусть и не до прежних темпов и ажиотажа, но до стабильности, это уж точно. Благодаря наращиваемым объемам новых лидеров, рынок в своих статистических данных вполне восполнил произошедшие и, как ранее казалось, невосполнимые потери в виде ухода многих известных и стабильных игроков.

Значительное влияние на сегодняшнюю ситуацию рынка столичных новостроек оказали и текущие покупательские предпочтения: как в 2012-м, так и в 2013 году квартиры у застройщиков покупают в 80% случаев лишь на завершающих стадиях строительства или в достроенных домах. «Последний факт убрал с рынка мошенников, которые, построив пару этажей, начинали продажи, а потом замораживали стройку и исчезали с деньгами наивных инвесторов», — отмечает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

В компании «Архиматика» подсчитали, что на протяжении последних двух лет более 60% реализующихся проектов сдавались без нарушения заявленных сроков, а некоторые — даже раньше заявленного (преимущественно объекты компании UDP). И хотя четверть объектов по-прежнему вводятся с опозданием в 7–12 месяцев от первоначально назначенной даты, это выглядит весьма оптимистично на фоне того, что два-три года назад сроки сдачи в эксплуатацию своих объектов «откладывали» 90% застройщиков (причем средний срок задержки строительства составлял на тот момент от девяти месяцев до полутора лет).

Спрос на столичные многоэтажки растет из месяца в месяц. По данным компании SV Development, за прошлый год в Киеве было продано порядка 14 тыс. квартир в новостройках, причем продажи в пиковые месяцы — октябрь и ноябрь — составили 1,7–1,9 тыс. квартир. О таких показателях строители не могли мечтать и до кризиса: например, в 2008 году максимальная планка продаж составила по результатам года всего 1,4 тыс. сделок в месяц. И хотя январь и февраль не стали урожайными — за эти месяцы было реализовано всего 200 и 534 квартиры соответственно — независимые аналитики уверенно полагают, что март застройщиков не подведет и традиционно станет лучшим месяцем по продажам I квартала.

Лидеры определились

За прошлый год в Киеве было продано порядка 14 тыс. квартир в новостройках

В тройку наиболее стабильных представителей рынка новостроек столицы в последние годы входят «Киевгорстрой», UDP и «К.А.Н. Девелопмент». По словам управляющего партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, холдингу «Киевгорстрой» удалось удержаться в тройке лидеров прежде всего благодаря высокому доверию со стороны покупателей, что способствовало стабильным продажам у компании на этапе строительства. Как и десять лет назад, объекты, которые строятся холдингом, имеют очень высокие шансы быть завершенными (с незначительным отставанием от запланированных сроков). Компании UDP и «К.А.Н. Девелопмент» закрепились в тройке лидеров в первую очередь благодаря продуманному и ответственному менеджменту, а также стабильной финансовой поддержке со стороны своих крупных акционеров. В целом, по словам независимых экспертов, этим трем компаниям на данный момент принадлежит порядка 50% рынка.

В то же время такие ранее известные и массово застраивающие столицу компании, как «Трест Киевгорстрой­1 им. М. П. Загородного», «Познякижилстрой», «Градострой», «Новобудова», «Д.І.А. Девелопмент» и некоторые другие лидеры рынка 2007–2008 годов практически свернули свою деятельность или вовсе ушли с авансцены.

Позитивная динамика продаж столичной «первички» и общие положительные тренды на этом рынке в последнее время вполне логично привели и к появлению новых игроков в этом сегменте, а также компаний одного-двух проектов, которые весьма активно строятся, рекламируются, но имеют скудную историю. Потому вопрос надежности строителей, несмотря на рост рынка, не теряет своей актуальности. Девелоперы рекомендуют покупателям, как и год, и три назад, здраво оценивать риски. По словам коммерческого директора девелоперской компании «НЕСТ» Константина Браво, покупая квартиру в новостройке, сегодня по-прежнему сначала необходимо проверить надежность застройщика: репутацию, опыт строительства, наличие завершенных объектов. Также стоит обратить внимание на форумы инвесторов, жильцов, на которых люди описывают проблемы, с которыми столкнулись, инвестировав в тот или иной объект. «Не будет лишним проверить, как вела себя компания во время кризиса, продолжала ли строить или заморозила объекты. Это тоже показатель прочности и продуманной финансовой политики застройщика. Даже если надежность застройщика не внушает опасений, необходимо некоторое время перед покупкой проследить за ходом строительства конкретного объекта, ведутся ли там активные работы, а также проверить в отделе продаж наличие лицензии на проведение строительных работ и разрешения на строительство конкретного объекта», — советует эксперт.

