логин:    пароль: Регистрация
Вы здесь:
  
«Квадратный» налог Татьяна СТОЙКО - «Контракты» №26-27 Июль 2013г.

Как повлиял на рынок введенный с 1 января налог на жилую недвижимость


В Украине с 1 января 2013 года стало на один налог больше: вступила в силу статья 265 Налогового кодекса, предусматривающая введение налога на жилую недвижимость, плательщиками которого определены физические и юридические лица, в том числе и нерезиденты, выступающие собственниками жилья в стране. Изначально налог должен был вступить в силу с 1 января 2012-го, чуть позже его перенесли на 1 июля того же года и уже после этого была определена окончательная дата — 1 января этого года.

После вступления документа в силу начались «бурные» обсуждения о правильности установления расчетной базы налога (почему налог взимается только с жилой площади, а не с общей), не слишком ли «продешевили» со ставкой, не ударит ли он по карману незащищенных слоев населения, не будут ли толстосумы «играть» на подмене жилой площади на нежилую и др.

Предпринимались даже попытки освободить физлица от уплаты налога на недвижимость в 2013 году. Однако эта правительственная инициатива в виде законопроекта № 2405 «О внесении изменений в ст. 265 Налогового кодекса относительно объектов жилой недвижимости» так и не получила необходимой поддержки в парламенте, хотя и аргументы заслуживали внимания: нужно время для формирования реестра плательщиков и сверки населением полученных от налоговой данных с информацией на основании оригиналов документов о праве собственности на недвижимость.

Кто, за что и сколько будет платить

Согласно действующему законодательству, размер налога для владельцев квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. м, и жилых домов не более 500 кв. м не должен превышать 1% размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года, а при превышении этих площадей ставка уже составляет 2,7%.

Установление размера налога из расчета на 1 кв. м жилой площади объекта Налоговым кодексом отдано на откуп местным органам власти, которые не стали особо изощряться и остановились на вышеупомянутых максимальных ставках.

Разрабатывая новые проекты, девелоперы будут стараться найти оптимальное соотношение общих и полезных площадей в квартире

Принимая во внимание то, что практически во всех правилах есть исключения, под взимание нового налога попали не все собственники жилья. Полным исключением из перечня налогоплательщиков стали жилые объекты, находящиеся в собственности государства или территориальных общин, объекты, размещенные в зонах отчуждения и обязательного отселения, здания детских домов семейного типа, садовые и дачные дома (не более одного на плательщика), общежития, а также жилье многодетных семей и приемных семей, воспитывающих трое и больше детей (не более одного такого объекта).

На налоговые поблажки также могут рассчитывать и не вошедшие в этот перечень физлица, так как в случае наличия, например, нескольких квартир единоразово за отчетный период предоставляется льгота в размере 120 кв. м за квартиру, а для жилого дома эта норма установлена в размере 250 кв. м. Такая льгота может применяться как к объекту жилой недвижимости, в котором физлицо зарегистрировано в установленном законом порядке, так и по выбору плательщика к любому другому объекту жилой недвижимости, находящемуся в его собственности.

При этом физлица должны уплатить налог на недвижимость в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения, тогда как юридические лица — авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отображаются в ежегодной налоговой декларации.

Быть или не быть

Останется ли налог на недвижимость в существующем виде, неизвестно. Министерство финансов, например, предпринимало попытку внести свои изменения и предложило на своем сайте заменить налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, налогом на богатство и предметы роскоши.

В предложенном законопроекте «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения богатства и предметов роскоши» ведомство предложило облагать налогом квартиры стоимостью более 1 тыс. размеров минимальной заработной платы (МЗП), установленной законом на 1 января отчетного года, общая площадь которых превышает 200 кв. м; дачные, садовые дома, коттеджи, жилые дома усадебного типа стоимостью более 2,5 тыс. МЗП, общая площадь которых превышает 500 кв. м.

А вот в случае наличия у налогоплательщика нескольких объектов налогообложению должны подлежать объекты стоимостью более 3 тыс. МЗП, общая площадь которых превышает 600 кв. м.

Еще одним нововведением этого документа было взимание налога и с нежилых помещений, в частности, подлежат налогообложению помещения, находящиеся в собственности у одного налогоплательщика, стоимость которых более 2 тыс. МЗП и общая площадь которых превышает 500 кв. м.

При этом ведомство предлагало установить ставку налога в размере 0,5% от оценочной стоимости объекта недвижимости, и она не должна быть меньше суммы налога, рассчитанного по ставке в размере 2% от МЗП (на сегодняшний день — 22,94 грн) за 1 кв. м общей площади объекта.

Однако вопрос введения налога на роскошь и замены им налога на недвижимость пока так и повис в воздухе.

Жизнь после налога

Эксперты сходятся во мнении, что пока еще рано говорить о каких-либо ощутимых последствиях влияния налога на недвижимость на рынок жилья. Неиссякаемые законодательные попытки по внесению изменений в механизм расчета налога, предоставление дополнительных льгот для владельцев жилой недвижимости дают основания предполагать, что принятые на сегодняшний день нормы не являются окончательными и в перспективе все же стоит ожидать изменений.

Основной фактор, который уменьшил площадь квартир, — ограниченные финансовые возможности покупателей

По мнению управляющего директора ARPA Real Estate Михаила Артюхова, налог на недвижимость не повлиял ни на планы девелоперов, ни на цены: девелоперы однозначно рассматривают планировки и управление пространством как неотъемлемый элемент качества продукта, или продакт-маркетинга. Двигателем изменений является именно конкуренция на рынке, а не дополнительное налоговое бремя.

Невзирая на первоначальный ажиотаж вокруг установленной «льготной» площади для квартир в 120 кв. м и домов в 250 кв. м, эксперты не берутся однозначно сказать, что эти нововведения существенно отразились на площадях проектируемого жилья. Ведь тенденция к уменьшению общей площади квартиры возникла еще в начале финансового кризиса 2008 года. А в нынешних экономических условиях покупатели стали еще более взвешенно подходить к покупке жилья, так как с каждым дополнительно приобретенным квадратным метром растет не только стоимость новой квартиры, но и стоимость ремонта, а также последующего обслуживания жилья.

«Налоговая нагрузка лишь добавила аргументов в пользу взвешенного подхода. Но вместе с тем покупатель сегмента премиум, которого не останавливает ни один из выше перечисленных доводов, тоже останется», — добавляет руководитель отдела по работе с клиентами строительной компании «Авантаж» (Харьков) Татьяна Ильичева. По ее мнению, например, харьковские застройщики не будут кардинально менять стратегию и свои портфели в связи с нововведениями, так как клиент в большей степени влияет на стратегию, чем Министерство доходов и сборов.

В целом налог существенно не изменил картину рынка новостроек. «Пока размер налогового платежа не настолько большой, чтобы существенно изменить рынок. Основной фактор, который уменьшил площадь квартир, — ограниченные финансовые возможности покупателей», — говорит директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов. Несмотря на рост «аппетита» покупателей, который привел к увеличению за последний год площадей проектируемых квартир примерно на 10–20% по сравнению с 2011 годом, в ближайшей и среднесрочной перспективе возвращение «докризисных» площадей жилья не предвидится.

По данным Александра Попова, на сегодняшний день в Киеве наиболее ликвидными планировками являются небольшие квартиры, так называемые малометражки. Растет спрос на однокомнатные квартиры площадью 45–55 кв. м, двухкомнатные — 65–75 кв. м, трехкомнатные — 80–100 кв. м.

Коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» Константин Браво отмечает, что в будущем люди все чаще будут присматриваться к жилью с более рациональными планировками и умеренными площадями не только с целью сэкономить на уплате налога, но и принимая во внимание рост коммунальных и эксплуатационных расходов.

«Сегодня спрос на размеры одно-трехкомнатных квартир находится в рамках льготного метража. Более того, на рынке жилой недвижимости наблюдается общая тенденция к уменьшению площадей. И, по нашему мнению, с каждым годом подход покупателей к выбору квартир будет все более тщательным и рациональным. Люди будут учитывать не только абсолютную стоимость квартиры, но и ежемесячные эксплуатационные, коммунальные расходы, затраты на оплату налога на недвижимость. Поэтому во время разработки новых проектов девелоперы будут стараться найти оптимальное соотношение общих и полезных площадей в квартире, чтобы сделать проект привлекательным как с точки зрения комфорта, так и экономической выгоды», — считает Константин Браво.

Уже сейчас некоторые клиенты при покупке второго жилья стараются его оформить на родственников, для которых этот объект будет единственным, чтобы тем самым избежать уплаты налога. Но такие случаи носят единичный характер.

«Введение налога на недвижимость пока не привело к активности ее переброски на родственников и т. п. На сегодняшний день активизации подобных сделок еще нет. Но существует тенденция оформления недвижимости в момент покупки на родственных лиц, которые в собственности ничего не имеют. Пока сложно прогнозировать развитие ситуации в дальнейшем, так как ежегодно налог будет меняться — он привязывается к минимальной заработной плате», — отмечает генеральный директор инвестиционно-консалтинговой группы компаний «Проконсул» Алексей Попов.

 

Структура спроса на жилье в Киеве

 

Перспективы сегмента и прогнозы по доработке налога на недвижимость

О том, что налог на недвижимость в том виде, который вступил в силу, существенно не наполнит казну страны, эксперты рынка говорили неоднократно. Но прогнозы Министерства доходов и сборов Украины более оптимистичны: в начале этого года ожидания ведомства по поступлениям налога на недвижимое имущество в местные бюджеты по итогам 2013 года оценивались где-то в 75 млн грн. Что же мы имеем в настоящее время? Учитывая, что физлицам еще до 1 июля только направлялись уведомления-решения об уплате налога (на начало июля их разослали более 244 тыс.), они успели уплатить всего лишь 1,2 млн грн, при этом не стоит забывать, что у налогоплательщика есть 60 дней для уплаты налога со дня получения такой квитанции. В то же время поступления в бюджеты от юрлиц существенно превзошли этот показатель и составили 7,3 млн грн. Таким образом, спустя полгода имеем уплаченных всего лишь 8,5 млн грн налога на недвижимость.

Не вызывает также сомнений и тот факт, что со временем сам налог на недвижимость изменится. Уже сейчас Алексей Попов считает, что действующая редакция налога на недвижимость требует доработки по двум пунктам. «Прежде всего — с точки зрения юридических лиц. Застройщик или инвестор при оформлении на себя сданного объекта недвижимости вынуждены платить налог. Тем самым или увеличивается стоимость недвижимости для покупателя, или уменьшается инвестиционная прибыль. В конце концов инвесторы потеряют интерес вложения денег в строительную отрасль или уйдут от схем оформления квартир на себя и станут оформлять договоры задним числом на покупателя, на что пойдет далеко не каждый клиент», — отмечает эксперт.

Во-вторых, по словам гендиректора «Проконсула», стоит более тщательно продумать систему оценки недвижимости для физических лиц. «Так, если в собственности у физлица находятся две однокомнатных квартиры — одна приватизированная, а вторая досталась в наследство, то одна из них уже подлежит обложению налогом. Хотя изначально налог был рассчитан на владельцев элитной недвижимости», — добавил он.

Вы здесь:
вверх