Независимые аналитики также отмечают, что если ранее одним из критериев надежности строящегося объекта являлось участие банков в его финансировании, то после кризиса данный показатель отошел на второй план, так как девелоперы сейчас пытаются финансировать строительство за счет собственных средств, привлеченных, к примеру, от акционеров, из сторонних источников или путем продаж готовых площадей.

Приведенные советы выглядят совсем не лишними на фоне того, что сегодня в сегменте, почти как в докризисные времена, царит просто изобилие продаваемых объектов. По данным открытых источников, в настоящее время в столице к продаже предлагается 134 новостройки от 63 компаний, что как минимум на 15% больше, нежели в прошлом году и вполовину больше чем во время кризиса. Как сообщили Контрактам в компании ИАП «Столичная недвижимость», общий объем первичного рынка жилой недвижимости Киева на начало 2013 года составил около 14 тыс. квартир: среди них 59% квартир составляют апартаменты экономкласса, 28% — бизнес-класса, 13% — элитное жилье. В количественном измерении, согласно данным источника, в столице предложение экономкласса сегодня формируют около 79 жилкомплексов, в бизнес-классе — 37, в элитном сегменте — 18-новостроек.

Сделки на первичном рынке Киева в 2012 году

Метраж пошел на увеличение

Основными источниками финансирования покупки жилья как в этом, так и в прошлом году, по данным UTG, стали собственные деньги населения (60% в общей структуре сделок) и рассрочка (37%). По словам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, сегодня наибольшим спросом у реальных покупателей пользуются доступные квартиры экономкласса небольших площадей (до 30–45 кв. м), стоимостью порядка 8 тыс. грн за кв. м. Такие квартиры расположены на окраинах столицы либо в городах-сателлитах и очень быстро раскупаются — на рынке их не хватает. Покупатели бизнес-сегмента в основном нацелены на двухкомнатные квартиры общей площадью от 60 до 75 кв. м в центре города или в приближенных к нему районах на правом берегу Днепра.

«Анализируя портрет сегодняшнего покупателя жилья в новостройках, необходимо отметить, что в период кризиса с рынка ушли спекулянты, но в последнее время покупателей, которые хотят заработать на инвестициях в недвижимость, все больше и больше. К примеру, в структуре продаж первичной недвижимости бизнес-класса инвестиционные сделки составляют порядка 10%, в денежном эквиваленте — около 20% от всех сделок. В сегменте экономкласса — до 30%», — комментирует Михаил Артюхов.

Итоги минувшего года показали, что «аппетит» покупателей хоть и незначительно, но растет: на рынке вновь повышается интерес к однокомнатным квартирам площадью 45–55 кв. м, двухкомнатным — 65–75 кв. м, трехкомнатным — 80–100 кв. м. «Стоит напомнить, что начиная с 2008-го и по 2012 год кризис менял площади квартир с учетом спроса, и «докризисные» однокомнатные квартиры площадью 5060 кв. м превратились в жилье 35–45 кв. м, двухкомнатные — с 80 кв. м до 60–65 кв.м, а трехкомнатные — со 110 до 80 кв. м. Сейчас процесс начал идти в обратном направлении», — отмечает Александр Попов.

Три по цене двух

Стремясь активизировать продажи, застройщики будут продолжать использовать такие эффективные и зарекомендовавшие себя в последние годы методы, как акционные скидки и рассрочки. Такие акции позволяют купить, например, трехкомнатную квартиру по цене двухкомнатной или сэкономить значительную сумму денег. Однако ценовые акции предполагают 100%-ную оплату квартиры, в противном случае покупатель не может ею воспользоваться. Поэтому, по мнению Константина Браво, наиболее эффективным инструментом продаж будет оставаться программа рассрочек от застройщиков. «По данным наших аналитиков, наиболее оптимальными и популярными будут программы рассрочек на три-пять лет со ставкой от 7 до 18% в год в зависимости от суммы первоначального взноса и периода рассрочки. Исходя из нашего опыта продаж в ЖК «Изумрудный» и «Времена года», в недостроенных домах в рассрочку продается почти 80% квартир. В готовых объектах этот показатель составляет 20–30%», — отмечет Браво.

«Живые» деньги покупателей позволят ведущим компаниям продолжить свое развитие и реализовать или начать реализовывать весьма крупные проекты. Так, например, холдинговая компания «Киевгорстрой» в нынешнем году планирует приступить к строительству квартала на 1 млн кв. м жилья на Осокорках Северных. Уже начаты работы по его проектированию, к этому привлечены иностранные специалисты. Кроме жилья, планируется построить два детсада, школу, мед­учреждения и объекты торговли. «Наши амбиции — закончить строительство не позже 2017 года. Приобрести здесь жилье по цене 7 тыс. грн за квадрат смогут более 50 тысяч человек», — заявил президент ПАО «ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.

Крупные проекты готовят и другие участники рынка. При этом аналитики не прогнозируют значительных ценовых изменений в этом году, если цены на энергоносители останутся на текущем уровне. «Самым надежным способом привлечения покупателей останется качественный проект с полноценной инфраструктурой, рациональными планировками и интересной архитектурой по приемлемой цене от надежной компании. Дополнительными факторами привлечения покупателей в этом году останутся рассрочка и кредиты, предлагаемые банками­партнерами строительных компаний», — резюмирует Александр Попов.

Вопрос Контрактов

 

Как определить надежного застройщика?

Артем НОВИКОВ, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик»

— Приобретая квартиру в недостроенном доме, покупатель берет на себя значительные риски, поскольку документы на право собственности он получает, только когда дом введется в эксплуатацию. По­этому выбирая тот или иной объект, очень важно изучить «историю» застройщика, как много у него в портфеле законченных в срок объектов и не имеют ли введенные объекты плохой репутации. Плюсами в пользу девелопера может стать то, что застройщик системно развивает этот бизнес с докризисных времен; располагает полным пакетом согласовательных документов и необходимых разрешений на проект строительства, в том числе не имеет проблем с правами на земельный участок; темпы строительства объекта соответствуют плановым; отсутствуют внезапные остановки; схема привлечения средств у физлиц на этапе строительства соответствует законодательным требованиям и информацию о ее законности можно получить у финрегулятора. Также нелишним будет выяснить и следующие более закрытые для покупателей вопросы: не обслуживает ли компания-застройщик значительные кредиты, совокупный размер которых превышает рыночную стоимость активов компании; располагает ли компания собственной материально-технической базой и специалистами для реализации проекта; стабилен ли состав акционеров застройщика и не существует ли конфликтов среди них. В целом же покупать квартиры у новых девелоперов или «компаний с вопросами» лучше только после ввода ими объекта в эксплуатацию.

 

 

«Сити Групп» запускает строительство трех новых объектов

Управляющая компания «Сити Групп» планирует уже в первом квартале 2013 года запустить строительство трех новых объектов. Об этом Контрактам сообщила генеральный директор ООО «УК «Сити Групп» Елена Терентьева

«В начале года мы уже запустили в работу две площадки: ЖК «Совские пруды» в Соломенском районе Киева общей площадью порядка 70 тыс. кв. м и ЖК «Мозаика» в Голосеевском районе общей площадью около 74 тыс. кв. м. Также мы начинаем строительство еще трех комплексов, два из которых по масштабности ничем не уступают предыдущим, так как рассчитаны на несколько очередей ввода в эксплуатацию. Один из них расположится в Шевченковском районе, еще два — в Подольском», — рассказала Елена Терентьева.

По предварительной информации, в Подольском районе предполагается строительство жилых комплексов экономкласса, в Шевченковском — бизнес-класса. «Согласно статистике наших продаж, жилье экономкласса сегодня является наиболее востребованным на рынке. На данный момент мы активно развиваемся в количественном направлении освоения площадок в Киеве, строим быстро, качественно и с минимальными затратами. А это и есть сегмент недорого жилья экономкласса, которого так не хватает столице», — подчеркнула Елена Терентьева.

Ценовая категория жилья в новых комплексах экономкласса будет доступной: начиная с 7–8 тыс. грн за кв. м в зависимости от объекта и этапа строительства. «Если учесть, что наша компания практикует строительство небольших однокомнатных (от 25 кв. м.) и двухкомнатных (от 50 кв. м) квартир, то смело можно предположить, что такое жилье — отличный вариант для молодых людей даже при небольшом уровне дохода», — рассказала она.

Жилой комплекс в Шевченковском районе будет полностью соответствовать всем стандартам жилья бизнес-класса. В его строительстве используют новейшие инженерные системы и строительные материалы, а просторные квартиры с повышенной комфортностью порадуют даже самых требовательных покупателей.

До конца текущего года в УК «Сити Групп» прогнозируют завершение строительства первой секции жилого комплекса «Мозаика», а также других объектов «Сити Групп», таких как ЖК «Кузьминский», первую очередь ЖК «Печерский Бастион» и «Молодежная инициатива», вторую очередь ЖК «Сосновый бор», «Элегант» с офисной секцией, «Затишний», «Стольный Град», «Арт-Хаус» и «Тихорецкий».

ООО «УК «Сити Групп»
ул. С. Руданского, 3а
Тел. +38(044)220-07-03

Вы здесь:
вверх